서울남부지방법원 2025타경13084. 화곡동 해동스타빌리지 4층 404호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 사용승인일은 1998.03.06, 대상 면적은 51.57㎡입니다. 이번 사건의 말소기준은 2022.08.09. 박시윤의 가압류이고, 그 뒤의 광주시 압류·강서구 압류· 경매개시결정·국민건강보험공단 압류·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 권리보다 점유·임차관계가 훨씬 중요합니다. 현황조사상 김양례는 2022.01.20. 전입했고 보증금이 160,000,000원으로 확인됩니다. 말소기준일 2022.08.09.보다 전입이 빠르고, 자료상 대항력이 인정되는 임차인입니다. 현재 최저가 112,640,000원은 이 보증금보다 낮기 때문에, 낙찰가가 더 내려가더라도 가격 판단의 중심은 약 160,000,000원의 실질취득비용으로 고정해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 연립주택 이용 · 51.57㎡ |
| 소유자 | 황영연 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 112,640,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 254,932,482원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준 | 2022.08.09. 갑구 21번 가압류 · 박시윤 · 242,333,078원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
등기부에서는 2019.03.22. 설정됐던 염발의 근저당권 180,000,000원이 2021.08.20. 이미 말소됐고, 이전 경매·가압류·압류도 다수 말소된 이력이 있습니다. 현재 사건의 기준권리는 2022.08.09. 박시윤 가압류입니다. 이후 등기된 광주시 압류, 강서구 압류, 이번 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 확정 1명보다 ‘미상 5명’이 더 위험하다
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김양례 | 203호 | 2022.01.20 | 160,000,000원 | 대항력 有 인수 위험 확정일자·우선변제 확인 없음 |
| 김재환 | 미상 | 2018.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 |
| 김계향 | 403호 | 2019.03.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 |
| PIAO TAIFU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 |
| JIN YILU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 |
| 조양현 | 미상 | 2015.04.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2026.02.13 · 보증금 미상 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로, 현황상 실제 임차인·점유자는 6명입니다. 다만 김양례를 제외한 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 모두 말소기준일보다 앞서 있지만, 보증금·확정일자 등이 미상인 점유자는 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.13억이 아니라 실질취득 1.60억으로 본다
해동빌라의 동일면적 51.57㎡ 실거래는 자료상 1건입니다. 2025.05. 3층이 215,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균 역시 215,000,000원입니다. 표본은 1건뿐이므로 가격 판단에는 보수적으로 접근해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 51.57㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.57㎡ | 1건 | 215,000,000원 |
표면상 최저가 112,640,000원은 최근 거래의 52.4%에 불과하지만, 이 수치만 보고 ‘반값’이라고 평가하면 안 됩니다. 대항력 임차인 구조를 반영한 실질취득 약 160,000,000원은 최근 거래 215,000,000원의 약 74.4%입니다. 가격 차이는 존재하지만, 미상 임차인 5명의 잠재 인수액이 확인되지 않은 상태라 이 차액 전부를 안전마진으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,376,960원 |
| 인수 · 임차인 김양례 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 21번 가압류 · 박시윤 | 242,333,078원 | 110,263,040원 |
| 3. 갑구 25번 · 박시윤 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박시윤의 242,333,078원 청구 중 예상배당은 110,263,040원, 미배당은 132,070,038원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 핵심비용은 그대로
| 회차 | 최저가 | 김양례 인수 기준 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 112,640,000원 | 160,000,000원 | 약 160,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 90,112,000원 | 160,000,000원 | 약 160,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 72,089,600원 | 160,000,000원 | 약 160,000,000원 |
이 사건에서 가장 중요한 함정입니다. 현재 최저가가 112,640,000원에서 90,112,000원, 72,089,600원으로 더 내려가더라도, 확인된 대항력 보증금이 160,000,000원으로 더 크기 때문에 실질취득비용은 약 160,000,000원을 중심으로 움직입니다. 따라서 유찰률만 보고 할인폭이 계속 커진다고 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물이며 사용승인일은 1998.03.06입니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남서측 약 8m 내외 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·수평표면구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 417.2㎡, 공시지가 3,378,000원/㎡, 평지·정방형입니다.
- 환금성. 해동빌라는 16세대 규모이고 자료상 동일면적 최근 거래가 1건뿐입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적어 가격 검증과 재매각 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
- 현황 차이. 감정평가상 일부 구분건물에 부합물·종물이 소재한다고 기재돼 있어 이행강제금·원상회복의무 등 행정상 사항은 해당 기관 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김양례 임대차 원본 확인. 보증금 160,000,000원, 전입 2022.01.20. 외에 확정일자·계약기간·실점유·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 5명 확인. 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현의 실제 호수, 계약관계, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 조양현 배당요구. 2026.02.13. 배당요구 사실은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 배당요구만으로 매수인 인수 가능성이 자동 소멸하는 것은 아니므로 구체적 임차권 내용을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 교부청구액과 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 변할 수 있습니다.
- 가격 기준 착각 금지. 112,640,000원이 아니라 최소 약 160,000,000원을 출발점으로 최근 거래 215,000,000원과 비교해야 합니다.
- 부합물·종물 확인. 감정평가서가 언급한 부합물·종물의 위치와 행정상 원상회복·이행강제금 가능성을 해당 기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “인수형 경매”
감정가 220,000,000원에서 최저가가 112,640,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심 가격이 아닙니다. 김양례의 대항력 있는 보증금 160,000,000원이 현재 최저가보다 크므로, 입찰자는 실질취득을 약 160,000,000원으로 놓고 판단해야 합니다.
최근 동일면적 거래 215,000,000원과 비교하면 확인된 비용만으로는 약 74.4% 수준입니다. 하지만 이 가격 차이를 그대로 수익으로 볼 수 없는 이유가 분명합니다. 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현의 보증금이 미상이고, 모두 말소기준보다 앞선 전입기록이 있어 추가 대항력·인수 위험이 열려 있습니다. 여기에 3회 유찰, 16세대의 소규모 연립주택, 적은 실거래 표본까지 겹칩니다. 결론은 “낮은 최저가보다 임차관계 확인이 먼저”입니다.
