28,126,000원
대전지방법원 2023타경2755. 천안시 서북구 성정동 해피드림 2층 203호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 건물은 2013년 7월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 본건을 포함한 근린생활시설은 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 이용구조와 설비가 확인되지 않았습니다.
등기상 말소기준은 2013년 7월 15일 탄동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,795,000,000원이고 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 김형섭의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 채권 위에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정되어 있으므로 배당과 말소관계는 원본 등기와 배당표를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경2755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 2층 203호 (성정동, 해피드림) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 내부 미확인 |
| 소유자 | 정진건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 28,126,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,215,394,060원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.15. 탄동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,795,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 파생권리
말소기준인 탄동새마을금고 근저당권과 그 이후 권리인 임의경매개시결정, 김형섭 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013년 12월 17일 주식회사삼일철강 명의로 설정된 300,000,000원 근저당권은 2014년 11월 12일 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차인 분석 — 74건 중 1건은 대항력 미상
현황조사상 점유·임차 신고는 74건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 홍근식을 제외한 신고는 모두 말소기준일인 2013년 7월 15일 이후의 신고일로 조사되어 대항력 없음으로 분류됐습니다. 다만 홍근식은 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 실제 인수 여부를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
| 점유·임차인 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진이엔지 주식회사 박경훈 | 2015.01.09 | 미상 / 월 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손량호 | 2015.11.09 | 1,000,000원 / 월 297,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동곤 | 2021.01.11 | 1,000,000원 / 월 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대윤엠에이치케이 이진희 | 2020.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신충우 | 2016.06.20 | 1,000,000원 / 월 270,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김충석 | 2021.10.29 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영은 | 2020.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규빈 | 2020.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민석 | 2022.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤송이 | 2020.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박무정 | 2020.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박은제 | 2019.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 채현 | 2018.04.23 | 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 김진숙 | 2016.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최문석 | 2022.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤수 | 2021.12.16 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양철규 | 2017.03.16 | 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 신동훈 | 2022.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미지 | 2021.03.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수정. | 2021.01.04 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 육준일 | 2019.11.29 | 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 정창빈 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김우중 | 2020.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍근식 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대인 | 2020.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현경 | 2021.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상근 | 2014.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지민 | 2022.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장승호 | 2019.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진옥 | 2020.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영하 | 2019.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도명은 | 2020.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성배 | 2020.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상기 | 2022.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영민 | 2021.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최태성 | 2022.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유경 | 2022.04.04 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주영 | 2022.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서초희 | 2017.03.06 | 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 정금복 | 2022.05.17 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유선옥 | 2016.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용광 | 2015.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도권구 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김건태 | 2016.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황선국 | 2019.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤재이 | 2020.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성주 | 2019.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준범 | 2022.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수정 | 2016.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강준규 | 2021.08.19 | 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 이창관 | 2015.04.27 | 115,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임지원 | 2021.10.22 | 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 문경철 | 2022.01.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황명숙 | 2019.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형섭 | 2021.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤한나 | 2020.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은숙 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정주미 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤재혁 | 2015.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선희 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김관호 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동민 | 2022.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경아 | 2020.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한현아 | 2022.12.05 | 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 오예림 | 2021.11.15 | 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 정다진 | 2022.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이왕원 | 2019.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신재우 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신혜정 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배정열 | 2021.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민준 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지윤 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장휘선 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민호 | 2019.12.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 보증금이 있는 신고는 9건이며 합계 618,000,000원입니다. 다만 모두 조사상 말소기준일 이후 신고로 대항력 없음으로 분류됐고, 나머지 다수의 보증금·확정일자는 확인이 필요합니다. 배당요구 접수가 확인된 신고는 채현·양철규·육준일·서초희·강준규·임지원·한현아·오예림입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 906,268원 |
| 1. 근저당권 · 탄동새마을금고 | 2,795,000,000원 | 27,219,732원 |
| 2. 가압류 · 김형섭 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,870,000,000원 중 27,219,732원만 배당되어 미배당액은 2,842,780,268원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 홍근식의 대항력과 보증금은 별도 확인 대상입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 할인율만 남았다
해피드림은 55세대, 2013년 7월 4일 사용승인된 건물이며 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 본건은 이미 3회 유찰되어 평균을 넘어섰습니다. 현재 최저가는 감정가 82,000,000원의 34.3%인 28,126,000원이지만, 비교 가능한 최근 낙찰금액이나 동일 용도 실거래금액이 확인되지 않습니다.
따라서 65.7%의 감정가 할인만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단할 수 없습니다. 본건은 주거용 아파트가 아니라 내부 미확인 상태의 근린시설 사무소이고, 점유관계와 우선매수권이 환금성과 낙찰 확정성을 제한합니다. 감정가 대비 할인율은 위험 해소 비용까지 포함한 결과일 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 203호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 이용구조와 마감재·설비는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근으로, 상업용 부동산·도시형생활주택· 오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 695.8㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 남측 소로에 접합니다. 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(북부2지구)이며, 소로1류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 외벽은 석재 외장·시멘트몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 창호입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 임차수요와 금융조건의 편차가 크고, 본건은 내부 미확인과 다수 점유신고가 겹쳐 재매각과 명도에 추가 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 외부 최고가매수신고인이 실제 낙찰자로 확정되지 않을 수 있으므로 우선매수권자와 행사 절차를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 홍근식의 점유 시점. 신고일·보증금·확정일자·점유개시일을 확인해 대항력과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 74건의 실점유 범위. 조사 명단이 모두 203호의 실제 독립 임차인인지, 건물 전체 주소를 사용한 신고인지 현장·사업자등록·전입세대 열람으로 대조해야 합니다.
- 김형섭 관계 확인. 가압류 채권자와 점유 신고자의 동일인 여부, 임대차의 실재성과 계약금액을 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 사무소의 실제 면적·구조·설비·누수·원상복구 범위와 독립 출입 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 최우선변제. 배당요구가 접수된 신고와 보증금 미상 신고의 계약서를 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 공동담보. 2,795,000,000원 근저당권의 공동담보목록과 다른 담보물의 배당 진행상황을 확인해야 합니다.
- 최신 등기. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제일차유한회사의 근질권이 반영된 최신 등기부와 말소촉탁 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격보다 닫힌 구조가 먼저다”
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당모형상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 74건의 점유·임차 신고, 그중 대항력 가능·미상 1건, 전세사기특별법에 따른 임차인 우선매수청구권, 가압류 채권자와 같은 이름의 점유 신고, 내부 미확인 근린시설이라는 조건이 겹칩니다.
감정가 82,000,000원에서 28,126,000원으로 낮아졌어도 시세 비교자료가 없고 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 외부 응찰자는 가격만 맞히는 것으로 끝나지 않고, 우선매수권 행사와 미상 점유자의 대항력, 실제 내부 상태를 모두 통과해야 합니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 실제 취득비용과 낙찰 확정성은 아직 열려 있습니다. 권리는 조건부 통과, 입찰은 보류 후 원본 확인이 맞습니다.
