서울중앙지방법원 2024타경105196. 대상은 관악구 봉천동의 전용 26.92㎡ 다세대주택(도시형생활주택단지형) 3층 302호입니다. 소유자는 주식회사다은빌라엔지니어링이고, 2020.06.03 설정된 관악신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당의 최초 채권최고액은 2,700,000,000원이며, 2023.02.06 변경등기에는 채권최고액 1,548,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치하고, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

임차관계도 금액 인수 구조는 아닙니다. 박정숙·최혜지·조승현·한소희 등 실제 임차인 4명이 확인되지만, 전입일은 각각 2021.04.05, 2020.10.23, 2020.09.14, 2020.08.27로 모두 말소기준인 2020.06.03보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 핵심 위험은 보증금 승계가 아니라 점유 정리와 현황 불일치의 실체 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.03

말소기준 근저당권 뒤에는 가압류·압류가 연이어 설정됐습니다. 양진석 140,000,000원, 성현진 180,000,000원, 이아현 160,000,000원, 최혜지 180,000,000원, 김혜원 120,000,000원의 가압류가 확인되고, 2024.03.20 관악신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 4명, 대항력 인수는 없다

조승현과 한소희는 임차권등기가 있으나 전입일이 모두 2020.06.03 말소기준보다 늦습니다. 박정숙과 최혜지도 마찬가지로 말소기준 이후 전입입니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 대항력 있는 임차인의 보증금 승계는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격·환금성 — 신건 가격의 시세 메리트는 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 294,300,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

대상 다세대는 6세대 규모, 2020.05.26 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 신건 최저가가 곧바로 시장가치 대비 매력적인 가격이라는 의미로 해석하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 294,300,000원 가정)

총 채권액 3,480,000,000원 중 예상 배당액은 289,379,800원, 미배당액은 3,190,620,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으나, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 0원입니다.

⑤ 현황·공부 리스크 — 이 사건의 핵심

• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 기재돼 있습니다.
• 호수 불일치. 공부상 302호이나 현황에서는 302호·304호·305호가 확인됐다고 적시돼 있습니다.
• 공용·통로 사용. 현황 일부를 통로로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
• 발코니 확장. 발코니 확장형으로 사용 중이라고 명시돼 있습니다.
• 대지권 표시. 대지권의 목적인 1·2토지에 별도등기가 있고 전유부분 대지권 표시와 상이하다고 기재돼 있습니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 매각대상에 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
• 민간임대주택. 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울인현초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 5M 포장도로와 접합니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 6세대 규모의 소형 다세대이고, 최근 실거래 가격 비교 근거가 확인되지 않는 데다 현황·공부 이슈가 있어 일반 매매 전환 시 매수층 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 302호의 실제 경계 확인. 현황상 302호·304호·305호가 함께 확인됐다는 기재를 기준으로 전유부분 경계와 출입구, 내부 이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 위반건축물 원인 확인. 어떤 부분이 위반사항인지, 원상복구·이행강제금·사용승인 관련 부담이 있는지 건축물대장과 관할 행정기관 자료를 확인해야 합니다.
• 대지권 별도등기 확인. 1·2토지 별도등기와 전유부분의 대지권 표시가 상이한 이유 및 매각 후 권리관계를 원본 등기로 대조해야 합니다.
• 점유자 정리. 임차인 4명이 확인되므로 대항력 인수와 별개로 실제 점유 여부와 명도 대상자를 확인해야 합니다.
• 최혜지 관계 확인. 임차인 최혜지와 등기부상 가압류 권리자 최혜지의 관계를 확인해 점유관계의 진정성을 점검해야 합니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 최근 실거래 금액 근거가 없어 신건 최저가 294,300,000원이 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 물건 리스크 0”

이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2020.06.03 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명은 모두 그 뒤 전입해 대항력 인수는 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 위반건축물 등재, 공부상 302호와 현황상 302호·304호·305호 확인, 일부 통로 사용, 발코니 확장, 대지권 목적 토지 별도등기, 제시외 건물까지 겹칩니다.

또한 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 감정가 294,300,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수금이 없으니 안전하다”가 아니라, 권리는 정리되지만 현황·건축·대지권을 확인해야만 입찰가를 정할 수 있는 다세대로 보는 것이 맞습니다.