수원지방법원 2025타경52405. 하남시 풍산동 유-테크밸리비타워 10층 비-1011호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기부상 소유자는 구스타주식회사이며, 2021.08.09 설정된 주식회사하나은행 근저당권의 채권최고액 1,501,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 기술보증기금·농협은행주식회사· 주식회사 제넨셀의 가압류가 순차로 설정됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 단순합니다. 현재 회차 예상 매각가 205,800,000원에서 집행비용 3,681,200원을 제외한 202,118,800원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 전체 미배당은 2,602,253,147원으로 크게 남지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1011호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로7번안길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 중 10층 · 사용승인일 2021.06.02 |
| 소유자 | 구스타주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 / 1,422,376,223원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.09 하나은행 근저당권입니다. 2023.07.27 기술보증기금 가압류 565,500,000원, 2023.10.16 농협은행주식회사 가압류 437,671,947원, 2023.12.18 주식회사 제넨셀 가압류 300,000,000원은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2023.11.24 하나은행이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2025.05.15 취하됐고 2025.05.28 말소됐으며, 현재 사건은 2025.06.18 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사의 신청으로 다시 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘할인율’이지 ‘시세 메리트’가 아니다
현재 회차는 1회 유찰로 감정가 294,000,000원의 70%인 205,800,000원이 최저매각가입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 별도 인수권리를 더하지 않은 실질취득 기준도 205,800,000원입니다.
다만 이 사건에서 가격을 평가할 때는 감정가 대비 70%라는 숫자와 시세 대비 저렴함을 구분해야 합니다. 실거래 가격과의 직접 비교 없이 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 현재 강점은 인수권리 0원이라는 권리구조이고, 가격 매력은 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 2,602,253,147원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 2,663,128,787원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 2,705,741,735원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,501,200,000원 | 202,118,800원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 565,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 437,671,947원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 제넨셀 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 205,800,000원 가정 시 집행비용 3,681,200원과 하나은행 근저당 202,118,800원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권자 전체 청구액은 2,804,371,947원, 배당액은 202,118,800원, 미배당은 2,602,253,147원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 풍산고등학교 서측 인근이며 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설인 코스트코 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 하남풍산역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호(1)부터 기호(6)까지 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.06.02, 외벽은 강화유리 및 석재붙임 등, 창호는 PVC샷시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·소방, 냉난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며, 건축물대장상 지하층은 등재되어 있지 않지만 현황 지하주차장 등이 존재한다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.08.09 을구 1번 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 사용주체, 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가 205,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 권리상 실질취득 기준도 205,800,000원입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 가능 범위와 관련 행정·관리 규정을 확인하세요.
- 신청채권자 대조. 현재 경매신청 채권자는 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사이고, 등기부상 말소기준 근저당권자는 주식회사하나은행으로 표시됩니다. 두 명칭의 관계와 배당 관련 사건기록을 원본으로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 공동담보목록 제2021-304호가 기재되어 있으므로 공동담보 범위와 해당 사건에서의 배당관계를 확인하세요.
- 건축물 현황. 건축물대장상 지하층과 현황 지하주차장 관련 기재가 있으므로 집합건축물대장과 현황을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.08.09 하나은행 근저당이고, 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 205,800,000원에서 권리상 별도 인수액이 없으므로 실질취득 기준 역시 205,800,000원입니다.
그러나 감정가 294,000,000원의 70%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다. 사건상 용도는 근린시설, 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 가격을 직접 비교할 실거래 수치 없이 감정가 할인율만으로 ‘싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 측면은 긍정적이지만 가격 판단은 보류가 맞습니다. 입찰의 승부처는 후순위 채권의 거대한 미배당액이 아니라, 205,800,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 것입니다.
