서울동부지방법원 2024타경50855. 광진구 중곡동 연리지7 3층302호, 용도는 다세대입니다. 감정가는 344,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 176,128,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.26 설정된 은평신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,127,200,000원입니다. 이후 강제경매·압류·가압류·현재 사건의 임의경매개시결정과 2024.12.24 이충렬의 주택임차권은 모두 말소기준보다 늦습니다.

따라서 등기부만 보면 구조는 명확합니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음입니다. 다만 이 사건의 점유조사에는 여러 호실이 함께 나타나고, 일부 주거 점유 항목은 호실과 전입일이 특정되지 않습니다. 특히 표기·홍연진 항목은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 “등기상 인수 0원”과 “현장 점유까지 완전히 안전”은 같은 의미가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준권리는 2018.10.26 은평신용협동조합 근저당입니다. 2018.12.31 설정된 홍성훈 등 근저당은 2019.03.13 해지로 이미 말소됐고, 2023년 이후의 경매개시결정·압류·서울보증보험 가압류·주택도시보증공사 가압류도 말소기준보다 뒤입니다. 2024.12.24 등기된 이충렬의 주택임차권 역시 전입일 2019.03.18로 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음이며 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차·점유 관계 — ‘302호 직접 특정’과 ‘호실 미상’을 구분

조사 목록에는 201호·203호·204호·301호·304호·503호·602호 등 여러 호실의 점유자가 함께 나타납니다. 이들 중 전입일이 확인된 항목은 모두 2018.10.26 말소기준 이후여서 자료상 대항력이 없습니다. 반면 호실과 전입일이 특정되지 않은 표기·홍연진은 대항력을 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다.

② 가격 위치 — 51.2%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 아직 금지

감정가 344,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 176,128,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 140,902,400원, 5회 유찰 시 112,721,920원입니다.

다만 동일·유사 다세대의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 다세대는 호실 구조·공부상 용도·실제 이용상태·점유관계가 가격에 직접 영향을 주므로 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 176,128,000원 가정)

현재 회차 단순 배당 시 집행비용 3,265,792원을 제외한 172,862,208원이 은평신용협동조합 근저당에 배당되고 이후 항목에는 배당 여력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 갑구 4-1번은 4번 가압류의 일부해제에 따른 변경등기이므로 실제 채권총액을 독립 채권처럼 중복 합산하지 않도록 원본 배당관계를 확인해야 합니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철5호선 아차산역 북서측 인근으로, 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 지하철5호선 아차산역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상6층 건물이며 사용승인일은 2018.10.22입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 139.5㎡ · 공시지가 4,328,000원/㎡이며, 평지의 부정형 토지입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 이용상태. 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중입니다. 일부 기호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 실제 다세대주택으로 이용되고 내부 경계벽을 설치해 각 2개호 주택으로 사용하는 것으로 확인됐습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 302호 실제 점유 확인. 조사 목록에는 여러 호실과 호실 미상 점유 항목이 혼재합니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 호실 표시를 대조해 302호의 실제 점유자를 특정해야 합니다.
• 호실 미상 점유자 확인. 표기·홍연진 항목은 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 주민등록·점유개시·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 없다고 단정하지 마세요.
• 이충렬 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입일 2019.03.18인 임차권등기가 있으나 2018.10.26 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
• 공부와 실제 이용상태 대조. 일부 감정평가 대상은 공부상 사무소와 실제 다세대 이용이 다르고 내부 경계벽으로 분할 이용 중입니다. 본건 302호가 어떤 내부 호실과 대응하는지 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
• 배당채권 중복 확인. 갑구 4-1번은 4번 가압류의 일부해제에 따른 변경등기입니다. 실제 배당에서는 원채권과 변경등기를 별도 채권으로 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 점유 확인이 선행”

권리의 뼈대는 단순합니다. 2018.10.26 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 이 사건을 단순한 “인수 0원·감정가 51.2%” 물건으로만 보면 위험합니다. 호실이 특정되지 않은 주거 점유 항목은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 감정평가 대상 중 일부에는 공부상 용도와 실제 이용상태, 내부 호실 구성이 다른 정황도 있습니다. 실거래 시세 비교값도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 등기권리는 정리형, 현장 점유와 호실 구조는 확인형. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 302호의 실제 점유·호실 대응관계를 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.