서울남부지방법원 2025타경13084. 화곡동 해동스타빌리지 제2층 제203호입니다. 감정 이용상태는 연립주택이고 사건상 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 황영연이며, 경매개시 채권자는 박시윤입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.08.09. 박시윤의 가압류 242,333,078원입니다. 그 뒤의 압류와 강제경매개시결정, 2026년 등기된 서울주택도시개발공사의 임차권등기는 형식상 매각으로 소멸하지만, 임차권의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다.
특히 서울주택도시개발공사의 보증금 160,000,000원은 배당에서 115,311,360원만 충당되고 44,688,640원이 미배당으로 남습니다. 여기에 김양례의 보증금 160,000,000원은 우선변제권 없이 대항력 있는 임차보증금으로 계산되어 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 계산상 인수액은 204,688,640원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13084 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제2층 제203호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 · 사용승인 1998.03.06 |
| 소유자 | 황영연 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 117,760,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 254,932,482원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 핵심
2019년 염발 근저당 180,000,000원은 2021.08.20. 이미 말소됐고, 김희란의 105,000,000원 주택임차권도 2021.08.27. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 그보다 뒤인 2022.08.09. 박시윤 가압류입니다.
문제는 등기 순위가 아니라 전입과 대항력입니다. 김양례와 서울주택도시개발공사의 전입일은 2022.01.20.으로 말소기준보다 빠릅니다. 서울주택도시개발공사는 확정일자 2021.12.20.과 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당 부족분은 매수인이 인수합니다. 김양례는 보증금 160,000,000원에 대항력이 인정된 자료로, 계산상 보증금 전액이 인수로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 알려진 인수 외에도 미상 위험이 남는다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김양례 | 203호 | 2022.01.20 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재환 | 미상 | 2018.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김계향 | 403호 | 2019.03.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| PIAO TAIFU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN YILU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조양현 | 미상 | 2015.04.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서울주택도시개발공사 | 건물 전부 | 2022.01.20 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
서울주택도시개발공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 권리자가 아니며, 김양례 역시 별도 임차인으로 기재돼 있습니다. 따라서 두 160,000,000원 보증금을 임의로 하나로 합치거나 중복으로 제거할 근거는 없습니다. 현재 배당 계산도 두 권리를 별개로 반영하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 54.8%가 아니라 실질취득 150.0%를 봐야 한다
해동빌라의 면적 매칭 실거래 표본은 최근 12개월 기준 1건입니다. 2025.05, 전용 51.57㎡, 3층이 215,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균·최신 거래·전체 평균 모두 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 51.57㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.9㎡ 매칭 | 1건 | 215,000,000원 |
최저매각가 117,760,000원만 놓고 보면 최근 실거래의 54.8%입니다. 그러나 이 물건은 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 현재 배당표상 인수액 204,688,640원을 더한 실질취득은 322,448,640원으로, 최근 실거래 215,000,000원의 약 150.0%입니다. 거래 표본이 1건으로 얇다는 점을 감안해도 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 서울주택도시개발공사 보증금 | 160,000,000원 | 115,311,360원 |
| 인수 · 김양례 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 박시윤 | 242,333,078원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 박시윤 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
서울주택도시개발공사 보증금은 44,688,640원이 미배당으로 남아 매수인 인수, 김양례 보증금 160,000,000원은 전액 인수로 계산됩니다. 합계 인수액은 204,688,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수는 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 117,760,000원 | 204,688,640원 | 322,448,640원 |
| 4회 유찰 시 | 94,208,000원 | 227,887,744원 | 322,095,744원 |
| 5회 유찰 시 | 75,366,400원 | 246,390,195원 | 321,756,595원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 1998.03.06. 사용승인, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물입니다.
- 토지. 417.2㎡ 정방형 평지, 제1종일반주거지역, 공시지가 3,378,000원/㎡, 소로각지입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 현황 주의. 구분건물 일부에 부합물 및 종물이 소재하며 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 발생 여부는 해당 기관 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 해동빌라 16세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 최저가 117,760,000원이 아니라 계산상 실질취득 322,448,640원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 서울주택도시개발공사. 보증금 160,000,000원 중 미배당 44,688,640원이 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
- 김양례. 보증금 160,000,000원이 전액 인수로 계산돼 있어 별도 확인이 필수입니다.
- 보증금 미상 전입자. 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현의 실제 점유·임대차계약·보증금을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득이 약 322,000,000원 수준에서 거의 줄지 않습니다.
- 부합물·종물 확인. 행정상 이행강제금이나 원상회복의무 발생 여부를 해당 기관에 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류와 임대차관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 51.2%”보다 “실질취득 150.0%”가 본질
이 물건의 가장 위험한 착시는 3회 유찰된 117,760,000원이라는 숫자입니다. 최근 실거래 215,000,000원과 비교하면 표면상 54.8%에 불과하지만, 대항력 있는 임차보증금의 미배당·인수를 합치면 현재 계산상 실질취득은 322,448,640원입니다. 최근 실거래의 약 150.0%입니다.
게다가 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자 5명이 별도로 남아 있습니다. 따라서 현재 계산된 인수액을 최대치라고 볼 수도 없습니다. 이 사건은 “많이 유찰된 저가 다세대”가 아니라 “낙찰가를 낮춰도 인수액이 올라 총 부담이 유지되는 선순위 임차 위험형”입니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 신중한 회피가 우선되는 구조입니다.
