특수권리·특수조건
2
-
분묘기지권
-목록 7,8,9,10,14,15의 지상에 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-
농취증
-목록 7,9,15는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람), 원상회복명령 가능성 있음(진부면장 사실조회회신)
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.09.15
3회 · 최저 331,694,000원
D
매력지수38
부동산임의경매
2025타경30446 · 영월지원 · 토지
2649㎡
최저매각가
신건 · 1차
676,927,000원
6억 7,692만
감정가 676,927,000원
입찰 보증금
6,769만원
최저가의 10% · 67,692,700원
감정가 대비
≈ 0%
시세 수준
감정가
6.77억원
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
권리관계는 말소기준 이후 권리가 정리되지만 대항력 가능 점유자 2명이 있어 인수 가능성을 확인해야 하는 토지·건물 경매입니다.
-
가격
감정가·최저가 676,927,000원 신건으로 유찰 없는 상태
-
권리
2019.07.26 서울시산림조합 근저당이 말소기준권리이며 이후 권리는 매각 소멸
-
리스크
곽성율·농업회사법인 평창에프앤비는 전입 시점상 대항력 가능성이 있어 보증금 확인 필요
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (182)
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지
대항력 가능 점유자가 있어 확인이 필요한 평창 하진부리 452
춘천지방법원 2025타경30446 · 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452
감정가 676,927,000원 · 최저매각가 676,927,000원 · 매각기일 2026.06.30 · 임의경매
38점
매력지수 D등급 · 말소기준 이후 권리는 정리되지만 대항력 가능 점유자와 환금성 낮은 토지·건물 구조가 부담
인수 확정 금액은 산정되지 않았으나 대항력 가능 점유자 2명과 미확인 임대관계, 농촌 지역 복합 용도의 환금성 리스크로 보수적 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 등기상 권리는 정리되는 구조지만, 대항력 가능 점유자 2명이 존재해 보증금 확인 전에는 안전 물건으로 보기 어렵습니다. 토지·건물 복합 물건으로 용도와 환금성 검토가 핵심입니다.
말소기준
2019.07.26
서울시산림조합 근저당
춘천지방법원 2025타경30446. 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 소재 기타 용도와 토지가 결합된 물건입니다. 소유자는 김영문이며 2019년 설정된 서울시산림조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30446 |
|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452 |
|---|
| 건물 | 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3 제가동 |
|---|
| 용도 | 기타 + 토지 |
|---|
| 토지 | 생산관리지역 · 전 · 2,649㎡ |
|---|
| 소유자 | 김영문 |
|---|
| 신청채권 | 783,340,130원 |
|---|
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리
② 점유자 분석 — 대항력 가능 여부 확인 필요
| 점유자 | 전입 | 판정 | 검토 |
|---|
| 곽성율 | 2019.04.19 | 대항력 가능 | 말소기준권리 이전 전입, 보증금 확인 필요 |
| 노경희 | 2023.02.14 | 대항력 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 사단법인평창군민정원사운영위원회(대표자-나영호) | 2024.12.27 | 대항력 없음 | 26.4464㎡ 사용 |
| 농업회사법인 주식회사 평창에프앤비(대표자-장석홍) | 2017.08.08 | 대항력 가능 | 다동-70㎡ 사용, 보증금 확인 필요 |
⚠️ 인수 위험 판단 대항력 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 부담 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 676,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | 9,169,270원 |
| 서울시산림조합 근저당 | 667,757,730원 |
| 광주성남하남산림조합 근저당 | 0원 |
| 농업협동조합중앙회 가압류 | 0원 |
| 소유자 교부 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 위치. 송정교차로 남서측 원거리에 위치하며 주변은 주택·농경지·임야 등으로 형성.
- 이용상태. 일반음식점, 교육연구시설, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 이용 중.
- 토지. 생산관리지역이며 보전산지·임업용산지 등 제한사항이 포함.
- 환금성. 평창 진부면 소재 복합 물건으로 개별 용도와 점유관계 확인이 중요.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 대항력 가능 점유자의 보증금 및 권리신고 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 건물별 실제 사용 용도와 임대관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검토. 농촌 지역 복합 토지·건물 특성상 단순 감정가 비교보다 환금성을 고려해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서와 매각 관련 서류 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “말소와 인수는 다르다”
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 현황조사상 대항력 가능 점유자가 있어 권리분석의 핵심은 점유자 확인입니다. 보증금 확인 없이 신건 가격만 보고 접근하기에는 위험요소가 남아 있는 물건입니다.
물건 전체 내역 (9)
#7
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452
2649㎡
#8
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-1
196㎡
#9
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-2
167㎡
#10
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3
2524㎡
#11
· 제가동
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3 제가동
경량철골구조 샌드위치판넬(경사)지붕 단층 교육연구시설
133.86㎡
#12
· 제나동
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3 제나동
경량철골구조 샌드위치판넬(경사)지붕 단층 교육연구시설
95.57㎡
#13
· 제다동
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3 제다동
경량철골구조 샌드위치판넬(경사)지붕 단층 교육연구시설
196.8㎡
#14
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-4
1192㎡
#15
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-6
1560㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 447
2025-05-07 10:30
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 447-3
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 447-3
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
- -덧붙임 전입세대열람내역 및 주민등록표등본과 같이 곽성율, 노경희가 각 전입세대로 등재되어 있음.
- -덧붙임 상가건물임대차현황서와 같이 등재자가 없음.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 450
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 450-1
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 451-2
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-1
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-2
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3 제가동
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
- -덧붙임 전입세대열람내역과 같이 주민등록 등재가 없음.
- -덧붙임 상가건물임대차현황서와 같이 사단법인평창군민정원사운영위원회(대표자-나영호)와 본건 채무자 겸 소유자 김영문의 배우자 이기종이 각 등재되어 있음.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3 제나동
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
- -덧붙임 전입세대열람내역과 같이 주민등록 등재가 없음.
- -덧붙임 상가건물임대차현황서와 같이 등재자가 없음.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3 제다동
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
- -덧붙임 전입세대열람내역과 같이 주민등록 등재가 없음.
- -덧붙임 상가건물임대차현황서와 같이 농업회사법인 주식회사 평창에프앤비(대표자-장석홍)가 등재되어 있음.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-4
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-6
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 549
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 551
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 554
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555 가동
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
- -덧붙임 전입세대열람내역과 같이 주민등록 등재자가 없음.
- -덧붙임 상가건물임대차현황서와 같이 등재자가 없음.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555 나동
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
- -덧붙임 전입세대열람내역과 같이 주민등록 등재자가 없음.
- -덧붙임 상가건물임대차현황서와 같이 등재자가 없음.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555-1
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555-1
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
- -덧붙임 전입세대열람내역 및 주민등록표등본과 같이 위 김영문의 배우자 이기종이 전입세대로 등재되어 있고, 위 김영문이 가족으로 등재되어 있음.
- -덧붙임 상가건물임대차현황서와 같이 등재자가 없음.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555-1
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
- -덧붙임 전입세대열람내역과 같이 주민등록 등재자가 없음.
- -덧붙임 상가건물임대차현황서와 같이 등재자가 없음.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555-1
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
- -덧붙임 전입세대열람내역과 같이 주민등록 등재자가 없음.
- -덧붙임 상가건물임대차현황서와 같이 등재자가 없음.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555-1
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
- -덧붙임 전입세대열람내역과 같이 주민등록 등재자가 없음.
- -덧붙임 상가건물임대차현황서와 같이 등재자가 없음.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 555-2
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 산455
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 산455-4
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 산463
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 산464
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 산455-3
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 산462-1
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 산462-2
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 산462
- -현지 출장시 만난 본건 채무자 겸 소유자 김영문에게 확인함.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-06-30
10:00
영월지원 경매법정
최저매각가
6억 7,692만원
입찰 보증금
6,769만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-07
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-30 |
대기 |
6억 7,692만원 |
토지 개요
사건 매물
물건 #7
토지
99
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452
물건 #8
토지
99
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-1
물건 #9
토지
99
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-2
물건 #10
토지
99
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3
물건 #11
제가동
건물
99
일반건물
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3 제가동
물건 #12
제나동
건물
99
일반건물
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3 제나동
물건 #13
제다동
건물
99
일반건물
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-3 제다동
물건 #14
토지
99
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-4
물건 #15
토지
99
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452-6
토지 정보
VWorld
기본
지목
전
· 토지대장
면적
2,649.0㎡
≈
801.3평
소유
개인
소재
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 · 452
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
7,231만원
27,300원/㎡ × 2,649.0㎡
▲
감정가 936%
▲
+60.6%
· 연평균 +4.7%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (4)
농림지역
저촉
보전산지
저촉
생산관리지역
저촉
임업용산지
저촉
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 452
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