광주지방법원 2024타경89192. 남구 용대로 128 비동 2층 212호 아파트입니다. 감정가 156,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 69,888,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 인수되는 임차보증금을 합친 실질취득비용을 먼저 봐야 합니다. 송영심 60,000,000원, 김여주 87,000,000원, 범공례 80,000,000원, 김준연 80,000,000원 등 확인된 인수액만 합계 307,000,000원이며, 강인욱·이현희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 위험이 남습니다.

현재 회차 최저가 69,888,000원에 확인된 인수액만 더해도 실질취득 확정분은 376,888,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 116,600,000원의 약 323.2%, 최신 거래 121,000,000원의 약 311.5%입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 59.9%라는 숫자를 근거로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심

현재 권리분석의 기준은 2025.01.10 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행 근저당, 광주웨슬리신용협동조합 근저당, 대한주택공사 전세권, 광주은행 근저당과 2023년 가압류들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 위험은 현재 존속하는 담보권보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들의 대항력·보증금에 집중됩니다.

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며 조사상 임차인은 6명입니다. 이 가운데 보증금이 확인된 4명의 합계는 정확히 307,000,000원입니다. 배당계산상 이 4명은 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 강인욱·이현희는 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 69,888,000원이 아니라 376,888,000원+을 봐야 한다

명지맨션 동일 면적 59.92㎡ 거래는 최근 표본 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 120,083,333원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 116,600,000원, 최신 거래는 2026.03 121,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -15.2% 하락했습니다.

현재 최저매각가 자체는 최근 12개월 평균의 59.9%입니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 실질 가격을 설명하지 못합니다. 확인된 인수보증금 307,000,000원을 합한 실질취득 확정분은 376,888,000원으로, 최근 12개월 평균의 323.2%입니다. 최신 거래 121,000,000원과 비교해도 약 311.5%입니다. 보증금 미상 2명의 위험은 이 계산에조차 들어가 있지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,888,000원 가정)

신청채권자 청구액 520,188,820원 중 예상배당은 68,230,016원이며 미배당은 451,958,804원입니다. 확인된 임차보증금 307,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 보증금이 확인되지 않은 강인욱·이현희의 금액은 별도 확인이 필요합니다.

④ 더 유찰돼도 인수액 307,000,000원은 남는다

4회 유찰 시에도 확정분 기준 실질취득은 362,910,400원, 5회 유찰 시에도 351,728,320원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 116,600,000원과 비교하면 각각 약 311.2%, 301.7%입니다. 즉 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주는 구조가 아닙니다. 확인된 인수액 307,000,000원이 모든 시나리오에 동일하게 남기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 봉선동 소재 동아여자중학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 · 상대보호구역 · 평지 · 공시지가 1,334,000원/㎡입니다.
• 단지 거래. 명지맨션은 419세대, 1988.12.20 준공이며 동일 면적 실거래 12건은 80,000,000원~140,000,000원 범위입니다.
• 경매 흐름. 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.9회이며 현재 물건도 3회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것. 69,888,000원이 아니라 확인된 인수액을 합친 376,888,000원 이상을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 확인된 4명 보증금. 송영심 60,000,000원, 김여주 87,000,000원, 범공례 80,000,000원, 김준연 80,000,000원은 합계 307,000,000원으로 배당표상 전액 인수입니다.
• 강인욱·이현희 확인. 두 사람은 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
• 중복 점유관계 확인. 여러 임차인이 같은 호수 전부 또는 사용관계 미상으로 조사되어 있어 각 전입자의 실제 점유·퇴거·임대차 승계관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -15.2%이므로 전체 평균 120,083,333원보다 최근 12개월 평균 116,600,000원과 최신 거래 121,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 등기 말소와 임차인 인수를 혼동하지 말 것. 과거 근저당·전세권·가압류가 말소됐다는 사실은 현재 대항력 임차보증금 위험이 없다는 의미가 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차계약·점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 44.8%”보다 “인수 307,000,000원+”가 먼저다

표면적인 숫자만 보면 감정가 156,000,000원짜리 아파트가 69,888,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 확인된 임차보증금 인수액만 307,000,000원이고, 현재 회차 실질취득 확정분은 376,888,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 116,600,000원, 최신 거래 121,000,000원과 비교하면 이미 압도적으로 높습니다.

여기에 강인욱·이현희의 보증금과 확정일자까지 확인되지 않았습니다. 최근 거래 추세도 -15.2%로 하락 방향입니다. 따라서 이 물건은 최저가 69,888,000원이 최근 시세의 59.9%라는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세를 크게 초과하고, 미상 임차위험까지 남는 구조입니다. 결론은 D등급입니다.