서울동부지방법원 2024타경50855. 광진구 중곡동 연리지7의 2층 202호로, 등기와 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 현황에서는 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 2018.10.26. 설정된 은평신용협동조합 근저당권 3,127,200,000원이 말소기준권리입니다. 서울특별시 압류, 서울보증보험 및 주택도시보증공사 가압류, 이진철의 강제경매개시결정과 은평신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.
등기된 이진철·조연우의 주택임차권도 말소기준일보다 늦은 전입을 기초로 하고 있어 대항력이 없습니다. 두 임차권은 각각 보증금 30,000,000원이지만 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 별도로 배당요구한 차권자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재돼 있으나, 이 신고자의 실제 점유·계약관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50855 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 2층 202호 (중곡동, 연리지7) |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 김희주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 343,450,000원 / 140,677,000원 (4회 유찰, 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 1,633,018,688원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 주요 현황 | 202호 현관표시와 현황도상 207호 표기가 상이 · 제시외건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2018.10.26. 은평신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 서울특별시 압류, 서울보증보험 가압류, 이진철 강제경매개시결정, 은평신용협동조합 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류와 두 건의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 2018.12.31. 설정된 300,000,000원 근저당권은 2019.03.13. 이미 말소됐고, 2023.05.15. 이숙경이 신청한 강제경매도 취하 후 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 두 임차권은 후순위
| 성명 | 점유·범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진철 | 2층 202호 57.36㎡ 중 28㎡ · 호수표기 207호 | 2021.06.22 | 2021.06.22 | 30,000,000원 | 2023.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조연우 | 2층 202호 57.36㎡ 중 33㎡ · 호수표기 202호 | 2023.04.17 | 2020.03.09 | 30,000,000원 | 2023.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차권자 | 주거 · 점유부분 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.05.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이진철과 조연우는 모두 말소기준일인 2018.10.26.보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없습니다. 이진철은 2023.12.06. 강제경매를 신청한 채권자와 동일한 이름이어서 임대차의 실질과 관계를 확인할 필요가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 신고를 보증금 중복신고로 볼 근거는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%가 곧 시세 41%는 아니다
현재 최저매각가는 140,677,000원으로 감정가 343,450,000원의 41%입니다. 다음 회차 가격은 112,541,600원, 그다음 회차는 90,033,280원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이번 물건은 공부상 근린시설과 현황상 주택의 용도가 다르고, 내부 경계벽을 설치해 두 개의 주택으로 이용하는 구조입니다. 일반 다세대주택이나 정상적인 근린시설과 같은 기준으로 단순 비교하기 어렵습니다.
주변 실거래와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만 확인할 수 있으므로, “감정가의 41%이니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 네 차례 유찰은 할인 기회인 동시에 시장이 용도·구조·명도 위험을 가격에 반영해 온 결과일 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,478원 | - |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 3,127,200,000원 | 137,907,522원 | 2,989,292,478원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 845,937,976원 | 0원 | 845,937,976원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 690,000,000원 | 0원 | 690,000,000원 |
| 4. 변경 가압류 | 789,697,836원 | 0원 | 789,697,836원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 5,452,835,812원 중 137,907,522원만 채권자에게 배당되고, 5,314,928,290원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 용도·건축물 위험
- 공부와 현황 차이. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 감정 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 내부 분할. 각 호 내부에 경계벽을 설치해 각각 두 개의 주택으로 이용하는 것으로 확인됐습니다.
- 호수 불일치. 202호 현관출입문 표시와 현황도상 202호·207호 표기가 일치하지 않습니다.
- 위반건축물표시. 매각물건명세서 비고에 건축물대장 표제부와 전유부의 위반건축물표시가 기재돼 있습니다.
- 제시외건물. 제시외건물이 매각 대상에 포함돼 있어 현황과 평가 범위를 대조해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근으로, 단독주택과 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 아차산역과 간선·지선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.10.22.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 환금성. 역세권 주거지라는 장점과 별개로 공부상 근린시설, 현황상 주택, 위반건축물표시가 일반 주택 매수층과 금융 이용을 제한할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차권자 확인. 전입일·보증금·점유부분·계약서와 배당요구 내용을 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 202호·207호 대조. 등기 도면, 건축물현황도, 현관표시, 실제 경계벽과 임차권 점유범위를 현장에서 대조하세요.
- 용도 적법성. 근린시설을 주택으로 이용한 경위와 용도변경·원상복구 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 위반건축물표시. 위반 내용, 이행강제금, 시정명령, 승계 가능성을 건축물대장과 행정기관 자료로 확인하세요.
- 제시외건물. 매각 포함 범위와 소유권·철거 가능성을 감정평가서 및 현황도와 대조하세요.
- 명도 관계. 이진철·조연우 및 현재 실제 점유자의 퇴거 여부와 인도명령 대상 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 41%라는 수치보다 정상화 비용과 동일 용도의 실제 거래가를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “큰 할인율보다 복잡한 현황이 먼저다”
이 물건은 등기만 보면 말소기준 근저당 뒤의 권리가 소멸하고, 명세서상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 41%까지 낮아졌습니다. 하지만 네 차례 유찰된 근린시설을 일반 주택처럼 단순 평가해서는 안 됩니다.
공부상 근린시설과 현황상 다세대주택의 차이, 내부 경계벽을 이용한 202호·207호 분할 사용, 위반건축물표시, 제시외건물, 대항력 판단이 불가능한 차권자 신고가 동시에 존재합니다. 확인된 이진철·조연우 임차권은 후순위라 소멸하지만, 미상 신고자와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 권리가 완전히 깨끗하다고 단정할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수 0, 현황 위험은 큼. 할인율보다 현장·행정·점유 확인이 먼저인 물건입니다.
