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NPL 유력 엠씨아이대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나

이 사건은 회수 구간 계산 대상이 아닙니다. 현재는 NPL 후보로 분류된 진행 중 사건만 계산합니다 — 회수액이 0이라는 뜻이 아닙니다.

D 매력지수38 유찰 4회

부동산임의경매

2023타경2755 · 천안지원 · 근린시설
낙찰가 유찰 4회 후 낙찰
62,110,000 6,211만 감정가 179,000,000원
감정가의 34% 2026-08-24 낙찰
최저매각가 42,978,000원 최저가 대비 +44%
낙찰일
08-24 낙찰 완료
천안지원 4회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
429만원
최저가의 10% · 4,297,800원
감정가 대비
▼ 65.3% 싸게 매수
감정가 1.79억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 충청남도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 배당상 인수는 0원이지만 점유·임차 관계 74건과 대항력 미상 1건 때문에 낮은 최저가만 보고 접근하기 어려운 근린시설입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

감정가 34%까지 내려왔지만, 74건 점유관계가 발목 — 천안 해피드림 205호

대전지방법원 2023타경2755 · 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 2층 205호
감정가 179,000,000원 · 최저매각가 61,397,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 임의경매
🏷️ 최저가 34.3% 🧾 점유관계 74건 ⚠️ 대항력 미상 1건 💸 배당상 인수 0원
38
매력지수 D등급 · 감정가 34.3%·배당상 인수 0원이지만 74건 점유관계와 대항력 미상 1건으로 현장·명도 위험이 큼
3회 유찰로 최저가가 61,397,000원까지 낮아졌으나 점유·임차 관계 74건 중 홍근식의 대항력을 판정할 수 없고 다수 보증금이 미상이며 근린시설 내부도 확인되지 않아 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 179,000,000원에서 61,397,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 현황조사에 기재된 점유·임차 관계가 74건이고 그중 홍근식은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 낮은 최저가보다 임차관계 원본 확인과 명도 가능성을 먼저 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
179,000,000원
61,397,000원
3회 유찰 · 감정가의 34.3%
실질취득 가정
61,397,000원
최저가 + 배당상 인수 0원
매수인 인수
0원
현재 배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
74건 / 미상 1건
점유관계 · 대항력 판정 불가

대전지방법원 2023타경2755. 천안시 서북구 성정동 ‘해피드림’ 2층 205호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 2층의 근린생활시설 구간은 제2종근린생활시설인 사무소로 조사됐지만, 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 구조와 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다. 말소기준은 2013년 7월 15일 탄동새마을금고 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 김형섭의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적인 등기 순위만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 현황조사에는 법인과 개인을 합쳐 74건이 기재돼 있고, 대부분 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 판단됐습니다. 다만 홍근식은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 다수 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 미상입니다.

물건 개요

사건번호대전지방법원 2023타경2755 (임의경매)
소재지충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 2층 205호 (성정동, 해피드림)
물건종류 / 이용근린시설 · 제2종근린생활시설(사무소) 구간 · 내부 미확인
소유자정진건설주식회사
감정가 / 최저가179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰)
신청채권 청구액2,215,394,060원
매각기일2026.07.20
건물철근콘크리트구조 10층 건물 · 구분건물 61개호 · 사용승인 2013.07.04

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당

말소기준권리는 2013.07.15. 설정된 탄동새마을금고의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당권입니다. 2023.11.09. 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.14. 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 실제 배당 수령 관계는 채권양도와 근질권 원본을 함께 확인해야 합니다.

⚠️ 김형섭의 이중 지위 김형섭은 75,000,000원 가압류 채권자로 등기돼 있으면서 현황조사의 점유·임차 관계에도 같은 이름으로 기재돼 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 임대차계약서, 점유 경위와 가압류 채권의 발생 원인을 함께 대조해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 74건 중 1건은 대항력 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 조사된 74건 중 73건은 전입일이 말소기준일 2013.07.15. 이후여서 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 홍근식은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않은 관계가 많아, 배당상 인수 0원이라는 계산만으로 명도 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.

임차인·점유자전입일보증금 / 월세확정일자·배당요구판단
⛔ 인수 0원과 명도 용이성은 다른 문제 현재 배당 계산은 매수인 인수를 0원으로 산정합니다. 그러나 보증금이 미상인 관계가 다수이고, 홍근식의 대항력은 판정할 수 없습니다. 또한 74건의 실제 점유 상태가 현재도 유지되는지 확인되지 않았으므로, 현장 방문과 매각물건명세서·전입세대확인서·사업자등록 점유관계의 재확인이 필수입니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라고 바로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 179,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 61,397,000원으로, 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 42,977,900원, 5회 유찰 시 30,084,529원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.

다만 동일 면적의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 해피드림 관련 경매 통계는 평균 2.1회 유찰, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 근린시설의 실제 임대료, 공실 여부, 내부 상태와 점유 해소비용을 확인한 뒤 수익가치를 계산해야 합니다.

⚠️ 낮은 최저가가 반영하는 것 3회 유찰은 가격 매력만 뜻하지 않습니다. 내부 미확인, 74건의 점유관계, 근린시설의 임대수익과 환금성 불확실성이 함께 가격에 반영됐을 가능성을 점검해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,505,146원
1. 근저당 · 탄동새마을금고2,795,000,000원59,891,854원
2. 가압류 · 김형섭75,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 기준 채권자 총 미배당은 2,810,108,146원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가)
집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 채권 미배당
유찰이 추가될수록 매각대금이 낮아져 전체 채권 미배당은 더 커집니다.
✅ 등기 권리 관점 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 등기 순위 자체는 비교적 명확합니다.
⛔ 현장·명도 관점 점유관계가 74건이고 홍근식의 대항력은 미상입니다. 권리 계산이 단순하다는 이유만으로 점유 해소도 단순하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자와 실제 사용 호실을 개별 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근으로 상업용 부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설과 숙박시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 구분건물 61개호이며 사용승인일은 2013.07.04.입니다. 남측으로 소로에 접합니다.
  • 용도. 일반상업지역·지구단위계획구역(북부2지구)이며 토지는 695.8㎡, 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다.
  • 현장 상태. 근린생활시설은 폐문·부재로 내부 이용구조와 설비가 확인되지 않았습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
  • 환금성. 최근 낙찰금액이 확인되지 않고 제시된 경매 통계상 낙찰률은 0.0%입니다. 상가 임대수익과 공실 위험을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 홍근식 우선 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 판정할 수 없습니다. 실제 점유 여부와 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
  • 74건 점유 대조. 각 관계인이 205호의 실제 점유자인지, 현재도 점유하는지, 다른 호실과 혼재된 조사인지 현장에서 확인하세요.
  • 김형섭 관계 확인. 가압류 채권자와 현황조사상 점유자의 동일인 여부, 임대차와 채권 발생 경위를 확인하세요.
  • 내부 확인. 감정조사 당시 내부가 확인되지 않았습니다. 실제 용도, 전용 출입, 수도·전기·가스, 누수와 원상복구 비용을 점검하세요.
  • 임대수익 검증. 실거래 비교값이 없으므로 주변 사무소·근린시설의 보증금, 월세, 공실 기간과 관리비를 기준으로 적정 입찰가를 산정하세요.
  • 채권 이전 확인. 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 채권양도서류와 배당 수령 관계를 원본으로 확인하세요.
  • 배당표 한계. 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당상 인수 0원은 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기를 대조한 뒤 확정해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인보다 74건 점유가 먼저다”

감정가 179,000,000원이 61,397,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상으로도 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 배당표의 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 가격표가 아니라 점유관계의 실체입니다. 조사된 관계가 74건이고 그중 1건은 대항력을 판정할 수 없으며, 다수의 보증금과 실제 점유 상태도 확인되지 않았습니다.

등기상 인수는 0원, 현장 위험은 미확정. 홍근식의 점유와 김형섭의 이중 지위, 각 임차관계가 실제 205호에 대응하는지, 내부 상태와 임대수익이 어느 수준인지를 확인하기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론내리기 어렵습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제·관리비·실제 점유와 내부 상태 등 일부 항목은 반영되지 않거나 변동될 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서, 사업자등록 점유관계와 현장을 직접 확인하고 전문가 자문을 받으시기 바랍니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 2층205호 (성정동,해피드림)

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매각결과

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