서울중앙지방법원 2024타경105196. 관악구 봉천동 낙성대역8길 44-7의 5층 501호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택단지형)이고, 전체 6세대 규모의 2020.05.26 사용승인 건물입니다. 이 물건의 출발점은 단순합니다. 소유자는 주식회사다은빌라엔지니어링, 말소기준은 2020.06.03 관악신용협동조합 근저당권입니다. 이후 붙은 가압류·압류·경매개시결정, 그리고 2025년 임차권등기는 등기 순서상 말소기준 뒤입니다.
문제는 “등기상 소멸”과 “현장 리스크”가 다르다는 데 있습니다. 실제 임차인으로 볼 수 있는 사람은 박정숙·최혜지·유진경 3명입니다. 박정숙과 최혜지는 전입신고가 말소기준 뒤라 대항력 없음으로 정리되어 있으나 보증금이 확인되지 않았고, 유진경은 100,000,000원 임차권등기가 있으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 단정할 수 없습니다. 즉 인수액은 0원으로 보되, 점유·명도와 임대차 원본 대조는 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경105196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 낙성대역8길 44-7, 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 55.44㎡ · 다세대주택(도시형생활주택단지형) |
| 소유자 | 주식회사다은빌라엔지니어링 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 476,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악신용협동조합 / 1,386,035,204원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2020.06.03 근저당
말소기준은 을구 1번 관악신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 1번 근저당은 2024.10.15 주식회사상상대부금융으로 이전되고, 같은 날과 2024.10.22 근저당권부채권 질권설정도 이어집니다. 채권관계가 복잡하고 배당 여력이 부족하기 때문에, 낙찰자는 권리 인수보다 명도와 배당 불만 가능성에 더 유의해야 합니다.
② 임차인·점유 리스크
| 이름 | 전입 / 등기 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정숙 | 2021.04.05 | 미상 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜지 | 2020.10.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진경 | 2025.07.09 임차권등기 | 100,000,000원 | 2025.07.09 | 미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 볼 수 있는 사람은 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 보이는 중복 임차인은 확인되지 않습니다. 박정숙과 최혜지는 말소기준 이후 전입으로 정리되어 매수인에게 대항하지 못하는 구조이나, 보증금이 확인되지 않았습니다. 유진경의 임차권등기는 말소기준 뒤 등기라 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,160,000원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 468,840,000원 |
| 2. 근저당 · 관악신용협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이종하 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양진석 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성현진 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이아현 | 160,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 최혜지 | 180,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김혜원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 4.76억 기준으로도 집행비용 716만원을 제외하면 선순위 근저당에 4억 6,884만원이 배당되고, 후순위 채권 대부분은 배당을 받지 못합니다. 전체 채권액 39.8억 중 미배당은 35억 1,116만원으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울인헌초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층 501호이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비· 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,553,000원/㎡, 대지 225.0㎡입니다. 토지 이용상황은 다세대, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 주의사항. 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 있고, 현황상 501·502호로 확인되며, 대지권의 목적인 1·2토지 별도등기가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박정숙·최혜지의 보증금이 확인되지 않았고, 유진경은 임차권등기 보증금 100,000,000원이 있습니다. 전입·확정일자·점유 범위를 원본으로 대조하세요.
- 최혜지 관계 확인. 최혜지는 가압류 권리자로도 등장합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 전제로 사실관계를 확인해야 합니다.
- 호수·구조 확인. 현황상 501·502호로 확인된 점이 있어 실제 점유 구역과 문패, 내부 구조, 임대차 범위를 반드시 현장 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 위반건축물 등재는 대출·매각·사용승인 관련 리스크로 이어질 수 있으므로 관할 공부와 현황을 확인해야 합니다.
- 배당 불만 리스크. 신건가에서도 미배당이 3,511,160,000원으로 추정됩니다. 후순위 권리자와 점유자의 대응 가능성을 감안해 명도 비용과 시간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능성, 당해세·최우선변제 반영 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·토지 별도등기 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “소멸”보다 “확인”이 중요한 물건
이 사건은 말소기준이 분명하고 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 임차인 3명, 보증금 미상 점유자, 임차권등기 100,000,000원, 현황상 호수 차이, 위반건축물 등재, 35.11억 미배당이 겹쳐 있습니다. 권리표만 보면 단순해 보이지만, 실제 입찰에서는 점유·명도·대출·환금성이 모두 확인 과제입니다. 권리는 정리 가능, 리스크는 현장형. 신건가 4.76억에서는 보수적으로 접근해야 할 다세대 물건입니다.
