말소기준 이후 권리는 소멸하지만 보증금 미상 대항력 가능 임차인 2건과 분묘·제시외물건 확인 필요성이 있어 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 이 물건의 핵심은 권리보다 점유와 현황 확인입니다. 대항력 있는 것으로 조사된 점유자가 있고 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 일반 음식점·교육연구시설·근린생활시설·숙박시설 등이 포함된 복합 물건으로 환금성 검토가 필요합니다.
감정가 / 최저가
404,450,000원
신건(0회 유찰)
말소기준권리
888,000,000원
서울시산림조합 근저당
임차 위험
확인 필요
대항력 가능 점유자 존재
매수인 인수
0원
등기상 인수권리 없음
춘천지방법원 2025타경30446. 평창군 진부면 하진부리 555-1 소재 건물 및 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 김영문이며, 서울시산림조합의 2019년 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 아파트형 경매와 다릅니다. 일반음식점, 교육연구시설, 근린생활시설, 숙박시설 등 여러 용도의 건물이 포함되어 있고, 현황조사상 일부 점유자의 전입 시점이 말소기준권리보다 빠릅니다. 권리 분석은 깨끗하지만 실제 낙찰 전에는 점유 관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2025타경30446 (임의경매)
소재지
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555-1
물건종류
기타 + 토지
등기상 건물
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555-1 제1동호
소유자
김영문
감정가 / 최저가
404,450,000원 / 404,450,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
서울시산림조합 / 783,340,130원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 등기상 인수 구조는 없음
말소기준권리는 2019.07.26 설정된 서울시산림조합 근저당권입니다. 이후 2025년 농업협동조합중앙회 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리와 별개로 대항력 가능 점유자의 보증금 확인은 필요합니다.
② 임차 및 점유 분석
점유자
전입일
대항력
보증금
판단
곽성율
2019.04.19
대항력 있음
미상
말소기준 이전 전입으로 매수인 인수 가능성 확인 필요
노경희
2023.02.14
미상
말소기준 이후 전입
사단법인평창군민정원사운영위원회(대표자-나영호)
2024.12.27
미상
말소기준 이후 전입
농업회사법인 주식회사 평창에프앤비(대표자-장석홍)
2017.08.08
대항력 있음
미상
말소기준 이전 전입으로 확인 필요
⚠️ 핵심 확인사항 대항력 있는 것으로 조사된 점유자는 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금이 존재하고 배당 부족분이 발생하면 매수인 인수 가능성이 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 404,450,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,444,500원
서울시산림조합 근저당
888,000,000원
398,005,500원
광주성남하남산림조합 근저당
660,000,000원
0원
농업협동조합중앙회 가압류
40,688,860원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 예상 매각가
신건 404,450,000원 → 1회 유찰 323,560,000원 → 2회 유찰 258,848,000원
④ 입지·현황 메모
입지. 평창군 진부면 하진부리 소재 송정교차로 남서측 원거리에 위치하며 주택·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
이용상태. 일반음식점, 교육연구시설, 근린생활시설, 숙박시설 등 여러 용도로 이용 중입니다.
토지. 생산관리지역·계획관리지역 등이 혼재하며 보전산지·임업용산지 등 제한사항이 포함됩니다.
주의사항. 제시외 물건(관정), 지적경계 불분명 토지, 분묘 소재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성을 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 곽성율·평창에프앤비의 대항력 가능성을 확인하고 보증금 존재 여부를 조사해야 합니다.
현황 확인. 복합 용도 건물로 실제 운영 상태와 임대관계를 현장에서 확인해야 합니다.
토지 리스크. 산지·관리지역 제한과 제시외 시설 관계를 검토해야 합니다.
가격 판단. 신건 최저가 404,450,000원은 감정가 100%이므로 충분한 현황 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장이 승부처”
이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 기타+토지 복합 물건은 등기보다 실제 이용관계가 더 중요합니다. 대항력 가능 점유자의 보증금 확인, 복합시설 운영 상태, 제시외 건물과 분묘 관련 사항까지 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555-1
법원·사건
춘천지방법원
영월지원·2025타경30446
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-06-30 10:00
·영월지원 경매법정
물건
일반건물
1동호 / 일반목구조 아스팔트슁글지붕 단층 숙박시설86.73㎡외 4건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
