140,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13084. 강서구 화곡동 해동스타빌리지 4층 404호로, 용도는 다세대이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 감정가는 220,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 140,800,000원입니다. 등기상 현재 근저당권은 없고, 이번 경매의 말소기준은 2022.08.09. 박시윤의 가압류 242,333,078원입니다. 그 뒤 광주시·강서구·국민건강보험공단·국의 압류와 박시윤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 전입관계입니다. 현황조사에 등장하는 실제 임차인·점유자는 6명이고 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 김양례는 2022.01.20. 전입, 보증금 160,000,000원이 확인됩니다. 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현은 모두 말소기준일보다 앞선 전입이지만 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제404호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로18길 21 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 51.57㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 · 사용승인 1998.03.06 |
| 소유자 | 황영연 · 2018.12.04. 소유권이전 (원인 2012.03.14. 재산분할) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 254,932,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
현재 등기상 말소기준은 갑구 21번 박시윤 가압류입니다. 2024.01.10. 광주시 압류, 2025.02.10. 강서구 압류, 2025.11.11. 박시윤의 강제경매개시결정, 2025.11.19. 국민건강보험공단 압류, 2026.05.18. 국 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2019.03.22. 설정됐던 염발의 근저당권 180,000,000원은 2021.08.20. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 1명은 1.6억 확인, 5명은 보증금 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양례 | 203호 | 2022.01.20 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 김재환 | 미상 | 2018.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김계향 | 403호 | 2019.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| PIAO TAIFU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN YILU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 조양현 | 미상 | 2015.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2026.02.13 | 승계 없음 |
보증기관이나 대위변제 기관이 중복 신고한 구조가 아니므로 실제 임차인·점유자는 6명으로 봅니다. 다만 점유부분 기재를 보면 김양례는 203호, 김계향은 403호로 되어 있어 대상 물건인 404호와 호수가 다릅니다. 반면 김재환·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현은 점유부분이 미상입니다. 따라서 각 전입자가 실제 404호에 대해 어떤 권리를 갖는지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하는 절차가 필수입니다.
| 회차 | 최저가 | 김양례 보증금 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 140,800,000원 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 112,640,000원 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 90,112,000원 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
위 하한은 확인된 김양례 보증금만 반영한 값입니다. 나머지 5명의 보증금이 확인되면 실질취득 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.6억으로 봐야 한다
해동빌라는 16세대, 사용승인일은 1998.03.06.입니다. 전용 51.57㎡ 면적이 일치하는 실거래 표본은 2025.05. 3층 215,000,000원 1건입니다. 집계 평균·최고·최저도 모두 215,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 51.57㎡ | 3 | 215,000,000원 |
표면상 최저가 140,800,000원은 시세표본 215,000,000원의 65.5%입니다. 하지만 이 비율로 “시세보다 34.5% 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 비교 기준을 최저가가 아니라 실질취득 최소 160,000,000원으로 바꿔야 합니다. 확인된 보증금만 반영하면 실질취득 하한은 215,000,000원 실거래보다 낮지만, 보증금 미상 선순위 전입자 5명이 남아 있어 그 차이를 곧바로 가격 메리트로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 인수 · 김양례 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 21번 가압류 · 박시윤 | 242,333,078원 | 138,028,800원 |
| 3. 갑구 25번 · 박시윤 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 채권 242,333,078원 중 예상배당은 138,028,800원, 미배당은 104,304,278원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 김양례 보증금과 미상 선순위 전입자 문제는 매수인 인수 검토 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층 지상4층이며 사용승인일은 1998.03.06.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 지하주차장이 있습니다.
- 토지. 417.2㎡ 정방형 평지, 연립주택 건부지이며 북서측 약 6미터, 남서측 약 8미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,378,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있어 적용 대상과 기간 확인이 필요합니다.
- 환금성. 해동빌라는 16세대 규모이고 비교 가능한 실거래가 1건뿐이어서 거래 표본이 얇습니다. 1998년 사용승인 연립·다세대라는 점도 환금성 판단에서 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호와 각 전입자의 연결관계 확인. 김양례는 203호, 김계향은 403호로 기재되고 나머지 4명은 점유부분이 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 404호의 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 보증금 미상 5명 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금·확정일자·점유개시일·배당요구 여부를 모두 확인하기 전에는 인수금액 상한을 정할 수 없습니다.
- 김양례 160,000,000원 반영. 현재 최저가보다 보증금이 크므로 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 보지 말고 실질취득 하한 160,000,000원을 기준으로 계산해야 합니다.
- 조양현 배당요구. 2026.02.13. 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 우선변제 여부는 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건에 대해 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당 순위를 다시 검산해야 합니다.
- 부합물·종물 및 행정사항. 원상회복의무나 이행강제금 발생 가능성이 대상 호에 적용되는지 해당 기관에 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 전용 51.57㎡ 비교 거래는 2025.05. 215,000,000원 1건뿐이므로 층·상태 차이를 감안해 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘누가 얼마를 들고 있는지’ 확인해야 한다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 220,000,000원에서 두 번 유찰돼 140,800,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 다릅니다. 김양례 보증금 160,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 정확도 기준상 실질취득은 최소 160,000,000원 수준으로 고정됩니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가도 이 하한은 그대로입니다.
그럼에도 215,000,000원 실거래와 비교하면 확인된 보증금만 반영한 실질취득 하한 자체는 낮습니다. 문제는 아직 확인되지 않은 5명의 보증금입니다. 모두 말소기준보다 앞선 전입이고, 점유부분도 일부 미상이라 404호에 귀속되는 권리와 금액을 확정하지 못한 상태입니다. 따라서 이 사건은 “64%라 싸다”가 아니라 “실질취득 최소 1.6억 + 미상 인수액을 먼저 확정해야 하는 물건”입니다. 가격 검토는 그 다음입니다.
