청주지방법원 2025타경668. 충북 음성군 맹동면 동성리 513, 3층 301호의 근린시설입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상5층이고, 본건을 포함한 대상 호실들은 근린생활시설, 현황 공실로 조사됐습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 225,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
권리의 출발점은 2017.02.20. 설정된 전북은행 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 1,057,200,000원, 306,000,000원, 1,140,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2025.04.03. 확정채권양도를 원인으로 2025.05.14. 한국자산관리공사에 근저당권이 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 3층301호 · 도로명 장성2길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 |
| 소유자 | 유한회사채움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 731,691,252원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 큰 미배당과 매수인 인수는 다른 문제
말소기준권리는 2017.02.20. 을구 1번 전북은행 근저당입니다. 경매개시결정은 2025.03.12.로 그보다 뒤이며, 매각물건명세서상 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 해당 없음입니다. 현재 225,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,950,000원을 제외한 221,050,000원이 을구 1번 근저당에 배당되고, 채권총액 2,503,200,000원 가운데 2,282,150,000원이 미배당으로 남습니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 조사 인원 1명, 그러나 호수 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조창만 | 107호 | 2020.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 확인되는 실제 조사 인원은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 조창만의 전입일은 2020.05.12.로 말소기준 2017.02.20.보다 뒤여서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,057,200,000원 | 221,050,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 306,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,503,200,000원 중 예상배당은 221,050,000원이며 미배당은 2,282,150,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 225,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 180,000,000원, 2회 유찰 시 144,000,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 어느 회차 가격이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 80%·64%로 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 225,000,000원 | 221,050,000원 | 2,282,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 2,326,520,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 2,362,016,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택을 배후지로 한 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 현황. 감정평가 당시 대상 근린생활시설은 현황 공실로 이용 중입니다.
- 도로. 토지는 대체로 정방형이며 상업용 건부지로 이용되고, 남동측 중로와 북서측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 960.4㎡, 공시지가 1,118,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형·소로각지입니다.
- 건물. 위생·급배수·승강기 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호수 원본 대조. 사건 대상은 301호인데 현황조사 점유부분은 107호입니다. 실제 301호의 점유자를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조창만의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 공실 원인 확인. 감정평가상 현황 공실입니다. 단순 공실인지 장기 공실인지, 임대수요와 예상 임대료를 별도로 검증해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 225,000,000원의 적정성을 감정가만으로 판단하지 마세요.
- 근저당권 이전 확인. 2017년 설정된 근저당권은 2025.05.14. 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있으므로 최신 등기부의 권리자 표시를 입찰 직전 확인하세요.
- 배당 미회수와 인수 구분. 채권 미배당이 크더라도 이 사건의 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.02.20. 전북은행 근저당이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없으며 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 2,282,150,000원의 미배당이 발생하더라도 그것이 낙찰자에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.
다만 투자 판단에서는 권리보다 공실과 가격 검증이 더 중요합니다. 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실이고 실거래 비교자료가 없어 신건 225,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 근거가 없습니다. 여기에 현황조사 점유부분이 107호로 본건 301호와 다르다는 점도 현장·원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 확인 전 보류입니다.
