서울중앙지방법원 2024타경105196. 관악구 봉천동 낙성대역8길 44-7의 7층 701호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 319,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 204,160,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차인의 보증금 승계 가능성입니다.
말소기준권리는 2023.04.19. 양진석의 가압류 140,000,000원입니다. 그런데 박정숙은 2021.04.05., 최혜지는 2020.10.23., 김미리는 2021.07.26. 전입해 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 김미리는 보증금 230,000,000원과 확정일자 2021.07.14.가 확인되고 배당요구도 했지만, 현재 회차 예상배당은 200,501,760원에 그쳐 29,498,240원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경105196 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 낙성대역8길 44-7, 7층701호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) |
| 소유자 | 주식회사다은빌라엔지니어링 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 204,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악신용협동조합 / 1,386,035,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급 | 서울중앙지방법원 등기국 · 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2023.04.19. 양진석 가압류가 말소기준권리이며 이후 성현진·이아현·최혜지·김혜원의 가압류와 2024.03.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각으로 등기가 지워지는 것과 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 세 임차인의 전입일이 모두 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정숙 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 2024.04.08 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최혜지 | 2020.10.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김미리 | 2021.07.26 | 230,000,000원 | 2021.07.14 | 2025.06.05 | 대항력 있음 | 우선변제 | 29,498,240원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상이 아니며, 실제 임차인은 3명입니다. 김미리는 임차권등기까지 마쳤고, 전유부분 전부에 대해 주거 임차권이 등기되어 있습니다. 반면 박정숙과 최혜지는 보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 금액의 상한을 현재 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,658,240원 |
| 1. 임차인 김미리 보증금 | 230,000,000원 | 200,501,760원 |
| 2. 가압류 · 양진석 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 성현진 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이아현 | 160,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 최혜지 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김혜원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 김미리에게 200,501,760원이 배당되고 보증금 부족분 29,498,240원이 매수인 인수로 계산됩니다. 가압류 채권 780,000,000원은 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰해도 실질부담이 크게 줄지 않는 이유
| 현재 회차 | 매각가 204,160,000원 · 김미리 인수 29,498,240원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 매각가 163,328,000원 · 김미리 인수 69,758,592원 |
| 4회 유찰 시 | 매각가 130,662,400원 · 김미리 인수 101,966,874원 |
낙찰가가 204,160,000원에서 163,328,000원, 130,662,400원으로 내려갈수록 김미리에게 돌아가는 배당재원이 줄고 매수인 인수액은 29,498,240원에서 69,758,592원, 101,966,874원으로 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락분을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가만 낮아지고 보증금 인수가 늘어나는 구조를 먼저 계산해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 64%만 보면 안 된다
감정가 319,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 204,160,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 이 사건에서는 현재 최저가보다 실질취득액을 먼저 봐야 합니다. 김미리 관련 확인분만 계산해도 실질취득이 233,658,240원이고, 보증금 미상인 대항력 임차인 2명이 더 있습니다. 시세 자료가 없는 상태에서 이를 가격 메리트로 가점할 수 없습니다.
⑥ 물건 자체 리스크와 입지 메모
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울인현초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 승강기·도시가스 난방·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5M 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 225.0㎡, 공시지가는 3,553,000원/㎡입니다.
- 주의. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 등재 및 대지권의 목적인 1,2토지 별도등기가 기재되어 있습니다.
- 현황 차이. 제시목록상 호수와 현황 확인 호수 사이 차이가 기재되어 있어 현장·건축물대장·집합건물 표시를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박정숙 보증금 확인. 2021.04.05. 전입, 배당요구 2024.04.08.이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 최혜지 실체 확인. 2020.10.23. 전입자로 대항력이 있으면서 가압류 채권자로도 등장하므로 임대차계약과 보증금 실체를 대조해야 합니다.
- 김미리 미배당 인수. 현재 회차 기준 29,498,240원의 보증금 부족분이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 낙찰가가 내려가도 재계산. 3회 유찰 시 인수 69,758,592원, 4회 유찰 시 101,966,874원으로 증가합니다.
- 위반건축물·별도등기 확인. 집합건축물대장 위반건축물 등재 및 대지권 목적 토지 별도등기의 구체적 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요인을 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수액
이 물건은 감정가 319,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 204,160,000원까지 내려왔지만, 할인율만으로 접근하기 어려운 사건입니다. 김미리의 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크고 현재 회차에서도 29,498,240원이 미배당되어, 확인되는 실질취득만 233,658,240원입니다.
더 중요한 것은 박정숙과 최혜지입니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인인데 보증금이 확인되지 않았습니다. 즉 현재 계산된 29,498,240원이 인수 위험의 끝이라고 볼 수 없습니다. 위반건축물 등재와 대지권 목적 토지 별도등기까지 겹쳐 있으므로, 권리관계가 보완 확인되기 전에는 가격보다 리스크 확인이 우선입니다.
