126,157,000원
청주지방법원 2025타경668. 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513의 1층 101호로, 감정평가상 용도와 현황은 근린생활시설·공실입니다. 감정가 308,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 126,157,000원입니다. 권리관계의 기준은 2017.02.20. 설정된 주식회사전북은행의 채권최고액 306,000,000원 근저당권이고, 해당 기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 단순한 감정가 할인율보다 상가의 공실과 반복 유찰입니다. 최저가는 감정가 대비 크게 내려와 있지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 가격을 즉시 검증하기 어려워, 입찰 전 실제 임대 가능성과 주변 상권의 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경668 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 1층101호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 장성2길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사채움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 126,157,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 731,691,252원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.02.20. 접수된 을구 2번 근저당권으로, 주식회사전북은행의 채권최고액은 306,000,000원입니다. 이후 을구 3번 근저당권 1,140,000,000원과 2025.03.12. 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.14.에는 을구 2번 및 3번 근저당권에 한국자산관리공사로의 확정채권양도에 따른 근저당권이전 등기가 있습니다.
② 점유·임차관계 — 101호 공실, 현황조사상 107호 전입자
감정평가상 본건을 포함한 대상 호실들은 근린생활시설이며 현황 “공실”로 조사됐습니다. 한편 현황조사에는 조창만이 107호에 2020.05.12. 전입한 것으로 나타납니다. 본건은 101호이므로 호실이 서로 다릅니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조창만 | 107호 | 2020.05.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조창만의 전입신고는 말소기준권리인 2017.02.20.보다 뒤인 2020.05.12.이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 관련 세부사항은 추가 확인이 필요합니다. 무엇보다 조사 표시가 107호인 만큼, 본건 101호와의 관계를 입찰 전 현황조사 및 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하는 것이 필요합니다.
③ 4회 유찰 — 감정가 41%지만 시세 판단은 별개
감정가 308,000,000원에서 현재 최저매각가는 126,157,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차의 비율은 40.96%, 즉 약 41%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 100,925,600원(감정가 33%), 그 다음은 80,740,480원(감정가 26%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,566,198원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 306,000,000원 | 123,590,802원 |
| 3. 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,446,000,000원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 123,590,802원, 미배당은 1,322,409,198원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근이며, 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 물건이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층·지상5층 건물이며 외벽은 화강석·현무암 판재마감, 징크패널 및 스톤코팅 등입니다.
- 도로. 남동측으로 중로, 북서측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형의 상업용 건부지이며 토지면적은 960.4㎡, 공시지가는 1,118,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 감정평가상 현황 공실입니다. 장기 공실 여부와 실제 임대 가능 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 근린시설 매매가와 임대료를 별도로 대조하세요.
- 107호 전입자 구분. 현황조사의 조창만은 107호로 표시돼 본건 101호와 다릅니다. 점유관계를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당이 1,322,409,198원으로 크지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 100,925,600원, 6회 유찰 시 80,740,480원입니다. 가격 하락과 별개로 임대수익성 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 308,000,000원짜리 근린시설이 4회 유찰돼 126,157,000원까지 내려왔고, 감정평가 당시 현황도 공실입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 ‘감정가의 41%’라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 권리는 통과, 수익성과 환금성은 별도 검증. 이 물건의 승부처는 실제 임대가 가능한 가격과 공실 리스크를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
