청주지방법원 2025타경668. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근에 있는 집합건물 2층 201호입니다. 사건의 용도 표기는 아파트지만 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물에 속하고, 소유자는 유한회사채움개발입니다.

권리 구조는 전북은행이 설정한 근저당권 3건이 중심입니다. 2017년 2월 20일 접수된 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 접수된 을구 2번·3번 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2025년 5월 14일에는 세 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위가 바뀌는 것은 아니며 매각 시 해당 담보권은 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 인수는 0원

말소기준권리는 2017년 2월 20일 접수된 전북은행의 을구 1번 근저당권 1,057,200,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 306,000,000원, 을구 3번 1,140,000,000원도 접수번호상 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 세 근저당권의 채권최고액 합계는 2,503,200,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돌지만, 담보권자의 미배당은 채무자에게 남는 채권 문제일 뿐 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

임차인·점유 확인

승계·대위 중복이 아닌 실제 임차인 기록은 1명입니다. 다만 점유 부분이 107호로 기재돼 본건 201호와 일치하지 않습니다. 감정평가상 201호는 공실이므로, 아래 기록을 본건 점유자로 곧바로 단정하지 말고 현장과 매각물건명세서에서 호수를 다시 대조해야 합니다.

② 가격 판단 — 51.2%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 172,544,000원으로 감정가 337,000,000원의 51.2%입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 본건은 감정 이용상태가 근린생활시설이고 현황 공실인 상가형 물건입니다. 아파트 가격표나 주거용 실거래 기준을 적용할 수 없습니다.

실질취득액은 최저가 172,544,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 172,544,000원입니다. 다만 동일 건물·유사 상가의 임대료, 공실 기간, 전용면적, 관리비, 실제 내부 상태를 확인하지 않은 채 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,544,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 169,328,384원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 을구 2번·3번 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 미배당은 2,333,871,616원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
• 현황. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실로 이용 중입니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
• 건물. 외벽은 화강석·현무암 판재, 징크패널·스톤코팅 등으로 마감됐고 위생·급배수·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 960.4㎡, 평지의 정방형 상업용 건부지이며 남동측 중로와 북서측 소로에 접합니다. 공시지가는 1,118,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도부터 재확인. 사건상 아파트 표기와 감정 이용상태인 근린생활시설 사이의 차이를 건축물대장·집합건축물대장·현장에서 대조하세요.
• 호수 확인. 현황조사 임차인 조창만의 점유 부분은 107호입니다. 본건 201호의 실제 점유자, 출입문 표시, 열쇠 인도 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 임차 기록 보완. 조창만의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일상 대항력은 없지만 본건과의 관련성부터 확인해야 합니다.
• 공실비용 산정. 관리비·전기료·원상복구비·중개보수와 예상 공실 기간을 낙찰가에 더해 실질 투자금으로 계산하세요.
• 임대수익 조사. 같은 건물과 인근 근린생활시설의 실제 보증금·월세·공실률을 확인해 목표 수익률에 맞는 입찰 상한을 정하세요.
• 담보권 이전 확인. 전북은행 근저당권 3건은 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 최신 등기부에서 권리자 표시와 말소 여부를 다시 확인하세요.
• 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표는 참고값으로만 보세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다

이 물건은 말소기준 근저당권 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 명세상 인수권리도 없어 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가 337,000,000원에서 3회 유찰돼 172,544,000원까지 내려왔다는 가격 조정도 분명합니다.

그러나 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 사건상 아파트 표기와 달리 실제 이용상태는 공실 근린생활시설이고, 현황조사의 임차인 기록은 본건이 아닌 107호입니다. 따라서 현재 가격이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 저평가라고 결론내리기보다, 201호의 실제 점유, 면적, 내부 상태, 임대수익과 공실비용을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 조건부. 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 상가 자체의 수익성과 호수 확인입니다.