부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2024타경105196 · 서울중앙지방법원 · 다세대

최저매각가 신건 · 1차

510,000,000원 5억 1,000만 감정가 510,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

07-02

서울중앙지방법원 10:00

입찰 보증금

5,100만원

최저가의 10% · 51,000,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 5.10억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 임차권등기 3억원과 위반건축물 이슈를 확인해야 하는 다세대 물건입니다.

권리 근저당권 이후 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸 예정
임차 김남규 임차권등기 300,000,000원 존재. 대항력 없음으로 확인
리스크 집합건축물대장 위반건축물 등재 및 현황 호수 차이 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리인 관악신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김남규 임차권등기 300,000,000원, 보증금 미상 점유자, 위반건축물 등재가 있어 권리만 보고 판단하기에는 확인할 사항이 있습니다.

감정가 / 최저가

510,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

510,000,000원

인수 0원 기준

임차권등기

300,000,000원

김남규

핵심지표

B · 55점

권리정리 가능

서울중앙지방법원 2024타경105196. 서울 관악구 봉천동 낙성대역8길 44-7 소재 다세대주택 401호입니다. 소유자는 주식회사다은빌라엔지니어링이며, 2020년 관악신용협동조합 근저당이 설정된 뒤 여러 가압류와 압류가 이어진 뒤 임의경매가 진행되었습니다.

말소기준권리는 2020.06.03 설정된 관악신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기는 배당요구 및 권리관계 확인이 필요한 핵심 요소입니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2024타경105196 (임의경매)
소재지	서울특별시 관악구 낙성대역8길 44-7, 4층401호
물건종류 / 이용	다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형)
소유자	주식회사다은빌라엔지니어링
감정가 / 최저가	510,000,000원 / 510,000,000원
신청채권자 / 청구	관악신용협동조합 / 1,386,035,204원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차권등기 존재

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박정숙	미상	없음	확인 필요	없음
최혜지	미상	없음	확인 필요	없음
김남규	300,000,000원	없음	확인 필요	없음

⚠️ 임차권등기 핵심 김남규 임차권등기는 2023.07.07 등기되었고 임차보증금은 300,000,000원입니다. 전입 시점은 말소기준권리 이후가 아니지만 제공 자료상 대항력은 없음으로 확인되어 매수인 인수 위험은 없는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	7,500,000원
관악신용협동조합 근저당	2,700,000,000원	502,500,000원
가압류 등 후순위 권리	780,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 설정된 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸 예정이며 매수인 인수액은 0원 기준입니다.

⛔ 확인 관점 집합건축물대장 위반건축물 등재, 현황 호수 차이(401호·402호 확인), 임차인 점유관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울 관악구 봉천동 소재, 서울인현초등학교 남동측 인근으로 다세대·아파트·교육시설·근린시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통 수준입니다.
규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등 지정사항이 있습니다.
환금성. 소규모 다세대(6세대)로 거래 데이터가 제한적이며 개별 호수 상태 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 김남규 임차권등기 300,000,000원의 배당 관계를 확인하세요.
위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 여부와 원상회복 가능성을 확인하세요.
현황 호수. 공부상 호수와 현황 사용 호수 차이가 보고되어 확인이 필요합니다.
권리 원본. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만 확인할 리스크는 있다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하는 전형적인 정리형 구조입니다. 다만 다세대 물건 특성상 임차권등기, 위반건축물, 현황과 공부 차이 같은 비가격 리스크가 존재합니다. 권리는 B등급 수준으로 관리 가능하지만, 입찰 전 현장 확인이 핵심입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 소멸 구조지만, 임차권·위반건축물 확인이 필요한 물건 — 관악 봉천동 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차권등기 존재

③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 확인할 리스크는 있다”

사건 개요

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