서울남부지방법원 2025타경13084. 강서구 화곡동 해동스타빌리지 제4층 제403호로, 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 232,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 118,784,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래가 215,000,000원의 절반을 조금 넘는 수준입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 점유·임차권 확인이 우선입니다.
말소기준권리는 2022.08.09 접수된 박시윤의 가압류 242,333,078원입니다. 이후 광주시 압류, 강서구 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 전입입니다. 403호로 특정된 김계향은 2019.03.11 전입했고 확정일자는 2019.01.29이나 보증금이 확인되지 않습니다. 그 밖의 전입자도 다수 존재해 현재 자료만으로 최종 인수금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로18길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 · 사용승인 1998.03.06 |
| 소유자 | 황영연 · 2018.12.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 118,784,000원 (3회 유찰) |
| 신청 청구액 | 254,932,482원 |
| 말소기준 | 2022.08.09 갑구 18번 가압류 · 박시윤 · 242,333,078원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 ‘선순위 전입’이 핵심
등기부만 보면 말소기준 이후 권리들은 비교적 단순합니다. 2024.01.10 광주시 압류, 2025.02.10 강서구 압류, 2025.11.11 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 2019.03.22 설정됐던 염발 근저당 180,000,000원도 2021.08.20 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 신고 인원 6명
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조양현 | 미상 | 2015.04.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026.02.13 · 금액 미상 | 확인 필요 |
| 김재환 | 미상 | 2018.10.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김계향 | 403호 | 2019.03.11 | 2019.01.29 | 미상 | 가능·금액 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| PIAO TAIFU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| JIN YILU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김양례 | 203호 | 2022.01.20 | 미상 | 160,000,000원 | 有 | 확인되지 않음 | 배당 시뮬레이션상 전액 인수 |
여기서 가장 중요한 구분은 호수입니다. 경매 대상은 403호인데, 보증금 160,000,000원이 확인된 김양례의 점유 표시에는 203호가 적혀 있습니다. 따라서 이 160,000,000원을 곧바로 403호의 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다. 반대로 403호로 명확히 표시된 김계향의 보증금은 확인되지 않아, 대상 부동산의 실질취득액은 현재 확정 불가입니다.
③ 시세 비교 — 55.2% 할인율만 보고 들어가면 안 된다
해동빌라의 비교 가능한 최근 거래는 2025.05의 1건으로, 전용면적 51.57㎡·3층이 215,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 동일한 215,000,000원입니다. 현재 최저가 118,784,000원은 최근 거래가의 55.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 51.57㎡ | 3 | 215,000,000원 |
감정가 232,000,000원은 해당 최근 거래보다 17,000,000원 높고, 현재 최저가는 크게 낮습니다. 하지만 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 대상 403호의 선순위 임차보증금이 미상입니다. 가격 메리트는 낙찰가가 아니라 확인된 실질취득액으로 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,462,976원 |
| 인수 · 김양례 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 18번 가압류 · 박시윤 | 242,333,078원 | 116,321,024원 |
| 3. 갑구 21번 · 박시윤 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 김양례 보증금 160,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 다만 현황조사상 김양례의 점유 표시는 203호이고 경매 대상은 403호이므로, 이 수치를 403호의 확정 인수액으로 곧바로 적용하기 전에 대상호 점유관계와 임대차 원본 대조가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 박시윤 배당 | 미배당 | 인수 시뮬레이션 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 118,784,000원 | 116,321,024원 | 126,012,054원 | 160,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 95,027,200원 | 92,916,710원 | 149,416,368원 | 160,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 76,021,760원 | 74,253,368원 | 168,079,710원 | 160,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 1998.03.06입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 평탄한 정방형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 6미터·남서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등이며 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 3,378,000원/㎡입니다.
- 건물 확인사항. 일부 구분건물에는 부합물·종물이 소재하며 이행강제금 부과 여부와 원상회복 의무 등 행정사항은 해당기관 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 해동빌라는 16세대, 1998.03.06 준공이며 최근 비교 거래는 1건으로 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 김계향 보증금 확인. 전입 2019.03.11, 확정일자 2019.01.29이나 보증금이 미상입니다. 이 금액이 입찰가 판단의 최우선 변수입니다.
- 203호 김양례와 대상호 구분. 보증금 160,000,000원이 확인되지만 점유 표시는 203호입니다. 대상 403호와 동일 임대차인지 별도 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 조양현·김재환·PIAO TAIFU·JIN YILU는 보증금 또는 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력·인수 범위를 단정하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 조양현은 2026.02.13 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당순위와 미배당 잔액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 118,784,000원은 최근 거래가 대비 55.2%지만 실질취득액이 확정되지 않았으므로 이 비율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 부합물·종물 확인. 감정평가상 일부 구분건물에 관련 사항이 있으므로 대상 403호 해당 여부와 행정상 원상회복 의무를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·배당요구 및 점유현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 3회 유찰돼 118,784,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 215,000,000원의 55.2%라는 숫자가 눈에 띕니다. 그러나 경매 대상 403호에는 말소기준보다 앞서 전입한 김계향이 있고 보증금은 확인되지 않습니다. 다른 선순위 전입자도 여럿 있으며, 유일하게 160,000,000원의 보증금이 확인된 김양례는 203호로 기재돼 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. “싸다”가 아니라 “인수액이 아직 계산되지 않는다”입니다. 403호의 실제 임대차보증금과 배당 후 미배당 승계액을 확정한 뒤 그 금액을 최근 거래 215,000,000원과 비교해야 합니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 최저가 1.19억이라는 숫자만 보고 접근하기 어려운 고위험 확인형 물건입니다.
