부동산임의경매

한 줄 평 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 점유 신고가 74명에 이르고, 그중 홍근식은 신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 임차인 우선매수청구권까지 기재돼 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 성격입니다. 확인된 실거래 비교값도 없어 최저가만 보고 싸다고 판단할 물건은 아닙니다.

감정가

82,000,000원

근린시설 204호

최저가 / 기준 실질취득

28,126,000원*

3회 유찰 · 감정가 34.3%

배당표상 매수인 인수

0원*

대항력 미상 점유 1명 별도

핵심지표

우선매수권 있음

외부 낙찰 제한 가능

대전지방법원 2023타경2755. 천안시 서북구 성정동 해피드림 2층 204호로, 감정 이용상태상 근린생활시설에 해당하는 집합건물입니다. 말소기준은 2013년 7월 15일 탄동새마을금고의 채권최고액 2,795,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 김형섭의 가압류는 매각으로 소멸하고, 기준 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정된 구조입니다.

등기 권리만 보면 후순위 권리는 매각으로 정리되는 흐름입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사에 등장하는 실제 임차인은 74명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 73명은 신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됐지만, 홍근식은 신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2023타경2755 (임의경매)
소재지	충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 2층 204호 (성정동, 해피드림)
물건종류	집합건물(근린시설) · 10층 건물 내 2층 204호
감정 이용상태	근린생활시설 · 내부 이용구조·용재·설비 별도 확인 필요
소유자	정진건설주식회사
감정가 / 최저가	82,000,000원 / 28,126,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%)
신청채권자 / 청구	탄동새마을금고 / 2,215,394,060원
매각기일	2026.07.20
토지이용	일반상업지역 · 지구단위계획구역(북부2지구) · 공시지가 1,422,000원/㎡

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당권의 이전 및 근질권 설정은 같은 근저당권에서 파생된 권리관계로, 매각에 따른 기준 근저당권 정리와 함께 처리될 대상입니다. 배당표 계산상 낙찰자가 인수할 등기상 금액은 0원입니다.

⚠️ 김형섭의 이중 지위 김형섭은 현황조사상 임차인으로 등장하면서 등기부상 75,000,000원 가압류권자이기도 합니다. 관계인일 가능성 또는 가장임차인 의심이 남으므로 계약관계, 실제 점유, 보증금 지급 자료를 대조해야 합니다. 다만 신고일은 2021.08.17로 말소기준권리보다 늦어, 현재 자료상 대항력은 없습니다.

② 임차인 분석 — 74명 중 1명은 대항력 판정 불가

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 74명으로 집계됩니다. 보증금이 기재된 9명의 단순 합계는 618,000,000원이지만, 이 금액은 모두 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 신고일이 확인된 임차인은 전부 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없고, 미상인 홍근식만 별도 확인 대상입니다.

임차인	신고일	보증금	월세	대항력	우선변제	승계

⛔ 홍근식은 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’ 신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 실질취득액 28,126,000원과 인수액 0원은 배당표 기준 수치이며, 홍근식이 선순위 대항요건을 갖춘 사실이 확인되면 인수 위험은 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 65.7% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 82,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 28,126,000원까지 낮아졌습니다. 표면 할인율은 65.7%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 또는 최근 낙찰가격이 확인되지 않아 이 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 이용구조와 설비가 확인되지 않았습니다. 해피드림 경매 통계도 평균 유찰 2.1회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

⚠️ 임차인 우선매수청구권 — 외부 낙찰 제한 매각물건명세서 비고에는 전세사기특별법 제20조에 따라 임차인이 우선매수청구권을 행사할 수 있다고 기재돼 있습니다. 우선매수권이 행사되면 외부 응찰자가 최고가를 제시하더라도 같은 가격으로 우선매수가 이뤄질 수 있어, 일반 입찰자에게는 사실상 ‘닫힌 경매’와 같은 제약이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,126,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당	미배당
0. 집행비용(추정)	-	906,268원	-
1. 근저당 · 탄동새마을금고	2,795,000,000원	27,219,732원	2,767,780,268원
2. 가압류 · 김형섭	75,000,000원	0원	75,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원	-

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 전체 채권 미배당액은 2,842,780,268원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

회차 시나리오	매각가	채권자 배당	미배당
현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%)	28,126,000원	27,219,732원	2,842,780,268원
4회 유찰 시 (감정가 24%)	19,688,200원	18,933,812원	2,851,066,188원
5회 유찰 시 (감정가 17%)	13,781,740원	13,133,669원	2,856,866,331원

매각대금 배분 (현재 최저가)

집행비용 906,268원을 제외한 27,219,732원 전부가 선순위 근저당권에 배당됩니다.

회차별 전체 미배당액

유찰이 추가될수록 매각대금은 낮아지고 전체 미배당액은 증가합니다. 미배당 채권 자체가 곧 매수인 인수액은 아닙니다.

✅ 등기 권리 관점 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 73명의 신고일도 모두 기준권리보다 늦습니다.

⛔ 입찰 실행 관점 대항력 판정이 불가능한 점유자 1명, 임차인 74명에 대한 명도·점유 확인, 임차인 우선매수청구권, 내부 미확인 근린시설, 3회 유찰이 동시에 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 안전하거나 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근으로, 상업용 부동산·도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
용도. 본건은 근린시설이며 감정평가 당시 내부가 확인되지 않았습니다. 실제 이용구조·용재·설비를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2013.07.04이며, 전체 구분건물은 61개호입니다.
토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고 남측 소로에 접합니다. 토지는 695.8㎡, 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다.
환금성. 3회 유찰됐고 해피드림 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 근린시설 특성상 내부 상태와 실제 임대수요 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

홍근식 점유 확인. 신고일·보증금·계약서·사업자등록·실제 점유 개시일을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
우선매수권 확인. 우선매수권 행사 주체와 행사 의사, 매각기일 진행조건을 확인해야 외부 응찰의 실익을 판단할 수 있습니다.
74명 명도 범위 확인. 204호 단일 목적물에 대한 실제 점유자와 주소만 둔 신고자를 구분하고, 현재 영업·사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
김형섭 관계 확인. 임차인과 가압류권자가 동일한 배경, 보증금 지급 여부, 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
내부 이용상태 확인. 폐문·부재로 내부가 확인되지 않았으므로 면적, 칸막이, 설비, 하자, 실제 용도와 공부상 용도를 직접 확인해야 합니다.
가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치 대신 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
배당 외 비용 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 점유 이전 및 명도 비용은 예상배당표에 포함되지 않았습니다.

맺으며 — “낮은 최저가가 복잡성을 지우지는 않는다”

이 물건은 감정가 82,000,000원에서 28,126,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하고 배당표상 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 가격이 아니라 점유와 입찰구조입니다.

임차인·점유 신고가 74명이고 홍근식의 대항력은 미상이며, 매각물건명세서에는 임차인 우선매수청구권이 기재돼 있습니다. 내부가 확인되지 않은 근린시설이고, 최근 실거래 비교값도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 등기 권리는 정리되지만, 점유관계와 우선매수권이 남는 고난도 물건. 외부 응찰자는 우선매수권 행사 여부와 미상 점유자의 권리를 먼저 확정한 뒤에만 입찰가를 검토해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-04-21	유찰	8,200만원
2	2026-05-11	유찰	5,740만원
3	2026-06-15	유찰	4,018만원
4	2026-07-20	유찰	-
5	2026-08-24	대기	1,968만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

최저가 34%보다 먼저 볼 것 — 점유신고 74명·우선매수권의 천안 해피드림 204호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

② 임차인 분석 — 74명 중 1명은 대항력 판정 불가

③ 가격 판단 — 65.7% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 28,126,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가가 복잡성을 지우지는 않는다”

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