서울동부지방법원 2024타경50855. 광진구 중곡동 연리지7의 3층 304호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 346,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 141,722,000원, 감정가의 40.96%입니다. 등기상 핵심은 2018.10.26. 설정된 은평신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액이 3,127,200,000원으로 물건 감정가보다 크지만 공동담보목록 제2018-810호에 포함된 근저당이며, 낙찰자가 이 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.

말소기준 뒤에는 신상덕 근저당, 서울보증보험주식회사와 주택도시보증공사의 가압류, 현재 사건의 경매개시결정이 이어집니다. 모두 매각으로 소멸할 권리입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 권리 인수보다 실제 점유자 확인과 건물의 공부상 용도·현황 차이를 점검하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준인 은평신용협동조합 근저당 뒤에 설정된 신상덕 근저당과 서울보증보험주식회사·주택도시보증공사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 서울보증보험주식회사 가압류는 2025.05.13. 일부해제로 청구금액이 789,697,836원으로 변경됐으므로, 2023.10.06. 최초 청구금액 845,937,976원과 별개의 채권으로 중복 계산하지 않도록 원본 배당요구 내역을 대조해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요

목적물 304호에는 최승원과 차지예가 조사돼 있습니다. 두 사람의 전입일은 모두 2018.10.26. 말소기준권리보다 뒤이므로 선순위 근저당권자와 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 확인해야 합니다.

304호의 두 점유자는 대항력이 없어 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 그러나 실제 점유가 계속되고 있다면 인도명령·명도협의가 필요할 수 있습니다. 또 보증금이 미상이므로 소액임차인 최우선변제가 배당에 반영될 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격과 유찰 — 41%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가 346,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 141,722,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 40.96%, 하락액은 204,278,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다. 다세대주택은 같은 건물 안에서도 공부상 용도, 내부 분할, 점유상태와 호별 면적에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.

한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 최저가는 113,377,600원, 6회 유찰 시에는 90,702,080원입니다. 가격이 내려갈수록 신청채권자 은평신용협동조합의 미회수액은 늘지만, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,722,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,784,108원을 제외한 138,937,892원이 선순위 은평신용협동조합에 배당되고 후순위 권리자와 소유자에게는 배당되지 않는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 서울보증보험주식회사 가압류의 최초 금액과 변경 금액은 동일 가압류의 변경등기이므로 실제 채권 합계는 원본 배당요구 내역을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근으로, 단독주택과 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 아차산역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.10.22.입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 용도 차이. 평가대상 중 일부 호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 실제로는 다세대주택으로 이용되고, 내부 경계벽을 설치해 각 2개호의 주택으로 사용 중인 것으로 확인됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평탄한 부정형 토지로, 서측과 남동측에 폭 약 4m의 포장도로가 개설돼 있습니다. 토지면적은 139.5㎡, 공시지가는 4,328,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역· 가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없으나, 공부상 용도와 실제 이용상태 및 내부 분할은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 304호 점유자 확인. 최승원·차지예의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 내역을 확인하세요.
• 호수 미상 주거 표기. 전입세대확인서와 매각물건명세서 원본을 대조해 해당 표기가 304호와 연결되는지 확인하세요.
• 소액임차인 배당. 보증금이 미상이므로 최우선변제 대상 여부를 확인해야 합니다. 이는 매수인 인수와 별개로 배당액과 채권자 회수액을 바꿀 수 있습니다.
• 공부상 용도. 304호의 집합건축물대장상 용도, 전유부분 면적, 내부 분할 여부와 실제 주거 사용 상태를 현장에서 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 40.96%라는 할인율만 보지 말고, 인근 동일 용도·면적· 사용승인 시기의 다세대 실거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
• 공동담보 확인. 은평신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2018-810호에 포함돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행 상황을 확인하세요.
• 가압류 변경 확인. 서울보증보험주식회사 가압류의 최초 청구액과 일부해제 후 변경액을 별도 채권처럼 중복 계산하지 않도록 원본을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 건축물대장과 배당요구 종기 내 접수 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 소멸하지만, 물건 확인은 끝나지 않았다

이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2018.10.26. 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 4회 유찰과 40.96%라는 숫자만 보고 바로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 304호 점유자 2명의 보증금·확정일자가 미상이고, 호수 미상 주거 표기가 남아 있으며, 평가대상 일부 호에는 공부상 용도와 실제 주거 이용 및 내부 분할의 차이가 있습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형, 점유와 용도는 확인형입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 304호의 실제 구조·점유관계를 확인한 뒤 그 조건에 맞는 시세와 비교하는 데 있습니다.