대전지방법원 2023타경2755. 천안시 서북구 성정동 해피드림 2층 201호 근린시설입니다. 2013.07.15. 설정된 탄동새마을금고의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정, 김형섭 가압류, 김충석 임차권등기는 매각으로 소멸하는 순위입니다. 선순위 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 근저당권부채권에는 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다.
표면적인 권리 순서만 보면 매수인이 떠안을 확정 권리는 확인되지 않습니다. 하지만 이 물건은 단순한 ‘선순위 근저당 후순위 임차인’ 사건으로만 보면 안 됩니다. 현황조사 등에 등장하는 임차·점유 관계인이 74명이고, 대부분 보증금·확정일자·배당요구 여부가 온전히 확인되지 않았습니다. 특히 홍근식은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경2755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 2층 201호 (성정동, 해피드림) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 구간 · 내부 이용구조 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 · 사용승인 2013.07.04 · 해피드림 |
| 소유자 | 정진건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 53,165,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 탄동새마을금고 / 2,215,394,060원 |
| 말소기준 | 2013.07.15. 탄동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,795,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 기준권리는 이전·근질권 설정
말소기준은 2013.07.15. 탄동새마을금고 근저당권입니다. 2013.12.17. 설정된 주식회사삼일철강 근저당권은 2014.11.12. 이미 말소됐습니다. 2023.05.31. 임의경매개시결정과 2023.07.07. 김형섭의 75,000,000원 가압류, 2023.11.16. 김충석의 임차보증금 90,000,000원 주택임차권은 모두 말소기준보다 늦습니다.
② 임차·점유 관계 — 73명은 대항력 없음, 1명은 가능·미상
조사된 임차·점유 관계인은 74명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 전입일이 확인된 73명은 모두 2013.07.15. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 홍근식은 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력과 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차·점유 관계인 | 전입·점유일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진이엔지 주식회사 박경훈 | 2015.01.09 | 보증금 미상 / 400,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손량호 | 2015.11.09 | 1,000,000원 / 297,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동곤 | 2021.01.11 | 1,000,000원 / 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대윤엠에이치케이 이진희 | 2020.07.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신충우 | 2016.06.20 | 1,000,000원 / 270,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영은 | 2020.02.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규빈 | 2020.07.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민석 | 2022.06.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤송이 | 2020.03.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박무정 | 2020.03.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은제 | 2019.03.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채현 | 2018.04.23 | 미상 / 미상 | 2023.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진숙 | 2016.11.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문석 | 2022.06.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤수 | 2021.12.16 | 110,000,000원 / 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양철규 | 2017.03.16 | 미상 / 미상 | 2023.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동훈 | 2022.02.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미지 | 2021.03.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수정. | 2021.01.04 | 110,000,000원 / 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 육준일 | 2019.11.29 | 미상 / 미상 | 2023.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창빈 | 2022.04.19 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우중 | 2020.08.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍근식 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김대인 | 2020.10.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현경 | 2021.04.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 2014.05.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지민 | 2022.11.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장승호 | 2019.12.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진옥 | 2020.08.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영하 | 2019.01.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도명은 | 2020.09.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성배 | 2020.04.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상기 | 2022.08.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영민 | 2021.06.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최태성 | 2022.12.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유경 | 2022.04.04 | 80,000,000원 / 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주영 | 2022.04.04 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서초희 | 2017.03.06 | 미상 / 미상 | 2023.06.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정금복 | 2022.05.17 | 110,000,000원 / 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선옥 | 2016.10.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용광 | 2015.10.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도권구 | 2021.12.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건태 | 2016.06.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황선국 | 2019.10.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤재이 | 2020.12.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성주 | 2019.08.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준범 | 2022.06.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수정 | 2016.12.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강준규 | 2021.08.19 | 미상 / 미상 | 2023.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창관 | 2015.04.27 | 115,000,000원 / 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임지원 | 2021.10.22 | 미상 / 미상 | 2023.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문경철 | 2022.01.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황명숙 | 2019.02.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형섭 | 2021.08.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤한나 | 2020.10.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은숙 | 2022.04.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정주미 | 2022.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤재혁 | 2015.10.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 2022.08.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김관호 | 2022.11.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동민 | 2022.06.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경아 | 2020.07.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한현아 | 2022.12.05 | 미상 / 미상 | 2023.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예림 | 2021.11.15 | 미상 / 미상 | 2023.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다진 | 2022.04.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이왕원 | 2019.04.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신재우 | 2023.01.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신혜정 | 2023.01.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정열 | 2021.07.02 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민준 | 2022.05.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지윤 | 2023.02.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장휘선 | 2021.12.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민호 | 2019.12.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김충석 건물 전부 · 임차권등기 | 전입 2021.10.29 점유 2021.11.02 확정 2021.10.29 | 90,000,000원 / 없음 | 2023.11.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 — 감정가 34.3%라도 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 53,165,000원으로 감정가 155,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 해피드림 201호 근린시설과 직접 비교할 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
배당표상 매수인 인수액은 0원이므로 확인된 권리만 기준으로 한 실질취득 추정액은 53,165,000원입니다. 다만 홍근식의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 금액을 최종 취득원가로 고정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,970원 |
| 1. 근저당 · 탄동새마을금고 | 2,795,000,000원 | 51,808,030원 |
| 2. 가압류 · 김형섭 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,870,000,000원 중 51,808,030원만 배당돼 미배당액은 2,818,191,970원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린시설이며, 해피드림은 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 있는 집합건물입니다. 근린생활시설 구간은 내부 이용구조와 설비를 별도로 확인해야 합니다.
- 주위환경. 인쇄창 사거리 북서측 인근으로 상업용 부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 남측 소로에 접합니다. 토지면적은 695.8㎡, 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2013.07.04.이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 직접 비교할 근린시설 실거래가 확인되지 않고 내부도 미확인 상태입니다. 도시형생활주택 시세나 감정가 할인율을 본건의 시장가치로 그대로 대입해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 외부 응찰 전에 우선매수청구권 행사 주체와 절차 진행 상태를 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 홍근식 권리 확인. 전입일, 점유 개시, 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 대량 전입 관계 확인. 74명의 실제 점유 여부, 동일 호수 전입 경위, 명도 대상과 사용 현황을 현장조사와 주민등록·사업자등록 자료로 대조해야 합니다.
- 김형섭 관계 확인. 임차·점유 관계인과 가압류 채권자의 동일인 여부, 계약과 채권의 실체를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 근린시설 내부가 확인되지 않았으므로 구조, 설비, 실제 용도, 공실 여부, 원상복구 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 155,000,000원이나 최저가 53,165,000원이 아니라 동일 건물 근린시설의 매매·임대 사례와 수익성을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 가능성을 포함한 최신 배당요구 종기 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 우선매수청구권 관련 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 봐야 할 것
이 물건의 확정된 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 임차·점유 관계인 74명 중 홍근식은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 매각물건명세서에는 전세사기특별법상 우선매수청구권이 명시돼 있습니다.
감정가 155,000,000원에서 3회 유찰돼 53,165,000원까지 내려왔어도, 직접 비교할 근린시설 실거래가 없고 내부도 확인되지 않았습니다. 더구나 외부 낙찰이 제한될 수 있는 사실상 닫힌 경매입니다. 결론은 후순위 등기는 소멸하지만, 점유·우선매수권·가격 검증은 미완료입니다. 권리와 절차가 모두 확인되기 전까지는 최저가를 매력으로 평가할 단계가 아닙니다.
