청주지방법원 2025타경668. 충북 음성군 맹동면 동성리 513, 4층 401호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 유한회사채움개발이고, 2017.02.20 소유권보존과 함께 전북은행 근저당 3건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번, 채권최고액 1,057,200,000원이 말소기준이며 을구 2번 306,000,000원, 을구 3번 1,140,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.04.03 확정채권양도를 원인으로 2025.05.14 각 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 228,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,992,000원을 먼저 제외한 뒤 을구 1번 근저당에 224,008,000원이 배당되고, 이후 근저당에는 배당 재원이 남지 않습니다. 채권최고액 기준 총 채권액 2,503,200,000원 중 2,279,192,000원이 미배당되지만, 이는 채권자 측 미회수액이지 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경668 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 4층 401호 · 도로명주소 충청북도 음성군 맹동면 장성2길 5 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 · 401호 |
| 소유자 | 유한회사채움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 731,691,252원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2017.02.20 을구 1번 전북은행 근저당입니다. 같은 날 접수된 을구 2번·3번 근저당은 접수번호 5009·5010으로 뒤따르며 매각으로 소멸합니다. 2025.03.12 전북은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.05.14 세 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 401호 공실과 107호 점유자를 구분
감정평가 이용상태상 본건을 포함한 대상 근린생활시설은 현황 “공실”로 기재돼 있습니다. 한편 현황조사에는 조창만이 107호 점유자로 조사돼 있으므로, 본건 401호와 점유 부분을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조창만 | 107호 | 2020.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 228,000,000원의 비교 기준이 부족하다
현재 회차는 감정가 228,000,000원의 100%에서 시작하는 신건입니다. 다만 본건에 대해 제시된 동일·유사 물건 실거래 비교자료가 없어, 228,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 단정할 근거는 없습니다. 따라서 “감정가보다 싸다”거나 “시세 대비 저렴하다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
1회 유찰 시 시나리오는 182,400,000원, 2회 유찰 시 145,920,000원으로 내려가지만, 그것만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수는 없습니다. 본건은 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실이므로, 실제 임대수익·공실기간·주변 상가 거래 수준을 대조해 응찰가를 정하는 방식이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,057,200,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 306,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 배당액은 224,008,000원, 미배당은 2,279,192,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 현황. 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 중로와 북서측 소로에 접하며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 960.4㎡, 공시지가 1,118,000원/㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호와 107호 구분. 현황조사 점유자 조창만은 107호로 조사돼 있습니다. 본건 401호의 실제 인도 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 현황 공실이므로 실제 사용 여부, 잠금·점유 상태, 내부 상태를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 228,000,000원이 싸다고 판단하지 말고 주변 근린생활시설의 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 전북은행 근저당 3건이 2025.05.14 한국자산관리공사로 이전된 등기 흐름을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 2,279,192,000원은 채권자 미회수액이며, 제시된 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 별도 문제
이 물건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2017.02.20 전북은행 을구 1번 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
그러나 대상은 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 현재 228,000,000원은 감정가 100%의 신건 가격이며, 최근 실거래 비교 근거가 제시되지 않아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 검증 후”입니다. 권리 안전성과 입찰 가격의 적정성을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
