서울남부지방법원 2025타경13084. 서울 강서구 화곡동 해동스타빌리지 제4층 제401호로, 용도는 다세대이며 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 감정가는 197,324,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 126,287,000원입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2022년 8월 9일 박시윤의 가압류 242,333,078원이며, 이후 광주시 압류·강서구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아닙니다. 조사된 점유자들의 전입일이 말소기준 2022.08.09보다 앞섭니다. 특히 김양례는 보증금 160,000,000원이 확인되어 있고 대항력 있는 임차인으로 반영되어 있습니다. 현재 최저가 126,287,000원이 보증금보다 낮기 때문에, 대항력 인수형 계산에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 160,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 126,287,000원만 보고 감정가 대비 64%의 할인 물건이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제401호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로18길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 대상면적 43.2㎡ |
| 소유자 | 황영연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 197,324,000원 / 126,287,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 청구액 | 254,932,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 1998.03.06 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 전입이 핵심
2019년 염발 명의 근저당권 180,000,000원은 2021.08.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.08.09 박시윤 가압류 242,333,078원입니다. 그 뒤의 광주시 압류, 강서구 압류와 2025.11.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 점유 관련 전입일은 조양현 2015.04.13, 김재환 2018.10.31, 김계향 2019.03.11, PIAO TAIFU·JIN YILU 2019.10.04, 김양례 2022.01.20으로 모두 기준일보다 빠릅니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 관련 6명, 보증금 미상 5명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양례 | 203호 | 2022.01.20 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김재환 | 미상 | 2018.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김계향 | 403호 | 2019.03.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| PIAO TAIFU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| JIN YILU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 조양현 | 미상 | 2015.04.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 조사상 관련자는 실제 6명입니다. 다만 김양례 외 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만 기준으로 보증금까지 인수된다고 단정할 수는 없으므로 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 조양현은 2026.02.13 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않아 최종 인수 여부를 계산할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 보라
해동빌라의 참고 실거래는 2025.05 거래 1건으로, 전용 51.57㎡·3층이 215,000,000원에 거래됐습니다. 하지만 경매 대상의 기준면적은 43.2㎡이고 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 215,000,000원을 401호의 확정 시세처럼 사용할 수는 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 경매 감정가 | 43.2㎡ | 4층 | 197,324,000원 |
| 현재 최저가 | 43.2㎡ | 4층 | 126,287,000원 |
| 실질취득 기준 | 43.2㎡ | 4층 | 약 160,000,000원 |
| 2025.05 참고 거래 | 51.57㎡ | 3층 | 215,000,000원 |
표면 최저가 126,287,000원은 참고 거래 215,000,000원의 58.7%지만, 이 물건은 그 비율을 가격 메리트의 근거로 쓰면 안 됩니다. 김양례 보증금을 기준으로 한 실질취득 약 160,000,000원은 참고 거래의 약 74.4% 수준이고, 그마저도 비교 면적이 서로 다릅니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 인수 위험까지 남아 있으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 아직 이릅니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 126,287,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,568,018원 |
| 인수 · 김양례 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 18번 가압류 · 박시윤 | 242,333,078원 | 123,718,982원 |
| 3. 갑구 21번 · 박시윤 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박시윤의 242,333,078원 중 예상배당은 123,718,982원, 미배당은 118,614,096원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 김양례 보증금은 배당액 0원으로 계산되어 있으나, 대항력 인수형 가격 판단에서는 현재 낙찰가와 미배당 인수분을 합친 실질취득액을 약 160,000,000원 기준으로 봅니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 1998.03.06입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 남서측 약 8미터 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,378,000원/㎡이며 토지면적은 417.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다.
- 부합물·종물. 매각물건명세서 비고에는 401호·402호의 부합물 및 종물이 언급되어 있으며, 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 발생 여부 등 행정적 사항을 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자 확정. 조사된 사람의 점유 호수가 203호·403호 또는 미상으로 기재되어 있습니다. 401호와의 실제 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 김양례 보증금 160,000,000원. 현재 최저가보다 큰 대항력 보증금이므로, 최저가가 아닌 실질취득 약 160,000,000원을 가격 기준으로 잡아야 합니다.
- 보증금 미상 5명. 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현은 보증금이 확인되지 않습니다. 확정 전에는 추가 인수위험을 0원으로 놓으면 안 됩니다.
- 조양현 배당요구. 2026.02.13 배당요구 사실은 있으나 보증금이 미상이라 배당·인수 결과를 확정할 수 없습니다.
- 부합물·종물. 이행강제금과 원상회복의무 발생 여부를 해당 기관에서 확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 참고 실거래 215,000,000원은 51.57㎡이고 대상 기준면적 43.2㎡와 일치하지 않으므로 단순 금액 비교만으로 저평가를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 임차관계가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 197,324,000원에서 최저가 126,287,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 김양례의 대항력 보증금 160,000,000원이 현재 최저가를 초과하기 때문에, 권리분석의 출발점은 126,287,000원이 아니라 실질취득 약 160,000,000원입니다. 더구나 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현은 보증금이 확인되지 않아 추가 부담 가능성을 닫을 수 없습니다.
참고 거래 215,000,000원보다 실질취득 기준이 낮아 보이지만, 참고 거래는 51.57㎡이고 대상은 43.2㎡라 직접 비교가 어렵습니다. 여기에 401호와 조사상 점유 호수의 불일치, 부합물·종물 관련 행정 확인까지 남습니다. 결론은 가격 할인보다 임차관계 확정이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다. 401호 실제 점유자와 각 보증금·배당관계가 확인되기 전에는 최저가만 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
