수원지방법원 2025타경52405. 하남시 풍산동 유-테크밸리비타워 10층 비-1010호입니다. 등기상 소유자는 구스타주식회사이고, 권리분석의 기준점은 2021.08.09 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,501,200,000원이며 공동담보목록 제2021-304호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 기술보증기금·농협은행주식회사·주식회사 제넨셀의 가압류와 하남시 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 인수 같은 권리 함정보다는 비주거용 부동산의 가격과 환금성을 어떻게 검증하느냐에 있습니다. 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,700,000원이지만, 실거래 시세 자료가 없으므로 70%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1010호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 소유자 | 구스타주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,422,376,223원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.09 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 2023.07.27 기술보증기금 가압류 565,500,000원, 2023.10.16 농협은행주식회사 가압류 437,671,947원, 2023.12.18 주식회사 제넨셀 가압류 300,000,000원, 2024.05.22 하남시 압류, 2025.06.18 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.11.24 하나은행이 신청했던 별도 임의경매개시결정은 2025.05.15 취하돼 2025.05.28 등기가 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세보다 저렴’은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 91,700,000원으로 감정가 131,000,000원의 70%입니다. 한 번 더 유찰되는 시나리오의 매각가는 64,189,999원, 그 다음은 44,932,999원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 자료에는 동일 건물·동일 용도 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 91,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 64,189,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 44,932,999원 | 0원 |
따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 10층 해당 호는 공장(지식산업센터)로 이용 중이므로, 실제 입찰에서는 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 동일·유사 면적 거래와 임대수익, 공실 여부를 별도로 비교해야 현재 91,700,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,501,200,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 565,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 437,671,947원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 제넨셀 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 91,700,000원 가정 시 집행비용 2,050,600원을 제외한 89,649,400원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 2,804,371,947원 대비 미배당액은 2,714,722,547원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 풍산고등학교 서측 인근으로, 주위에 대규모 지식산업센터·상가·업무시설·오피스텔·근린생활시설·대형판매시설인 코스트코 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철5호선 하남풍산역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물의 10층 호실이며 사용승인일은 2021.06.02입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소방·냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 동측·서측·남측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 호를 포함한 기호 물건들은 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 확인. 2021.08.09 하나은행 근저당이 말소기준이며, 그 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 실사용 확인. 사건 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현장 사용형태와 실제 점유자를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장조사와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매가와 임대조건을 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 환금성 점검. 상가·업무시설·지식산업센터가 혼재한 비주거 상품이므로 공실 기간과 재매각 수요를 아파트처럼 가정하지 마세요.
- 배당 부족과 인수를 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권을 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”을 분리해서 보자
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.09 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가 91,700,000원이 감정가 131,000,000원의 70%라는 이유만으로 투자 매력이 있다고 결론내릴 수는 없습니다. 감정평가상 실제 이용은 공장(지식산업센터)이고 비교 실거래 자료가 없어 시장가격 검증이 비어 있기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 물건의 승부처는 등기보다 동일·유사 지식산업센터의 실제 매매·임대시장과 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
