대전지방법원 2023타경2755. 천안시 서북구 성정동 해피드림 1층 101호 근린시설입니다. 말소기준은 2013.07.15 설정된 탄동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,795,000,000원입니다. 이후 2023.05.31 임의경매개시결정과 2023.07.07 김형섭의 가압류 75,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
그러나 이 사건의 난도는 등기보다 점유관계에 있습니다. 전입일이 확인된 73명은 모두 말소기준일인 2013.07.15 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리됐지만, 홍근식은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 김형섭은 임차인 조사와 등기부 가압류 채권자에 같은 이름으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경2755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 1층101호 (성정동, 해피드림) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태상 기호(1-6) 근린생활시설 · 내부 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 · 구분건물 61개호 · 사용승인 2013.07.04 |
| 소유자 | 정진건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 18,522,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 탄동새마을금고 / 2,215,394,060원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 이전·근질권은 원본 대조
말소기준권리는 2013.07.15 탄동새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 김형섭 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 해당 근저당권은 2023.09.27 엠씨아이대부주식회사로 확정채권양도됐고, 2024.04.30 느티나무제일차유한회사 앞으로 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 말소기준권리에 연동된 이전·근질권 관계이므로 낙찰 전 최신 등기부에서 권리자와 배당수령 관계를 다시 대조해야 합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 74명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 74명은 모두 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 이 가운데 보증금이 확인된 사람은 9명이고, 65명은 보증금 미상입니다. 배당요구가 확인된 사람은 8명이며, 확정일자와 우선변제권은 모두 미상입니다. 1층 101호 하나의 점유관계로 보기에는 조사 인원이 매우 많으므로, 각 사람의 실제 점유 호실과 계약 범위를 원본 서류로 분리 확인해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진이엔지 주식회사 박경훈 | 2015.01.09 | 보증금 미상 월 400,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손량호 | 2015.11.09 | 보증금 1,000,000원 월 297,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동곤 | 2021.01.11 | 보증금 1,000,000원 월 100,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대윤엠에이치케이 이진희 | 2020.07.27 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신충우 | 2016.06.20 | 보증금 1,000,000원 월 270,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김충석 | 2021.10.29 | 보증금 90,000,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영은 | 2020.02.20 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규빈 | 2020.07.06 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민석 | 2022.06.22 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤송이 | 2020.03.05 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박무정 | 2020.03.05 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은제 | 2019.03.14 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채현 | 2018.04.23 | 보증금 미상 | 요구 2023.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진숙 | 2016.11.15 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문석 | 2022.06.10 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤수 | 2021.12.16 | 보증금 110,000,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양철규 | 2017.03.16 | 보증금 미상 | 요구 2023.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동훈 | 2022.02.25 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미지 | 2021.03.16 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수정. | 2021.01.04 | 보증금 110,000,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 육준일 | 2019.11.29 | 보증금 미상 | 요구 2023.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창빈 | 2022.04.19 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우중 | 2020.08.14 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍근식 | 미상 | 보증금 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김대인 | 2020.10.12 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현경 | 2021.04.16 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 2014.05.07 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지민 | 2022.11.10 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장승호 | 2019.12.06 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진옥 | 2020.08.20 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영하 | 2019.01.18 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도명은 | 2020.09.14 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성배 | 2020.04.10 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상기 | 2022.08.16 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영민 | 2021.06.11 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최태성 | 2022.12.05 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유경 | 2022.04.04 | 보증금 80,000,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주영 | 2022.04.04 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서초희 | 2017.03.06 | 보증금 미상 | 요구 2023.06.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정금복 | 2022.05.17 | 보증금 110,000,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선옥 | 2016.10.11 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용광 | 2015.10.07 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도권구 | 2021.12.10 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건태 | 2016.06.14 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황선국 | 2019.10.11 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤재이 | 2020.12.14 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성주 | 2019.08.12 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준범 | 2022.06.24 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수정 | 2016.12.05 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강준규 | 2021.08.19 | 보증금 미상 | 요구 2023.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창관 | 2015.04.27 | 보증금 115,000,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임지원 | 2021.10.22 | 보증금 미상 | 요구 2023.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문경철 | 2022.01.07 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황명숙 | 2019.02.20 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형섭 | 2021.08.17 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤한나 | 2020.10.14 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은숙 | 2022.04.18 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정주미 | 2022.09.15 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤재혁 | 2015.10.23 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 2022.08.22 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김관호 | 2022.11.28 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동민 | 2022.06.30 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경아 | 2020.07.01 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한현아 | 2022.12.05 | 보증금 미상 | 요구 2023.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예림 | 2021.11.15 | 보증금 미상 | 요구 2023.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다진 | 2022.04.06 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이왕원 | 2019.04.11 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신재우 | 2023.01.05 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신혜정 | 2023.01.05 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정열 | 2021.07.02 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민준 | 2022.05.23 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지윤 | 2023.02.13 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장휘선 | 2021.12.06 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민호 | 2019.12.31 | 보증금 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저가는 18,522,000원으로 감정가 54,000,000원의 34.3%입니다. 해피드림은 55세대, 사용승인일 2013.07.04이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 733,396원 |
| 2. 근저당권 · 탄동새마을금고 | 2,795,000,000원 | 17,788,604원 |
| 3. 가압류 · 김형섭 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 2,870,000,000원 중 17,788,604원이 배당되고, 미배당은 2,852,211,396원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 18,522,000원 | 17,788,604원 | 2,852,211,396원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 12,965,400원 | 12,332,023원 | 2,857,667,977원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,075,780원 | 8,512,416원 | 2,861,487,584원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근으로 상업용 부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층, 구분건물 61개호, 사용승인일 2013.07.04입니다. 외벽은 석재외장·시멘트몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 창호입니다.
- 토지. 일반상업지역·북부2지구 지구단위계획구역, 남측 소로 접면, 토지면적 695.8㎡, 공시지가 1,422,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 근린생활시설은 현장조사 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조·용재·설비와 현재 영업·점유 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍근식 우선 확인. 전입·사업자등록 시점, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시일을 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 74명 호실 대조. 각 임차인의 실제 점유 호실과 계약 범위를 매각물건명세서, 현황조사서, 주민등록·사업자등록 자료로 분리 확인하세요.
- 김형섭 동일인 여부. 가압류 채권자 김형섭과 임차인 조사 김형섭이 동일인인지, 소유자·채무자와 관계가 있는지 확인하세요.
- 근저당 이전·근질권. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제일차유한회사 근질권의 최신 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 내부·수익성. 폐문으로 확인되지 않은 내부 구조, 현재 업종, 임대료, 공실, 관리비와 수선비를 현장에서 확인하세요.
- 가격 원본 비교. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물 1층 근린시설의 실제 거래·낙찰·임대 사례로 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유관계가 먼저”
등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 조사된 실제 임차인·점유자는 74명이고, 보증금 미상 65명, 대항력 가능·미상 1명이 남아 있습니다. 특히 홍근식의 권리와 김형섭의 동일인 여부, 101호에 실제로 연결되는 점유자 범위를 확인하지 않으면 명도와 인수 판단이 흔들릴 수 있습니다. 가격은 감정가 34.3%까지 내려왔지만 시세 자료가 없고 내부도 미확인입니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수 0”만 보고 접근할 물건이 아니라, 점유관계와 실제 가치가 확인된 뒤에만 입찰 가능한 C등급 검증형입니다.
