서울중앙지방법원 2024타경105196. 서울 관악구 봉천동 낙성대역8길 44-7에 위치한 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 315,000,000원으로 신건 진행 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2020년 10월 12일 설정된 이종하 근저당권이며, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건의 중심은 임차권등기입니다. 신종훈은 2020년 8월 17일 전입, 2020년 7월 24일 확정일자를 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 배당요구를 통해 우선변제를 행사하지만, 낙찰가 부족 시 미배당 보증금은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

말소기준권리는 2020.10.12 이종하 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 신종훈 임차권등기는 말소기준 이전 임대차 관계를 바탕으로 한 권리로, 대항력 및 우선변제권 검토 대상입니다.

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재로 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통 수준입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등 관련 지정사항이 있습니다.
• 환금성. 다세대(218-30) 규모 6세대이며 거래 데이터상 최근 거래 확인이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 확인. 신종훈 임차인의 배당 가능성과 미배당 위험을 반드시 확인해야 합니다.
• 명도 검토. 임차권등기권자의 실제 점유 관계와 인도 가능성을 확인하세요.
• 등기 원본 확인. 근저당·가압류·임차권등기의 실제 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 최저가만 보지 말고 인수 가능 부담을 반영한 총투입액 기준으로 판단하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 등기상 후순위 권리 정리는 가능하지만, 신종훈 임차인의 대항력 있는 임차권등기가 핵심 변수입니다. 매각대금에서 충분히 배당되지 않는 부분은 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 단순히 3.15억원이라는 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 권리보다 중요한 것은 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득 비용입니다.