청주지방법원 2025타경668. 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513, 2층 201호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트지만 감정평가의 이용상태는 근린생활시설, 현황 공실로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층이고, 본건 201호는 기호(5)에 해당합니다. 따라서 일반 주거용 아파트로 전제하기보다 상업용 집합건물의 실제 이용상태를 기준으로 접근해야 합니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.02.20 설정된 주식회사전북은행의 채권최고액 1,057,200,000원 근저당이 말소기준이고, 같은 날 설정된 후순위 근저당 306,000,000원·1,140,000,000원과 2025.03.12 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.04.03 확정채권양도를 원인으로 2025.05.14 각 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 기록도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경668 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 2층 201호 · 장성2길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 · 201호 |
| 소유자 | 유한회사채움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 138,035,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 731,691,252원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2017.02.20 접수된 을구 1번 전북은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당은 후순위이고, 2025.03.12 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 현황조사상 점유자 기록
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조창만 | 107호 | 2020.05.12 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 |
현황조사에는 조창만이 107호 점유자로 기록돼 있습니다. 본건은 201호이므로 호수가 일치하지 않습니다. 기록된 전입일 2020.05.12는 말소기준권리 2017.02.20보다 뒤라 해당 기록 자체는 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 본건 201호의 실제 점유·임대차 관계는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰했지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 337,000,000원, 현재 최저매각가는 138,035,000원입니다. 4회 유찰돼 현재 회차가 감정가의 41% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 110,428,000원, 6회 유찰 시 88,342,400원입니다.
하지만 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시장가보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 실제 이용상태가 근린생활시설이고 현황 공실인 만큼 주거용 아파트 시세를 그대로 적용하는 접근도 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,490원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,057,200,000원 | 135,302,510원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 306,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,732,490원을 제외한 135,302,510원이 선순위 근저당 배당에 투입되고, 채권자 총 미배당액은 2,367,897,490원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근이며, 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 본건을 포함한 기호(1)~(10)는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 960.4㎡, 공시지가는 1,118,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 중로, 북서측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건 용도는 아파트이나 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장·등기·현황을 함께 대조해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가상 현황은 공실입니다. 매각 전 실제 점유 변동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 107호 점유기록 구분. 현황조사상 조창만의 기재 호수는 107호이고 본건은 201호입니다. 본건 임차관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 41%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 거래·임대·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 이전·말소 여부, 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음 표시를 입찰 직전 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 용도는 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리들이 소멸하고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어, 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다. 현재 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 4회 유찰돼 138,035,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 별도 실거래 자료가 없고, 감정상 실제 이용상태가 근린생활시설·공실이며, 현황조사 점유기록도 107호로 본건 201호와 다릅니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·용도·점유는 추가 확인입니다.
