서울중앙지방법원 2024타경105196. 관악구 봉천동, 낙성대역8길 44-7의 6층 601호 다세대주택입니다. 감정평가상 건물은 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 소유자는 주식회사다은빌라엔지니어링입니다. 말소기준은 2020.06.03. 관악신용협동조합 근저당권이며, 당시 채권최고액은 2,700,000,000원이었습니다. 해당 근저당은 이후 변경을 거쳐 2023.02.06. 채권최고액 1,548,000,000원으로 변경된 등기가 있고, 2024.10.15.에는 확정채권양도를 원인으로 주식회사상상대부금융 앞으로 근저당권 이전등기가 접수됐습니다.
말소기준 이후에는 양진석·성현진·이아현·최혜지·김혜원의 가압류, 관악구 및 국의 압류, 임의경매개시결정, 정치연의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 가압류·압류와 주택임차권등기가 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있고, 배당 시뮬레이션도 매수인의 권리 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 이 사건은 권리표만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 집합건축물대장상 위반건축물 표시와 대지권의 목적인 1·2 토지의 별도등기가 비고에 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경105196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 낙성대역8길 44-7, 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 7층 건물 |
| 소유자 | 주식회사다은빌라엔지니어링 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 321,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악신용협동조합 / 1,386,035,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 준공 | 2020.05.26 |
| 단지 규모 | 6세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.03. 근저당
말소기준권리는 2020.06.03. 접수된 관악신용협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정과 정치연의 임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2024.10.15. 확정채권양도로 주식회사상상대부금융 앞으로 이전됐지만, 설정 시점인 2020.06.03.이라는 우선순위 기준은 그대로입니다.
② 임차인 — 조사상 3명, 보증기관 중복신고 없음
| 이름 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정숙 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜지 | 2020.10.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정치연 | 주민등록 2023.04.06 · 점유 2023.04.08 | 2023.03.13 | 250,000,000원 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
박정숙의 전입일은 2021.04.05., 최혜지는 2020.10.23.으로 모두 말소기준일 2020.06.03. 이후입니다. 정치연은 등기된 임차권 내용상 임대차계약일 2023.03.09., 확정일자 2023.03.13., 주민등록일 2023.04.06., 점유개시일 2023.04.08., 보증금 250,000,000원으로 역시 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 제공된 사실관계만 놓고 보면 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격·유찰 구조 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 503,000,000원, 현재 최저매각가는 321,920,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이고, 다음 유찰 시나리오는 257,536,000원(51.2%), 그 다음은 206,028,800원(40.96%)입니다.
다만 동일 물건 또는 유효하게 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 다세대의 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회이고, 본건은 이미 2회 유찰돼 그 평균을 넘어선 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,306,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 관악신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 316,613,120원 |
| 3. 가압류 · 양진석 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 성현진 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이아현 | 160,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최혜지 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김혜원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 321,920,000원 가정 시 집행비용 5,306,880원을 제외한 316,613,120원이 선순위 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 3,480,000,000원 대비 미배당액은 3,163,386,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중인 집합건물입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울인현초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 225.0㎡, 공시지가는 3,553,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 표시가 있습니다.
- 건물. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 기재돼 있으므로 위반 내용과 시정 가능성, 이행강제금 등 관련 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 대지권의 목적인 1·2토지에 별도등기가 있다는 비고를 토지등기부와 대조해 실제 부담관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록상태와 경매 이후 관련 효과를 확인해야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 박정숙·최혜지의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 특히 최혜지는 가압류 채권자로도 등장하므로 점유·계약관계를 확인해야 합니다.
- 정치연 임차권. 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 주민등록·점유가 말소기준 뒤입니다. 등기부와 매각물건명세서의 최종 기재를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 인근 다세대 최근 거래와 현재 매물을 별도 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형이라 부르기 어렵다
이 사건은 등기순위만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020.06.03. 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인들의 전입·점유는 그 이후이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 장점만으로 입찰 판단을 끝내기에는 부족합니다.
이미 2회 유찰돼 최저가가 321,920,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 위반건축물 등재, 대지권 목적 토지 별도등기, 민간임대주택 표시입니다. 여기에 임차인 3명의 점유관계를 재확인해야 하고, 최혜지는 가압류 채권자로도 등장합니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만 물건·공법 확인 난도는 높은 다세대”로 보는 편이 맞습니다. 가격이 감정가의 64%라는 이유만으로 등급을 높일 물건은 아닙니다.
