청주지방법원 2025타경668. 충북 음성군 맹동면 동성리 513의 1층 103호 근린시설입니다. 감정가는 277,000,000원, 현재 최저매각가는 113,459,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 권리의 출발점은 2017.02.20. 설정된 전북은행 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 1,057,200,000원이고 공동담보목록 제2017-116호가 연결되어 있습니다. 같은 날 306,000,000원과 1,140,000,000원의 추가 근저당도 설정돼 있으며, 제공된 권리판정상 이들 근저당은 매각으로 소멸합니다.
2025.03.12. 전북은행의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 2025.05.14.에는 세 건의 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당의 권리자 변경으로, 별도의 새로운 선순위 권리가 추가된 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경668 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 1층103호 |
| 도로명 | 충청북도 음성군 맹동면 장성2길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 |
| 소유자 | 유한회사채움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 113,459,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 731,691,252원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
말소기준권리는 2017.02.20. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,057,200,000원이고 근저당권자는 주식회사전북은행입니다. 같은 날 을구 2번 306,000,000원, 을구 3번 1,140,000,000원의 근저당도 설정됐습니다. 2025.03.12. 임의경매가 개시됐고, 2025.05.14. 세 근저당은 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 확인 — 103호와 107호의 호수 차이
| 이름 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조창만 | 107호 | 2020.05.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 조창만의 전입일은 2020.05.12.로 말소기준권리인 2017.02.20.보다 뒤입니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,388,426원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,057,200,000원 | 111,070,574원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 306,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 총액은 2,503,200,000원, 예상 배당은 111,070,574원이며 미배당액은 2,392,129,426원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 41%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 113,459,000원, 감정가 대비 41%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 90,767,200원, 6회 유찰 시 72,613,760원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 113,459,000원 | 111,070,574원 | 2,392,129,426원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 90,767,200원 | 88,733,390원 | 2,414,466,610원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 72,613,760원 | 70,906,712원 | 2,432,293,288원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근에 위치하며, 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되는 건물이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 도로. 남동측 중로, 북서측 소로에 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형·평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 960.4㎡, 공시지가는 1,118,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 점유관계 재확인. 현황조사의 조창만 기록은 107호입니다. 103호 실제 점유자를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조창만의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없다고 판정됐지만 점유관계 전체를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실이므로 현재도 동일한지, 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 예상 임대료·공실기간·관리비를 별도로 조사해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 환금성 확인. 근린시설은 주거용보다 매수층이 제한될 수 있으므로 4회 유찰 원인이 가격인지 수요인지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 세 근저당에 각각 공동담보목록이 연결돼 있으므로 실제 채권회수와 배당관계는 관련 공동담보를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 공실은 별개다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2017.02.20. 전북은행 근저당이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 근린시설이면서 감정평가 당시 공실이고 이미 4회 유찰됐습니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 113,459,000원이 시장가보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 현황조사의 점유 기록도 107호로 본건 103호와 다릅니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유 확인·공실·환금성·가격 검증이 핵심인 물건입니다.
