서울동부지방법원 2024타경50855. 광진구 중곡동 연리지7 2층 204호 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준은 2018년 10월 26일 설정된 은평신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,127,200,000원이며 공동담보로 등기돼 있습니다. 그 뒤의 신상덕 근저당권, 서울보증보험과 주택도시보증공사의 가압류, 조성지의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 순위입니다.
권리만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리순위보다 현황과 공부의 일치 여부입니다. 매각물건명세서에는 각 호 내부에 경계벽을 설치해 두 개의 주택으로 이용 중이며, 대상 호는 현관표시상 204호와 205호로 나뉘어 있다고 기재돼 있습니다. 건축물대장에도 위반건축물 표시가 있어, 낙찰 전 내부 구조와 시정·원상복구 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50855 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 2층 204호 (중곡동, 연리지7) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 지상 6층 · 사용승인 2018.10.22 |
| 소유자 | 김희주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 136,806,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 1,633,018,688원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 현황상 특이사항 | 내부 경계벽 설치로 현관표시 204호·205호의 두 주택으로 이용 · 위반건축물 표시 있음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준인 은평신용협동조합 근저당권은 공동담보목록이 있는 선순위 권리입니다. 최저매각가 136,806,000원에서 집행비용을 제외한 금액은 이 근저당권에 우선 배당되고, 후순위 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다. 다만 후순위 권리의 미배당액은 낙찰자에게 승계되지 않고 채무자 측에 남으므로, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 대상 204호를 따로 확인해야 한다
현황조사와 접수 문건에는 건물 내 여러 호의 점유관계가 함께 기재돼 있습니다. 대상 204호와 직접 관련해 확인되는 항목은 심희주와 조성지입니다. 조성지는 204호 일부 29㎡를 현관표시 205호로 사용하는 내용의 임차권등기를 마쳤고, 보증금은 30,000,000원입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 호수·범위 | 전입·점유일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성은 | 201호 | 2020.06.09 | 미상 | 2024.06.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정철균 | 201호 | 2022.08.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재경 | 203호 | 2022.08.23 | 미상 | 2024.05.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심희주 | 204호 | 2022.03.11 | 미상 | 2024.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문세지 | 301호 | 2020.05.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 크리에이티브종합건설 주식회사 | 301호 | 2023.12.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최승원 | 304호 | 2022.05.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차지예 | 304호 | 2022.03.17 | 미상 | 2024.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최인영 | 503호 | 2023.06.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박두순 | 602호 | 2019.01.29 | 미상 | 2024.05.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성지 | 204호 일부 29㎡·현관표시 205호 | 2019.05.23 확정 2019.05.23 | 30,000,000원 차임 500,000원 | 2025.06.05 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 표기 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
서울보증보험주식회사와 주택도시보증공사는 임차인 승계 항목이 아니라 등기상 가압류권자입니다. 임차보증금 대위·승계로 중복 기재된 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 41%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 136,806,000원으로 감정가 334,000,000원의 41% 수준이며 4회 유찰된 상태입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,806,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 2,715,284원 | 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 은평신용협동조합 근저당권 | 3,127,200,000원 | 134,090,716원 | 미배당 발생 |
| 2. 신상덕 근저당권 | 420,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 845,937,976원 | 0원 | 2025.05.07 일부해제 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 690,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 서울보증보험 가압류 변경등기 | 789,697,836원 | 0원 | 갑구 8번 변경 내역 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 | 잔여 없음 |
배당 시뮬레이션상 채권자 배당액은 134,090,716원, 미배당액은 5,738,745,096원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수금이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가 당시 다세대주택으로 이용 중이며, 각 호 내부에 경계벽을 설치해 두 개의 주택으로 사용하고 있습니다.
- 위반건축물. 건축물대장 표제부와 전유부에 위반건축물 표시가 있습니다. 위반 내용과 이행강제금·시정명령 여부를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 본건 관련 감정요항표에는 일부 호가 공부상 제2종근린생활시설인 사무소이나 현황은 다세대주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 대상 호의 건축물대장 용도를 별도로 대조해야 합니다.
- 입지. 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근이며, 주변은 단독주택과 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 아차산역과 간선·지선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측과 남동측에 폭 약 4m 포장도로가 있으며, 토지는 평탄한 부정형입니다.
- 지역지구. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지면적 139.5㎡, 공시지가 4,328,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호·205호 실물 대조. 등기상 대상과 현관표시, 내부 경계벽, 실제 사용 공간이 일치하는지 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 위반 내용, 시정 가능 여부, 이행강제금과 원상복구 비용을 관할 행정기관과 건축사에게 확인하세요.
- 점유자 특정. 심희주와 조성지의 실제 점유 범위, 퇴거 여부, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 미상 점유 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘표기’ 항목은 대항력 가능·미상으로 보고 주민등록 전입세대와 원본 명세서를 재확인하세요.
- 공동담보 범위. 은평신용협동조합 근저당권의 공동담보목록과 다른 담보물의 배당 상황을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 41%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 인근 다세대의 실제 거래가격과 불법 구조 해소 비용을 반영해 상한가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸하지만 현황은 남는다
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 구조는 분명합니다. 그러나 내부 분할 이용, 위반건축물 표시, 여러 점유자, 공부와 현황의 차이는 낙찰 후에도 그대로 남을 수 있습니다.
최저가는 감정가의 41%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 4회 유찰을 단순한 할인으로 보지 말고, 현황 위험이 가격에 얼마나 반영됐는지 계산해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현황상 비용은 미확정입니다. 내부 구조와 위반 상태를 해결할 수 있는 비용과 절차가 확인될 때에만 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
