권리관계는 복잡해 보이지만 기준은 명확합니다. 2021년 8월 9일 하나은행 근저당 이후 설정된 기술보증기금·농협은행·제넨셀 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유와 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52405 (임의경매)
소재지
경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1004호
용도 / 이용상태
근린시설 · 감정평가상 지식산업센터 내 공장 이용
소유자
구스타주식회사
감정가 / 최저가
259,000,000원 / 259,000,000원 (신건)
신청채권
1,422,376,223원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다
말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 갑구의 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 가압류 확인 금액은 기술보증기금 565,500,000원, 농협은행주식회사 437,671,947원, 주식회사 제넨셀 300,000,000원으로 합계 1,303,171,947원입니다.
② 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
4,426,000원
1. 근저당 · 주식회사하나은행
1,501,200,000원
254,574,000원
2. 가압류 · 기술보증기금
565,500,000원
0원
3. 가압류 · 농협은행주식회사
437,671,947원
0원
4. 가압류 · 주식회사 제넨셀
300,000,000원
0원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (신건 2.59억)
회차별 미배당 규모
유찰 시 매각가는 낮아지지만 미배당 채권 규모는 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 데이터상 인수액은 0원으로, 권리분석상 매수인이 직접 승계하는 권리는 없습니다.
⚠️ 확인 필요 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인이 확인되는 경우에는 대항력 여부와 배당 여부를 별도로 검토해야 하므로 현황조사·점유관계 확인이 필요합니다.
③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
입지. 풍산고등학교 서측 인근으로 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설 등이 소재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 하남풍산역이 있어 교통사정은 양호합니다.
시설. 철근콘크리트구조 지상10층 건물 중 10층 호실이며, 위생·급배수·승강기·소방·냉난방 설비가 되어 있습니다.
환금성. 지식산업센터형 물건은 주거용 부동산과 수요층이 다르므로 입찰 전 실제 사용수요와 임대 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
점유 확인. 임대관계 미상으로 기재되어 있어 현황조사 및 실제 점유자 확인이 필요합니다.
용도 확인. 근린시설 분류와 감정평가상 지식산업센터 내 공장 이용 상태를 구분해 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
가격 판단. 실거래 비교 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 단순 저평가 판단보다 업무시설 수요와 임대수익성을 기준으로 검토해야 합니다.
권리 확인. 낙찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 있다”
이 물건은 권리 구조만 보면 깔끔합니다. 하나은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 부담하는 인수액은 없습니다. 하지만 좋은 경매 물건은 권리만 깨끗하다고 완성되지 않습니다. 지식산업센터 내 공장 물건인 만큼 실제 점유, 임대 가능성, 환금성을 확인해야 합니다. 권리는 합격, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.
