수원지방법원 2025타경52405. 하남시 풍산동 유-테크밸리비타워 10층 비-1002호입니다. 법원 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 구스타주식회사이며, 2021.08.09 하나은행이 채권최고액 1,501,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 기술보증기금·농협은행주식회사·주식회사 제넨셀의 가압류와 하남시 압류가 순차로 들어왔고, 현재 경매개시결정도 말소기준보다 뒤입니다. 등기 순서만 보면 매각으로 소멸하는 전형적인 후순위 권리 구조입니다. 그러나 권리가 단순하다고 해서 가격까지 자동으로 유리한 것은 아닙니다. 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없고 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1002호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)로 이용중 · 지상10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 구스타주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 1,422,376,223원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2021.07.07 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나, 2021.08.09 구스타주식회사로 소유권이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 그 뒤의 기술보증기금 가압류 565,500,000원, 농협은행주식회사 가압류 437,671,947원, 주식회사 제넨셀 가압류 300,000,000원, 하남시 압류와 현재 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
2023.11.24 하나은행을 채권자로 한 기존 임의경매개시결정은 이후 취하되어 2025.05.28 말소됐고, 2025.06.18 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사를 채권자로 한 현재의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격 구조 — 70%이지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 308,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 215,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 150,920,000원(49%), 3회 유찰 시 105,644,000원(34%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 215,600,000원 | 2,592,590,347원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 150,920,000원 | 2,656,364,827원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 105,644,000원 | 2,701,006,963원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,501,200,000원 | 211,781,600원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 565,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 437,671,947원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 제넨셀 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,818,400원과 하나은행 근저당 배당 211,781,600원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 기술보증기금·농협은행주식회사·주식회사 제넨셀의 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 채권자 전체 미배당은 2,592,590,347원입니다. 제공 시나리오상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산고등학교 서측 인근으로 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설(코스트코) 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 하남풍산역이 있어 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
- 현황 이용. 감정평가에서는 대상 호를 포함한 기호 물건들이 공장(지식산업센터)으로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물로 사용승인일은 2021.06.02이며, 외벽은 강화유리 및 석재붙임 등, 창호는 PVC샷시 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지·소방설비, 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 공부 참고. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 건축물대장상 지하층이 등재돼 있지 않고 현황 지하주차장 관련 별도 건축물대장이 존재한다고 감정평가에 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매사례를 원본으로 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 확인해 명도와 점유 리스크를 다시 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용상태와 건축물대장·용도 관련 원본을 대조하세요.
- 압류·세금 확인. 하남시 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 조세채권과 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보목록 제2021-304호가 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권 잔액은 등기·채권자료 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 판단의 승부처는 가격과 점유”
등기상 핵심은 명확합니다. 2021.08.09 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순히 “감정가 308,000,000원에서 215,600,000원으로 내려온 물건”으로만 보면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 70%라는 숫자 자체는 시세 메리트의 증거가 아니며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 현황은 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있어 실제 사용·점유·거래가격을 함께 검증해야 합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격과 점유는 보류. 이 물건의 핵심은 그 두 항목을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
