서울남부지방법원 2025타경13084. 서울 강서구 화곡동 해동스타빌리지 4층 401호로, 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 197,324,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 101,030,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가격처럼 보이지만, 이 사건은 최저가보다 선순위 임차관계가 더 중요한 물건입니다.
등기상 말소기준은 2022.08.09. 박시윤의 가압류 242,333,078원이고, 이후 광주시 압류, 강서구 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 등기보다 앞선 전입입니다. 김양례는 2022.01.20. 전입했고 보증금은 160,000,000원으로 확인됩니다. 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 매수인 인수 구조로 계산되어 있어, 낙찰가 101,030,000원만을 취득원가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 |
| 소유자 | 황영연 |
| 감정가 / 최저가 | 197,324,000원 / 101,030,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 254,932,482원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인일 | 1998.03.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
말소기준은 2022.08.09. 박시윤 가압류입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2019.03.22. 설정된 염발 근저당권 180,000,000원은 2021.08.20. 이미 말소되어 이번 경매에서 인수할 근저당은 아닙니다.
② 전입·점유 관계 — 알려진 보증금 외 미상 위험이 남는다
| 성명 | 표시 부위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양례 | 203호 | 2022.01.20 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 매수인 인수 계산 |
| 김재환 | 미상 | 2018.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 김계향 | 403호 | 2019.03.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| PIAO TAIFU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| JIN YILU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 조양현 | 미상 | 2015.04.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2026.02.13 배당요구 · 보증금 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상은 없습니다. 다만 현황조사상 전입·점유 신고는 총 6명이고, 이 중 김양례를 제외한 5명은 보증금이 확인되지 않습니다. 이들의 확정일자와 실제 점유관계도 명확하지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 말소기준보다 빠른 전입이어서 대항력 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 47%가 아니라 실질취득 약 74.4%로 봐야 한다
확인되는 거래는 2025.05. 3층, 전용 51.57㎡의 215,000,000원 1건입니다. 경매 대상의 기준 면적은 43.2㎡이고 면적이 일치하지 않으므로 직접 비교 신뢰도는 높지 않습니다. 표본도 1건뿐입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 197,324,000원 | 최근 확인 거래보다 낮음 |
| 현재 최저가 | 101,030,000원 | 최근 거래의 47.0% |
| 실질취득 기준 | 약 160,000,000원 | 알려진 보증금 기준 · 최근 거래의 약 74.4% |
| 2025.05 거래 | 215,000,000원 | 51.57㎡ · 3층 · 면적 불일치 |
최저가 101,030,000원만 최근 거래 215,000,000원과 비교하면 47.0%에 불과하지만, 이 사건에서 그렇게 비교하면 안 됩니다. 알려진 선순위 보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 더 내려가도 인수분이 늘어 실질취득액은 보증금 수준인 약 160,000,000원으로 수렴합니다. 따라서 가격판단은 약 160,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,420원 |
| 인수 · 김양례 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 박시윤 | 242,333,078원 | 98,815,580원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 · 박시윤 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 박시윤 채권의 미배당액은 143,517,498원입니다. 김양례 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 구조
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 부담 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 101,030,000원 | 98,815,580원 | 143,517,498원 | 알려진 보증금 기준 실질취득 약 160,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 80,824,000원 | 78,969,168원 | 163,363,910원 | 낙찰가 하락만으로 실질취득이 같은 폭으로 내려가지 않음 |
| 5회 유찰 시 | 64,659,200원 | 63,095,334원 | 179,237,744원 | 선순위 인수형은 낮은 최저가 자체가 가격 메리트가 아님 |
현재 회차 이후 최저가가 80,824,000원, 64,659,200원으로 내려가더라도 선순위 보증금을 함께 봐야 하므로 “유찰될수록 그만큼 싸진다”는 해석은 성립하지 않습니다. 오히려 이 사건은 미상 보증금이 확정되기 전까지 가격보다 권리 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 건물·입지·행정 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층, 사용승인일은 1998.03.06입니다.
- 단지 규모. 해동빌라 16세대이며, 최근 확인 거래는 1건입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·정방형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 제시외 부분. 401호와 402호에는 부합물·종물이 각각 소재하는 것으로 평가됐고, 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 발생 여부 등 행정사항 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김양례 보증금 원본 확인. 160,000,000원의 임대차계약, 실제 점유, 전입 유지 여부와 매수인 인수 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 미상 5명 보증금 확인. 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현의 보증금과 확정일자, 실제 점유 부위를 확인하기 전에는 최대 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 401호와 표시 부위 대조. 203호·403호 표시가 포함되어 있어 대상 호수와 실제 점유관계가 일치하는지 원본 서류 확인이 핵심입니다.
- 최저가를 취득원가로 쓰지 말 것. 가격 비교와 입찰 상한은 알려진 보증금 160,000,000원 수준의 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.
- 제시외 부분 확인. 부합물·종물과 관련한 이행강제금 및 원상회복의무 여부를 해당 기관에 재확인해야 합니다.
- 시세 검증. 2025.05. 거래 1건은 면적이 달라 직접 비교가 제한되므로 인근 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 낙찰가”보다 “선순위 보증금”을 먼저 봐야 한다
감정가 197,324,000원이 3회 유찰돼 101,030,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입한 김양례의 보증금 160,000,000원이 있고, 배당계산상 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 알려진 범위만 놓고도 실질취득은 약 160,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 전입·점유자 5명이 더 있고, 일부는 401호와 다른 호수로 표시되어 실제 권리관계 재확인이 필수입니다. 최근 거래 215,000,000원보다 알려진 실질취득액은 낮지만, 거래 표본이 1건이고 면적도 불일치합니다. 가격 여유는 있어 보이지만 권리 불확실성이 그 여유를 얼마나 잠식할지 아직 확정할 수 없는 물건입니다. 이 사건은 “얼마나 더 유찰되나”보다 “미상 임차관계를 어디까지 해소했나”가 입찰 여부를 결정합니다.
