서울남부지방법원 2025타경13084. 화곡동 해동스타빌리지 303호는 감정상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 최저가는 감정가 232,000,000원에서 2회 유찰된 148,480,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 인수 구조입니다. 말소기준권리는 2022.08.09. 박시윤의 가압류인데, 현황조사에 잡힌 전입자들이 이보다 앞선 시점에 전입해 있습니다. 특히 김양례는 보증금 160,000,000원이 확인되고, 한국토지주택공사는 그 보증금을 대위·승계한 보증기관으로 표시돼 있어 두 금액을 별개의 보증금으로 더하면 안 됩니다.

따라서 최저가 148,480,000원에 낙찰된다고 해서 매수인의 경제적 취득비용이 그 금액에서 끝나는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 원보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 실질취득은 원보증금 수준인 약 160,000,000원에 수렴합니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 선순위 전입자들의 권리가 목적물 303호에 실제로 연결되는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

말소기준은 2022.08.09. 갑구 16번 박시윤 가압류 242,333,078원입니다. 이후 광주시 압류, 강서구(서울특별시) 압류, 2025타경13084 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차 관련 전입은 2015년부터 2022년 3월까지 말소기준보다 앞선 기록이 다수입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자는 대항력이 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 김양례 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 조양현은 2026.02.13. 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 또한 현황조사 기재 점유부분이 203호·403호·미상 등으로 섞여 있어, 목적물 303호와 각 전입자의 실제 점유관계를 원문으로 대조하는 것이 중요합니다.

② 시세 비교 — 최저가 69.1%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

해동빌라의 최근 거래 표본은 1건입니다. 2025.05. 전용 51.57㎡, 3층이 215,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균도 동일한 215,000,000원입니다. 현재 최저가 148,480,000원은 이 최근 거래의 69.1%로 표시되지만, 이 사건에서는 그 수치만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다.

대항력 인수형에서는 낙찰가가 아니라 실질취득액이 비교 기준입니다. 김양례 원보증금 160,000,000원이 현재 최저가를 초과하므로, 보증기관 중복을 제거한 기준에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득이 약 160,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 이 금액 자체는 최근 거래 215,000,000원보다 낮지만, 보증금 미상 전입자 5명의 위험이 확인되지 않은 상태이므로 그 차액을 곧바로 안전마진으로 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)

배당계산상 한국토지주택공사에는 145,601,280원이 배당되고 4,398,720원이 부족한 것으로 계산되어 있습니다. 다만 한국토지주택공사 150,000,000원은 김양례의 160,000,000원 보증금을 대위·승계한 중복신고이므로, 이를 김양례 보증금과 별개로 더해 경제적 보증금 총액을 산정하면 안 됩니다. 배당계산표에 표시된 매수인 인수액 164,398,720원도 이 중복 구조를 그대로 더한 값이므로, 본 리포트에서는 실질취득 기준을 원보증금 약 160,000,000원 수준으로 보고 미상 전입자 위험을 별도로 남깁니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 1998.03.06입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 평지의 정방형 토지이며 북서측 약 6미터, 남서측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,378,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 물건 상태. 구분건물 일부에 부합물 및 종물이 소재한다고 평가되어 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 발생 여부를 해당기관에 재확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 해동빌라는 16세대이고 최근 12개월 비교 가능한 거래가 1건이므로, 실거래 표본이 많지 않아 개별 호수의 상태 차이를 가격에 크게 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 148,480,000원이 아니라 김양례 원보증금 수준인 약 160,000,000원을 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
• 보증기관 중복 제거. 한국토지주택공사 150,000,000원은 김양례 보증금의 대위·승계 신고이므로 두 금액을 합산하지 마세요.
• 미상 전입자 5명 확인. 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현의 보증금과 확정일자, 303호 실제 점유 여부를 확인해야 추가 인수위험을 계산할 수 있습니다.
• 점유부분 불일치 확인. 현황조사에는 203호·403호·미상 표기가 있어 목적물 303호와의 직접 관련성을 반드시 원문에서 대조해야 합니다.
• 임차권등기 잔액. 매각물건명세서상 한국토지주택공사 임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
• 부합물·종물. 행정상 이행강제금 및 원상회복의무 발생 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 문건과 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가”보다 중요한 것은 인수 구조다

이 사건의 표면만 보면 감정가 232,000,000원이 두 번 유찰되어 148,480,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 거래 215,000,000원과 비교하면 가격 차이도 큽니다. 그러나 대항력 인수형에서는 그 최저가가 매수인의 최종 취득원가가 아닙니다. 김양례 보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 커서, 보증기관 중복을 제거한 실질취득 기준은 약 160,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.

그럼에도 이 물건을 곧바로 “싸다”고 볼 수 없는 이유는 따로 있습니다. 보증금·확정일자가 미상인 선순위 전입자 5명이 남아 있고, 점유 호수 표기도 목적물 303호와 섞여 있기 때문입니다. 이들의 303호 점유와 보증금이 확인되기 전에는 추가 인수액의 상한을 산정할 수 없습니다. 결론은 가격은 관심 구간, 권리는 확인 전 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자들의 실제 점유와 보증금이 어디까지 303호에 연결되는지를 밝히는 데 있습니다.