청주지방법원 2025타경668. 충북 음성군 맹동면 동성리 513, 장성2길 5 소재 건물의 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설, 현황 공실로 조사됐습니다. 감정가 277,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 113,459,000원, 감정가의 40.96% 수준입니다.
권리의 출발점은 2017.02.20 설정된 주식회사전북은행의 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,057,200,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 2번 근저당 306,000,000원, 3번 근저당 1,140,000,000원도 설정됐으며, 경매개시결정은 2025.03.12입니다. 이후 2025.05.14 세 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경668 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 513 1층 103호 · 도로명 장성2길 5 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 |
| 소유자 | 유한회사채움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 113,459,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 731,691,252원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 전북은행 근저당
말소기준은 2017.02.20 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 같은 날 설정된 후순위 근저당권, 2025.03.12 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있으며 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인·점유 확인 — 본건 103호와 조사 기재 107호가 다르다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조창만 | 107호 | 2020.05.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 조창만이 기재돼 있으나 점유부분은 107호입니다. 본건은 103호이므로 동일 호실 점유자로 바로 볼 수 없습니다. 기재상 전입일은 2020.05.12로 말소기준권리 2017.02.20보다 뒤여서 대항력 없음으로 분석돼 있지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 본건 현장 점유상태와 호실 표시를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 40.96%
현재 최저가는 113,459,000원으로 감정가 277,000,000원의 40.96%입니다. 여기서 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액은 최저가와 같은 113,459,000원으로 계산됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 상가 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 113,459,000원 | 2,392,129,426원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 90,767,200원 | 2,414,466,610원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 72,613,760원 | 2,432,293,288원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,388,426원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,057,200,000원 | 111,070,574원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 306,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근이며, 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 토지는 대체로 정방형·평지의 상업용 건부지이며 남동측 중로, 북서측 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지 지표. 토지면적 960.4㎡, 공시지가 1,118,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 103호 현장 확인. 현황조사 기재 점유자는 107호이므로 본건 103호의 실제 공실 여부와 출입·점유상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 상가 시세 확인. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 근린시설의 최근 거래가격과 임대료, 공실기간으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공실 수익성. 현재 공실이므로 즉시 임대수익이 발생하지 않습니다. 임차 수요와 예상 공실기간을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2017년 전북은행 근저당권들은 2025.05.14 한국자산관리공사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 배당 미반영 항목. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건은 예상 매수인 인수액이 0원이고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 정리된 소멸형 권리구조입니다. 권리 자체보다 더 큰 변수는 가격과 환금성입니다. 네 번 유찰돼 감정가의 40.96%까지 내려왔지만, 공실 근린시설이고 비교 가능한 실거래 자료도 없어 그 할인율만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 여기에 현황조사 임차인 기재가 본건 103호가 아닌 107호라는 점까지 있어, 권리는 통과하되 현장 점유와 상가 시세 검증 없이는 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
