청주지방법원 2025타경668. 음성군 맹동면 동성리 513의 1층 105호 근린시설입니다. 감정가 280,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 114,688,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.02.20 주식회사전북은행의 을구 1번 근저당권으로, 채권최고액은 1,057,200,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 306,000,000원과 1,140,000,000원 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.05.14에는 각 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 하지만 권리의 순위 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아니므로, 말소기준은 여전히 최초 설정일인 2017.02.20입니다. 배당가정에서도 현재 최저가로는 집행비용을 제외한 112,282,368원이 선순위 근저당에 배당될 뿐, 나머지 담보채권에는 배당 여력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경668 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 1층105호 · 도로명 충청북도 음성군 맹동면 장성2길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사채움개발 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 114,688,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 731,691,252원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매수인 인수 | 0원 · 명시 인수권리 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
핵심은 2017.02.20 설정된 을구 1번 전북은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당과 2025.03.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.14 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 사실은 확인되지만, 최초 순위는 그대로 이어집니다.
② 점유·임차 확인 — 105호와 107호를 구분해야 한다
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조창만 | 107호 | 2020.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 조창만이 기재되어 있지만 점유 부분은 107호입니다. 경매 대상은 1층 105호이므로 호수 자체가 서로 다릅니다. 또한 조창만의 전입일 2020.05.12는 말소기준권리 2017.02.20보다 뒤이므로 기재된 내용만 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 40.96%지만 ‘싸다’고 단정할 시세가 없다
감정가는 280,000,000원이고 현재 최저가는 114,688,000원입니다. 비율은 정확히 감정가의 40.96%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
오히려 입찰자가 먼저 봐야 할 신호는 4회 유찰입니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 아파트처럼 표준화된 주거상품보다 점포의 실제 임대수요·가시성·동선·공실기간에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,632원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,057,200,000원 | 112,282,368원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 306,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 2,503,200,000원 기준 현재 회차 예상배당은 112,282,368원, 미배당액은 2,390,917,632원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
현재 회차에서도 담보채권 총액 2,503,200,000원 중 대부분이 미배당됩니다. 5회 유찰 시 매각가 91,750,400원에서 미배당액은 2,413,501,107원, 6회 유찰 시 매각가 73,400,320원에서는 2,431,520,886원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아니며, 제공된 배당가정의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택을 배후로 한 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 현황. 근린생활시설로 평가됐으며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 5층 건물이며 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 중로, 북서측 소로에 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형의 상업용 건부지이며 토지면적은 960.4㎡, 공시지가는 1,118,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105호 현장점유 확인. 현황조사 기재인은 107호이고 감정평가상 본건은 공실입니다. 실제 105호의 점유·영업·폐문 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 기재 확인. 조창만의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 기재 호수는 107호이고 전입일도 말소기준권리보다 뒤입니다.
- 시세를 별도로 확보. 실거래 자료가 없으므로 주변 1층 근린시설의 실제 매매·임대료와 공실기간을 확인해야 현재 최저가 114,688,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가의 40.96%까지 하락한 사실만 보지 말고 공실, 상권, 접근성, 임대수요와 점포 자체의 상품성을 함께 확인해야 합니다.
- 채권액과 인수액 구분. 담보채권 미배당액은 크지만 제공된 배당가정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 더 어렵다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2017.02.20 전북은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 조창만은 107호로 기재돼 대상 105호와 호수가 다르고, 전입일 역시 말소기준보다 늦습니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 280,000,000원에서 네 차례 유찰돼 114,688,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 게다가 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 인수 0원, 가격은 현장·임대수요 검증 후 판단”입니다. 감정가의 40.96%라는 할인율보다 4회 유찰된 이유와 실제 105호의 영업·임대 가능성을 확인하는 것이 입찰가를 정하는 핵심입니다.
