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NPL 유력 엠씨아이대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 61,043,954원 ~ 72,618,245원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 893건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

C 매력지수42 유찰 2회

부동산임의경매

2023타경2755 · 천안지원 · 근린시설
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
56,350,000 5,635만 감정가 115,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
06-15
천안지원 10:00
입찰 보증금
563만원
최저가의 10% · 5,635,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.15억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 충청남도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 5,635만원·인수 0원 추정이나, 점유관계 74명과 대항력 가능·미상 1명 때문에 명도·임차관계 확인이 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(근린시설·사무소)

인수액은 0원 추정, 그러나 점유관계 74명 — 천안 해피드림 202호

대전지방법원 2023타경2755 · 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 2층 202호
감정가 1.15억 · 최저매각가 5,635만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.15 · 근린시설
🏷️ 49% 👥 74명 ⚠️ 1명 미상 💸 인수 0원
42
매력지수 C등급 · 인수 0원 추정이나 점유관계 74명·대항력 가능 미상 1명·내부 미확인 근린시설로 조사 난도가 높음
말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당상 인수액은 0원이지만, 조사 대상 74명 중 홍근식의 전입일·보증금이 미상이며 다수 보증금 미상, 김형섭 관계인 의심, 근린시설 내부 미확인이 겹쳐 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 115,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 56,350,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 점유관계가 74명에 달하며, 그중 홍근식은 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 임차관계와 실제 내부 이용상태 확인이 먼저입니다.
감정가 / 최저가
115,000,000원
최저가 56,350,000원 · 2회 유찰
실질취득 추정
56,350,000원
최저가 + 인수 추정액
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
점유관계 74명
73명 없음 · 1명 가능·미상

대전지방법원 2023타경2755. 천안시 서북구 성정동 해피드림 2층 202호입니다. 공부상 이용상태는 제2종근린생활시설인 사무소이며, 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 구조와 용재·설비는 확인되지 않았습니다. 감정가는 115,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 56,350,000원, 감정가의 49%입니다.

등기상 말소기준은 2013.07.15. 설정된 탄동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 2,795,000,000원의 공동담보 근저당이며, 이후 경매개시결정·가압류·임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사상 74명이 확인되고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이며 홍근식은 전입신고일조차 확인되지 않았습니다.

물건 개요

사건번호대전지방법원 2023타경2755
소재지충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 2층 202호 (성정동, 해피드림)
물건종류 / 이용근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 내부 미확인
대상면적50.16㎡
소유자정진건설주식회사
감정가 / 최저가115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰·감정가 49%)
신청채권액2,215,394,060원
매각기일2026.06.15
사용승인일 / 규모2013.07.04 · 철근콘크리트구조 10층 건물 · 구분건물 61개호

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조

말소기준권리는 2013.07.15. 탄동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.09.27. 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 2024.04.30. 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 모두 최초 말소기준 근저당권에 연결된 등기입니다. 2023.05.31. 경매개시결정, 2023.07.07. 김형섭 가압류, 2023.08.02. 이영은 임차권등기는 말소기준일보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

✅ 등기상 매수인 인수액 0원 현재 최저가 56,350,000원 배당 시나리오에서 집행비용 1,414,300원과 근저당권자 배당 54,935,700원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 가압류권자·소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
⛔ 등기 소멸과 점유 해소는 별개 점유관계 조사 대상은 74명입니다. 보증기관 대위·승계자로 표시된 사람은 없어 중복 승계자를 제외할 대상은 없습니다. 이 가운데 73명은 전입신고가 2013.07.15. 말소기준일 이후여서 대항력이 없으나, 홍근식은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.

② 임차관계 — 실제 조사 대상 74명

확인된 점유관계는 모두 실제 조사 대상이며 보증기관 승계·대위신고자는 없습니다. 대항력 없음으로 분류된 73명도 명도 및 실제 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 사람이 많아, 인수액 0원 계산만으로 현장 리스크가 해소되지는 않습니다.

성명전입일보증금 / 월세배당요구 대항력우선변제승계
⚠️ 김형섭 동일 이름 관계 확인 현황조사상 점유자 김형섭과 갑구 가압류권자 김형섭의 이름이 동일합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기된 상태이므로 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 지급 내역을 함께 대조해야 합니다.
⛔ 홍근식 — 대항력 가능·미상 홍근식은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태이므로 매각물건명세서와 주민등록·사업자등록 점유관계를 반드시 보완 확인해야 합니다.

이영은은 건물 전부에 관해 임차보증금 80,000,000원, 임대차계약일 2017.07.20., 점유개시일 2017.07.20., 주민등록일 2020.02.20., 확정일자 2023.06.23.의 임차권등기를 마쳤습니다. 주민등록일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고, 등기된 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 감정가 115,000,000원의 49%인 56,350,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 해피드림은 55세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회지만, 낙찰 사례와 낙찰가율은 확인되지 않습니다.

⚠️ 가격 가점 보류 2회 유찰과 49%라는 할인율은 감정가에 대한 비율일 뿐입니다. 근린시설의 실제 내부 상태, 점유관계, 임대수익, 공실 여부와 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,414,300원
1. 근저당권 · 탄동새마을금고2,795,000,000원54,935,700원
2. 가압류 · 김형섭75,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원
채권 미배당2,870,000,000원2,815,064,300원

채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 회차)
매각대금은 집행비용과 말소기준 근저당 배당으로 전액 소진됩니다.
회차별 채권 미배당
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자 배당액은 감소하고 전체 미배당액은 증가합니다.
회차매각가채권자 배당 미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%56,350,000원54,935,700원2,815,064,300원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%39,445,000원38,334,990원2,831,665,010원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%27,611,500원26,714,493원2,843,285,507원0원

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용상태. 2층 202호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설인 사무소입니다. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 이용구조와 용재·설비는 별도 확인이 필요합니다.
  • 주위환경. 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근으로 상업용 부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 숙박시설 등이 형성된 일반상업지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있으며, 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
  • 토지. 대지 695.8㎡, 평지의 세로장방형 토지로 남측 소로에 접합니다. 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·북부2지구 지구단위계획구역이며, 소로1류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2013.07.04.이며, 외벽은 석재외장과 시멘트몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐습니다.
  • 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
  • 환금성. 근린시설은 주거용과 달리 내부 구조, 공실, 임대수익과 업종 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 확인된 실거래와 낙찰 사례가 없어 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 홍근식 점유관계. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록, 사업자등록, 실제 점유개시일과 임대차계약서를 대조해야 합니다.
  • 74명 실점유 여부. 현황조사 명단과 현재 실제 점유자가 같은지 호실별 현황을 다시 확인해야 합니다.
  • 보증금 미상 점유자. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 내 신고 내용을 대조해야 합니다.
  • 김형섭 관계. 가압류권자와 현황조사상 점유자의 이름이 동일하므로 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 합니다.
  • 이영은 임차권. 임차보증금 80,000,000원 임차권등기의 소멸 여부와 배당요구, 현재 점유 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
  • 내부 구조. 공부상 사무소지만 내부 미확인 상태입니다. 실제 칸막이·설비·사용 업종과 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
  • 공동담보. 채권최고액 2,795,000,000원 근저당은 공동담보목록과 연결돼 있습니다. 공동담보 부동산의 진행과 배당관계를 함께 살펴야 합니다.
  • 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 근린시설 실거래·임대료·공실률과 내부 상태를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 74명”을 먼저 보라

등기 순위만 보면 말소기준 근저당권 이후의 경매개시결정·가압류·임차권등기가 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기보다 점유관계에 있습니다. 조사 대상 74명 중 73명은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없지만, 홍근식 1명은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.

또한 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고, 가압류권자와 동일 이름인 김형섭, 임차보증금 80,000,000원의 이영은 임차권등기, 내부 미확인 근린시설이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 권리 인수액은 0원 추정이지만, 명도와 사실관계 확인 난도는 높은 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 접근하기보다 점유자별 실제 점유·계약·보증금과 근린시설의 시장가치를 먼저 확정해야 합니다.

본 리포트는 등기사항, 현황조사, 배당 시나리오 및 감정요항을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제·현재 점유 변동·미신고 임대차 등은 실제 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 근린시설은 내부 구조·임대수익·공실과 업종 수요에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 서류와 현장을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 2층202호 (성정동,해피드림)

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매각결과

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