서울남부지방법원 2025타경13084. 강서구 화곡동 해동스타빌리지 제4층 제402호입니다. 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중이고, 사용승인일은 1998.03.06입니다. 감정가 226,295,200원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 144,829,000원입니다. 가격만 보면 최근 거래 215,000,000원보다 상당히 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 점유·임차관계의 확정입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2020.07.06 홍천군 압류입니다. 이전에 존재했던 2019.03.22 염발 근저당권은 2021.08.20 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남은 등기권리 중 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정과 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리의 소멸과 별개로, 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 점유자들의 보증금과 실제 402호 점유관계가 확정되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 전용면적 | 50.84㎡ |
| 소유자 | 황영연 |
| 감정가 / 최저가 | 226,295,200원 / 144,829,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 254,932,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2020.07.06 갑구 12번 압류 · 홍천군 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2019.03.22 설정된 염발 근저당권 180,000,000원은 2021.08.20 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2020.07.06 홍천군 압류이고, 이후 홍천군 추가 압류, 박시윤 가압류 242,333,078원, 광주시·강서구 압류, 현 사건의 강제경매개시결정과 서울보증보험 주식회사 명의의 후속 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 6명, 보증기관은 중복 합산 금지
보증기관 승계 신고인 한국토지주택공사는 실제 임차인 수에 별도로 더하지 않습니다. 따라서 보증기관을 제외한 실제 임차인·점유자 기준 6명입니다. 한국토지주택공사 110,000,000원은 김양례 관련 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있어 김양례의 160,000,000원과 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양례 | 203호 | 2022.01.20 | 160,000,000원 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 신고와 중복 합산 금지 |
| 김재환 | 미상 | 2018.10.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 김계향 | 403호 | 2019.03.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| PIAO TAIFU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| JIN YILU | 미상 | 2019.10.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 조양현 | 미상 | 2015.04.13 | 미상 | 미상 | 2026.02.13 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 | 2018.12.31 | 110,000,000원 | 2018.12.14 | 2023.04.10 | 선순위 전입 | 우선변제 | 보증기관 승계 확약 대상 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 실제 임차인으로 계산하지 않고, 보증금도 김양례 보증금과 합산하지 않습니다. 또한 203호·403호·점유 부분 미상 표기가 혼재하므로 본건 402호와 직접 연결되는 점유자가 누구인지 원문 서류에서 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 67.4%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
해동빌라의 대상 면적은 50.84㎡이고, 면적이 매칭된 최근 실거래 표본은 2025.05, 51.57㎡, 3층, 215,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 215,000,000원으로 제시되어 있고, 현재 최저가 144,829,000원은 그 금액의 67.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 51.57㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.84㎡ 대상 | 1건 | 215,000,000원 |
표면 가격만 놓고 보면 최저가는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 확약 밖 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 144,829,000원을 곧바로 실질취득가로 단정할 수 없으며, 확인되지 않은 인수보증금이 존재할 경우 실제 취득원가는 그만큼 올라갑니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 402호에 실제로 승계되는 임차보증금이 있는지가 가격 판단의 선결조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,827,606원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 박시윤 | 242,333,078원 | 32,001,394원 |
| 3. 갑구 23번 박시윤 | 미상 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 | 254,932,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권자 총 청구액은 497,265,560원, 배당액은 32,001,394원, 미배당액은 465,264,166원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 대상은 0원, 미상 점유자는 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 144,829,000원 | 32,001,394원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 115,863,200원 | 3,441,115원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 92,690,560원 | 0원 | 19,377,870원* |
⑥ 제시외 부분·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 기준 현재 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물입니다.
- 입지. 강서구청 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 공시지가 3,378,000원/㎡ · 토지면적 417.2㎡ · 평지·정방형·소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 부합물·종물. 401호·402호에는 부합물 및 종물 ㉠·㉡이 소재하며, 제시외 건물을 포함한 특별매각조건입니다. 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 발생 여부 등 행정사항 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 16세대, 1998.03.06 사용승인 공동주택이고 최근 면적매칭 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 특정. 현황조사에 203호·403호·점유 부분 미상 인원이 섞여 있으므로 본건 402호를 실제 점유하는 사람을 먼저 확정해야 합니다.
- 선순위 가능 점유자의 보증금 확인. 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현은 전입일이 2020.07.06보다 앞서지만 보증금 또는 확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수액을 숫자로 확정하기 전 응찰가 산정은 보수적으로 해야 합니다.
- 확약서·말소조건 원문 확인. 한국토지주택공사·서울보증보험의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 110,000,000원은 김양례 관련 보증기관 대위·승계 신고로, 실제 임차인 보증금과 별도 합산하면 안 됩니다.
- 국세·지방세 확인. 압류가 4건 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 부합물·종물 행정 리스크. 402호 부합물·종물의 이행강제금 및 원상회복의무 발생 여부를 해당 기관에 재확인해야 합니다.
- 가격은 ‘67.4%’만 보지 않기. 최근 거래보다 최저가가 낮더라도 미상 임차보증금 인수가 확인되기 전에는 실질취득가가 확정되지 않습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘402호에 누가, 얼마로 들어와 있는가’
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 정리됩니다. 2020.07.06 홍천군 압류 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 한국토지주택공사·서울보증보험에 관한 미배당 보증금도 특별매각조건 덕분에 실질 인수 0원으로 정리할 수 있습니다. 하지만 그 확약은 다른 점유자에게 확대되지 않습니다.
현재 최저가 144,829,000원은 최근 거래 215,000,000원의 67.4%입니다. 그 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 김재환·김계향·PIAO TAIFU·JIN YILU·조양현의 보증금과 402호 점유 여부가 미상인 상태에서는 실질취득가의 상한을 알 수 없습니다. 여기에 16세대 규모, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%, 402호 부합물·종물의 행정 확인 필요까지 겹칩니다. 이 물건은 “가격 할인형”보다 “점유관계 확인형”으로 접근해야 합니다. 선순위 가능 점유자의 인수액이 0원으로 확정되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 응찰가를 높게 평가하기 어렵습니다.
