서울남부지방법원 2025타경13084. 강서구 화곡동 해동스타빌리지 제4층 403호입니다. 사건의 말소기준은 2022.08.09. 접수된 박시윤 가압류 242,333,078원입니다. 이후 광주시 압류, 강서구 압류, 2025.11.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부만 떼어 보면 비교적 단순해 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기권리가 아니라 임차관계입니다. 현황조사에는 김양례, 김재환, 김계향, PIAO TAIFU, JIN YILU, 조양현이 확인됩니다. 특히 김양례는 보증금 160,000,000원이 확인됐고, 전입일 2022.01.20.은 말소기준 2022.08.09.보다 빠릅니다. 반면 다른 전입자 다수는 보증금이 확인되지 않아 실질 인수액 상한을 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차관계가 중요

2019.03.22. 설정된 염발 근저당권 180,000,000원은 2021.08.20. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2022.08.09. 박시윤 가압류이며, 이후 광주시·강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 알려진 160,000,000원보다 ‘미상’이 더 중요

실제 경매대상은 403호인데, 보증금 160,000,000원이 확인된 김양례의 현황조사 표기는 203호입니다. 반면 경매대상 403호로 표시된 김계향은 전입일과 확정일자는 확인되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 김양례가 본건 403호와 실제로 어떤 관계인지, 각 전입자가 어느 호실의 점유자인지는 반드시 원본 현황조사와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 69.1%가 곧 ‘가격 메리트’는 아니다

해동빌라의 비교 가능한 최근 거래는 2025.05. 전용 51.57㎡, 3층 215,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 215,000,000원이며, 표본은 1건입니다.

현재 최저매각가 148,480,000원은 최근 거래의 69.1%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 인수형에서는 비교 기준을 최저가가 아니라 실질취득으로 바꿔야 합니다. 확인된 김양례 보증금 160,000,000원을 기준으로 보면 알려진 실질취득 기준은 약 160,000,000원+, 최근 거래 대비 약 74.4%+입니다. 여기에 보증금 미상 전입자의 실제 인수액이 더해질 수 있으므로 이 사건을 단순히 “시세의 69.1%짜리 물건”이라고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 148,480,000원 가정)

현재 회차 가정에서 박시윤 채권은 145,601,280원이 배당되고, 96,731,798원이 미배당으로 남습니다. 김양례는 배당액 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 인수형 위험은 사라지지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 더 낮아져도 그 차이만큼 미배당 인수 부담이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 구조로 봐야 합니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 118,784,000원이니 훨씬 싸진다”는 식으로 판단하면 안 됩니다. 더구나 이 사건에는 보증금 미상 전입자가 별도로 남아 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구청 남측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상4층. 사용승인일은 1998.03.06입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·난방설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6미터, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 평지·정방형·소로각지. 공시지가 3,378,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 내용이 있습니다.
• 공부 차이. 구분건물 일부에 부합물 및 종물이 소재한다고 평가돼 있으며, 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 등 행정사항은 재확인이 필요합니다.
• 거래 표본. 해동빌라 16세대, 최근 12개월 비교 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 403호와 전입자 호수 대조. 보증금 160,000,000원 김양례의 현황조사 표기는 203호이고, 403호로 표시된 김계향은 보증금 미상입니다. 각 점유자의 실제 호수부터 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 5명 확인. 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현의 보증금과 실제 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득액 상한을 정할 수 없습니다.
• 대항력 판정 보수적으로. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 보고 입찰가를 보수적으로 계산해야 합니다.
• 최저가 69.1%에 현혹 금지. 가격 비교는 148,480,000원이 아니라 알려진 실질취득 약 160,000,000원+와 추가 미상 인수액을 기준으로 해야 합니다.
• 실거래 원본 확인. 최근 거래가 215,000,000원 한 건뿐이므로 층·면적·내부상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
• 부합물·종물 행정사항. 이행강제금 및 원상회복의무 여부를 해당 기관에서 확인해야 합니다.
• 배당표 보완. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰”보다 “인수액 확정”이 먼저

이 사건은 감정가 232,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 148,480,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 215,000,000원과 비교하면 표면상 69.1%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “싸다”가 아닙니다.

확인된 김양례 보증금만 160,000,000원이고, 그 밖의 전입자들은 보증금이 미상입니다. 특히 경매대상 403호로 명시된 김계향의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 큽니다. 따라서 이 사건은 인수액이 확정되기 전까지 가격 메리트를 평가할 수 없는 물건입니다. 현재 알려진 실질취득 기준 약 160,000,000원은 최근 거래의 약 74.4%지만, 미상 보증금이 더해지면 그 비율은 상승합니다.

등기권리는 소멸형, 임차관계는 고위험 미확정형. 최저가가 더 내려가는 것보다 먼저 해야 할 일은 403호의 실제 점유자와 보증금, 각 전입자의 호수 일치 여부를 확정하는 것입니다. 이 확인 전에는 낮은 최저가 자체를 매력으로 평가하지 않는 편이 맞습니다.