수원지방법원 2025타경52405. 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1003호입니다. 용도는 근린시설로 기재돼 있고, 감정평가 현황에서는 해당 호를 포함한 물건들이 공장(지식산업센터)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 구스타주식회사입니다. 말소기준권리는 2021.08.09 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,501,200,000원이고, 그 뒤 기술보증기금·농협은행주식회사· 주식회사 제넨셀의 가압류와 하남시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 현재 경매의 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 215,600,000원으로 감정가 308,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가치 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 특히 지식산업센터는 실제 이용·임대 상태와 개별 호의 수익성 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1003호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변중앙로7번안길 25 |
| 용도 / 이용현황 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 건물 중 10층 · 사용승인일 2021.06.02 |
| 소유자 | 구스타주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,422,376,223원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.08.09 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,501,200,000원이며 채무자는 구스타주식회사입니다. 이후 등기된 기술보증기금 565,500,000원 가압류, 농협은행주식회사 437,671,947원 가압류, 주식회사 제넨셀 300,000,000원 가압류, 하남시 압류와 2025.06.18 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유·사용 주체와 인도 가능 상태는 현장에서 별도 확인해야 합니다. 임차인의 대항력이나 보증금 승계를 확인할 자료가 제시된 사건은 아니므로, 확인되지 않은 임차권을 임의로 존재한다고 단정할 수도 없습니다.
② 가격 — 70%이지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 308,000,000원, 현재 1회 유찰 최저가는 215,600,000원입니다. 다음 회차 가정은 150,920,000원(감정가 49%), 그 다음은 105,644,000원(감정가 34.3%)입니다. 가격 숫자만 보면 유찰에 따라 큰 폭으로 낮아지지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 현재 215,600,000원이 시장 가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,501,200,000원 | 211,781,600원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 565,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 437,671,947원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 제넨셀 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정의 총 채권액은 2,804,371,947원, 채권자 배당액은 211,781,600원, 미배당 부족액은 2,592,590,347원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 인수는 0원, 채권자 부족액은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 2,592,590,347원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 2,656,364,827원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 2,701,006,963원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 풍산고등학교 서측 인근이며, 주위에 대규모 지식산업센터·상가·업무시설·오피스텔·근린생활시설·대형판매시설(코스트코)이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 하남풍산역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.06.02입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소방·냉난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 확인사항. 건축물대장상 지하층이 등재되어 있지 않으나 현황 지하주차장 등이 존재하는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 215,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 보지 말고, 동일 건물·동일 용도의 실제 거래수준을 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 사용·점유 주체를 현장에서 확인하세요.
- 지식산업센터 이용상태 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중이므로 현황 이용과 취득 후 활용계획이 맞는지 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2021.08.09 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류가 소멸하는 구조인지 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 배당 부족액 오해 금지. 현재 가정 미배당 2,592,590,347원은 채권자 측 부족액이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현황 차이 확인. 지하주차장 관련 공부와 현황의 기재 내용을 현장 및 관련 공부에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 남아 있다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2021.08.09 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 다음 회차 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 거액 채권이 등기돼 있다는 이유만으로 매수인이 2,592,590,347원의 미배당액을 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 215,600,000원이지만 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 권리는 정리되지만 시세 검증과 실제 점유 확인은 아직 남아 있습니다. 이 물건은 “70%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, “인수 0원은 확인됐고, 215,600,000원이 실제 시장에서 싼지는 별도 검증해야 한다”로 정리하는 것이 정확합니다.
