서울남부지방법원 2025타경13084. 강서구 화곡동 해동스타빌리지 203호로, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 감정가 230,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 147,200,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 표면 할인폭만 보면 강해 보이지만 이 사건은 일반적인 ‘유찰 할인형’이 아닙니다. 말소기준은 2022.08.09. 박시윤 가압류이고, 그보다 앞서 전입한 임차·점유 관련자가 여럿 확인됩니다.
특히 서울주택도시개발공사는 보증금 160,000,000원, 확정일자 2021.12.20, 전입 2022.01.20으로 우선변제권을 행사하며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 144,339,200원, 미배당 잔액은 15,660,800원입니다. 별도로 김양례의 보증금 160,000,000원도 데이터상 대항력 있는 임차보증금으로 잡혀 있고 우선변제권은 확인되지 않아 전액 인수 160,000,000원이 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13084 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제2층 제203호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로18길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 · 사용승인 1998.03.06 |
| 소유자 | 황영연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 147,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 254,932,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유관계가 핵심
현재 등기상 말소기준은 2022.08.09. 갑구 20번 박시윤 가압류 242,333,078원입니다. 이후 광주시 압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 서울주택도시개발공사 주택임차권등기도 형식상 매각으로 소멸하지만, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인·점유자 — ‘등기 소멸’과 ‘보증금 인수’는 다르다
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양례 | 203호 | 2022.01.20 | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 | 전액 인수 반영 |
| 김재환 | 미상 | 2018.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김계향 | 403호 | 2019.03.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 위험 미상 |
| PIAO TAIFU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 위험 미상 |
| JIN YILU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 위험 미상 |
| 조양현 | 미상 | 2015.04.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2026.02.13 | 인수 위험 미상 |
| 서울주택도시개발공사 | 건물 전부 | 2022.01.20 | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 위 7건은 데이터상 각각 별도의 임차·점유 관련 신고로 보아야 합니다. 다만 김양례와 서울주택도시개발공사는 전입일과 보증금이 동일하므로 실제 계약·점유 관계와 보증금 귀속은 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다. 현재 배당 계산은 두 항목을 별도로 반영해 매수인 인수액을 175,660,800원으로 산정하고 있습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
해동빌라의 확인된 최근 거래는 2025.05, 전용 51.57㎡, 3층, 215,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 147,200,000원만 놓고 보면 최근 거래의 68.5%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 핵심을 왜곡합니다.
| 비교항목 | 금액 | 최근 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 최근 실거래 · 2025.05 | 215,000,000원 | 100.0% |
| 감정가 | 230,000,000원 | 107.0% |
| 현재 최저가 | 147,200,000원 | 68.5% |
| 현재 실질취득 | 322,860,800원 | 150.2% |
현재 회차의 데이터상 매수인 인수액은 175,660,800원입니다. 따라서 147,200,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 322,860,800원으로 올라갑니다. 이는 최근 실거래 215,000,000원보다 107,860,800원 높습니다. 더구나 최근 실거래 표본은 1건뿐이라 시세 자체도 넓게 해석해야 하는데, 실질취득액이 이 단일 최근 거래를 크게 초과한다는 방향성은 분명합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 147,200,000원 | 175,660,800원 | 322,860,800원 |
| 3회 유찰 시 | 117,760,000원 | 204,688,640원 | 322,448,640원 |
| 4회 유찰 시 | 94,208,000원 | 227,887,744원 | 322,095,744원 |
④ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,800원 |
| 1. 서울주택도시개발공사 보증금 | 160,000,000원 | 144,339,200원 |
| 인수 · 김양례 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 박시윤 | 242,333,078원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박시윤 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
서울주택도시개발공사의 보증금 160,000,000원 중 예상배당 144,339,200원을 제외한 15,660,800원이 미배당 잔액으로 남습니다. 김양례 보증금 160,000,000원은 우선변제권이 확인되지 않아 현재 배당계산에서 전액 인수로 반영돼 총 매수인 인수액은 175,660,800원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남측 인근이며 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 1998.03.06. 사용승인된 지하1층·지상4층 철근콘크리트조 건물이며 기본 위생·급배수·난방설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남서측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·정방형, 소로각지이며 토지면적은 417.2㎡, 공시지가는 3,378,000원/㎡입니다.
- 정비·규제. 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 물건 확인. 구분건물에는 부합물 및 종물이 소재하며 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 발생 여부 등 행정사항은 해당기관 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 해동빌라는 16세대이고 확인된 최근 실거래 표본은 1건입니다. 시세 표본이 얇은 다세대·연립 유형이므로 가격 검증 범위를 넓힐 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 147,200,000원이 아니라 인수 175,660,800원을 합친 322,860,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 서울주택도시개발공사 배당잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 김양례 보증금 관계 확인. 보증금 160,000,000원 전액이 현재 인수액에 반영돼 있습니다. 서울주택도시개발공사와의 계약·점유 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 전입자 5건 확인. 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 호실 불일치 확인. 김계향은 현황조사상 403호로 표시되어 있어 대상 203호와의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 부합물·종물. 이행강제금 및 원상회복의무 발생 여부를 해당기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 관계를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1.472억 낙찰”이 아니라 “최소 3.229억 취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 2.3억 → 최저가 1.472억이라는 숫자입니다. 두 번 유찰된 할인율만 보면 싸 보이지만, 현재 데이터상 매수인이 떠안을 금액이 175,660,800원이어서 실제 부담은 322,860,800원입니다. 최근 확인 거래 215,000,000원의 150.2% 수준입니다.
또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입 관련자들이 남아 있어 322,860,800원조차 확정적인 최대치가 아니라 현재 확인된 계산상 부담입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 커져 총 부담은 약 3.22억 수준을 유지합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 할인에 베팅할 물건이 아니라, 임차관계를 완전히 해소·검증할 수 있는지가 선행돼야 하는 고위험 다세대 경매입니다.
