말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 신건 최저가 4.22억원 대비 선순위 채권 미배당과 임대관계 미상·근린시설 환금성 부담으로 C 평가.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 단순합니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 시세 비교보다 업무시설·지식산업센터의 임대수요와 환금성이 핵심입니다. 감정가 4.22억원 신건에서 근저당 채권최고액 15.01억원과 가압류들이 존재해도 매수인이 떠안는 것은 없지만, 가격 판단은 별도로 해야 합니다.
감정가 / 최저가
422,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
422,000,000원
인수액 0원
선순위 채권
1,501,200,000원
하나은행 채권최고액
임차인 / 인수
0명 / 0원
임차인 없음
수원지방법원 2025타경52405. 경기도 하남시 풍산동 유-테크밸리비타워 10층 비-1001호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 구스타주식회사이며, 말소기준권리는 2021년 8월 9일 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 발생한 기술보증기금·농협은행·제넨셀 가압류, 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 투자성이 높다는 것은 별개입니다. 본건은 아파트가 아닌 지식산업센터 계열 근린시설로, 실제 임대수요·공실 여부·환금성이 낙찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52405
소재지
경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1001호
물건종류
근린시설 · 지식산업센터
소유자
구스타주식회사
감정가 / 최저가
422,000,000원 / 422,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구
이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 / 1,422,376,223원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 매수인 인수 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 없으며, 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 단, 실제 점유 및 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
② 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
6,620,000원
1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행
1,501,200,000원
415,380,000원
2. 기술보증기금 가압류
565,500,000원
0원
3. 농협은행주식회사 가압류
437,671,947원
0원
4. 주식회사 제넨셀 가압류
300,000,000원
0원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
채권 총액 2,804,371,947원 대비 배당 가능액이 부족해 대부분의 후순위 권리는 미배당됩니다. 그러나 해당 권리는 모두 말소기준권리 이후 권리로 낙찰자가 인수하지 않습니다.
매각대금 배분 (신건 4.22억)
회차별 예상 매각가
유찰 시 가격은 내려가지만 임대수요와 환금성 검토가 우선입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 임차인 인수 부담도 없습니다. 권리상 인수 위험은 0원입니다.
⚠️ 가격·운영 관점 신건 최저가 4.22억원은 권리상 안전성과 별개로 검토해야 합니다. 근린시설·지식산업센터는 공실 여부, 임대료, 관리비, 실제 사용업종 수요가 가치 판단의 핵심입니다.
③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
입지. 풍산고등학교 서측 인근으로 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설 등이 위치한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 하남풍산역이 있어 교통 여건은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물 중 10층 비-1001호이며 사용승인일은 2021.06.02입니다.
환금성. 지식산업센터 특성상 동일 면적이라도 업종 제한, 임대수요, 공실률에 따라 가격 차이가 발생할 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
④ 입찰 체크리스트
임대현황 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·임대차 여부를 반드시 확인하세요.
관리비 확인. 지식산업센터는 공용관리비 체납 여부가 실질 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
유찰 전략. 현재는 신건 100% 가격입니다. 1회 유찰 시 337,600,000원, 2회 유찰 시 270,080,000원 수준으로 내려갑니다.
용도 확인. 근린시설·지식산업센터는 주거용 부동산과 다른 수요층을 가지므로 사용 목적과 임대 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 운영이 답이다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 인수도 없고 말소기준 이후 권리도 모두 소멸합니다. 하지만 근린시설 경매는 권리보다 사용성과 환금성이 중요합니다. 신건 4.22억원에서 낙찰 여부를 판단하려면 하남 미사지구 지식산업센터 수요, 공실 여부, 임대료 수준을 확인해야 합니다. 권리는 합격, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.
