광주지방법원 2024타경89192. 광주 남구 용대로 128, A동 14층 1411호 아파트입니다. 감정가는 174,000,000원에서 출발했지만 3회 유찰돼 최저매각가는 77,952,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 최근 12개월 실거래 평균 116,600,000원의 66.9% 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가를 시세와 직접 비교하면 결론이 완전히 틀어지는 구조입니다.
말소기준은 2024.07.31. 윤치홍의 가압류입니다. 문제는 송영심·김여주·범공례·강인욱·김준연·이현희의 전입일이 모두 이보다 앞선다는 점입니다. 확인된 보증금은 송영심 60,000,000원, 김여주 87,000,000원, 범공례 80,000,000원, 김준연 80,000,000원으로 합계 307,000,000원이며, 배당표상 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득은 77,952,000원 + 307,000,000원 = 384,952,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경89192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 용대로 128, 제에이동 제14층 제1411호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.918㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 단지 | 명지맨션 · 419세대 · 1988.12.20. 준공 |
| 소유자 | 봉선오방로지역주택조합추진위원회 · 2024.03.08. 매매 · 거래가액 161,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 77,952,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 520,188,820원 |
| 경매개시 채권자 | 정나영 · 최영환 · 김성호 · 전국희 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
1994년·1997년 설정된 한국주택은행 근저당은 2003.01.29. 이미 말소됐고, 2008.09.05. 대한주택공사 전세권 역시 2022.11.04. 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 갑구 14번 윤치홍 가압류(2024.07.31., 32,800,000원)이며 그 뒤의 2025.01.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 임차관계는 전혀 다릅니다. 실제 임차인 6명의 전입은 모두 2024.07.31.보다 빠릅니다. 특히 보증금이 확인된 4명은 배당표상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 “인수 0원”이라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 확인된 보증금 307,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송영심 | 2017.02.14 | 60,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김여주 | 2018.10.16 | 87,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 범공례 | 2017.05.25 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 강인욱 | 2018.05.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김준연 | 2024.02.26 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이현희 | 2019.04.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
명지맨션 전용 59.92㎡ 최근 실거래 12건의 전체 평균은 120,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 116,600,000원, 최신 거래는 2026.03. 121,000,000원이며, 최근 구간이 과거 구간보다 -15.2% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.92㎡ | 10 | 121,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 59.92㎡ | 14 | 118,000,000원 |
| 2025.10 | 59.92㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 59.92㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.92㎡ | 10건 | 116,600,000원 |
현재 최저가 77,952,000원 자체는 최근 12개월 평균의 66.9%입니다. 하지만 이를 이유로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 확인된 인수 307,000,000원을 함께 부담하면 실질취득 최소액이 384,952,000원이 되기 때문입니다. 이는 최근 12개월 평균 116,600,000원과 최신 거래 121,000,000원을 모두 크게 넘어섭니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,803,136원 |
| 인수 · 송영심 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김여주 보증금 | 87,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 범공례 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김준연 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 14번 가압류 · 윤치홍 | 32,800,000원 | 32,800,000원 |
| 3. 갑구 15번 경매개시결정 · 정나영 | 520,188,820원 | 43,348,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 552,988,820원, 총 배당은 76,148,864원, 미배당은 476,839,956원입니다. 확인된 임차보증금 307,000,000원은 배당에서 빠지는 대신 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 최저가 | 확인된 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,952,000원 | 307,000,000원 | 476,839,956원 |
| 4회 유찰 시 | 62,361,600원 | 307,000,000원 | 492,149,729원 |
| 5회 유찰 시 | 49,889,280원 | 307,000,000원 | 504,397,547원 |
4회·5회 유찰로 최저매각가격이 더 낮아져도 확인된 임차보증금 인수액 307,000,000원은 그대로 남는 시나리오입니다. 따라서 유찰 횟수만 늘어난다고 정상적인 시세 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아여자중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 상가가 혼용된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 상대보호구역 · 공시지가 1,334,000원/㎡ · 평지 · 중로한면입니다.
- 단지·시세. 419세대, 1988.12.20. 준공. 최근 12개월 동일면적 10건 평균 116,600,000원이며 최근 거래 추세는 -15.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 77,952,000원에 확인된 인수 307,000,000원을 합산한 실질취득 최소액으로 판단해야 합니다.
- 강인욱·이현희 확인. 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 실제 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 확인된 임차인 4명. 송영심 60,000,000원, 김여주 87,000,000원, 범공례 80,000,000원, 김준연 80,000,000원이 배당표상 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 116,600,000원, 최신 거래 121,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -15.2%를 우선해 시세를 판단해야 합니다.
- 등기상 소멸과 임차인 인수 구분. 윤치홍 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만 선순위 임차보증금 문제는 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “45%까지 유찰됐다”는 말이 핵심이 아니다
감정가 174,000,000원이 3회 유찰돼 77,952,000원까지 내려온 것만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 확인된 대항력 임차보증금 인수가 307,000,000원입니다. 현재 회차 기준 최소 실질취득은 384,952,000원이고, 강인욱·이현희의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다.
반면 시장은 최근 12개월 평균 116,600,000원, 최신 거래 121,000,000원이며 최근 추세도 -15.2%입니다. 즉 이 사건은 “3회 유찰된 저가 아파트”가 아니라 “최저가보다 인수액이 훨씬 큰 선순위 임차인 위험형”으로 봐야 합니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 경제적으로 안전한 입찰은 전혀 다른 문제입니다. 가격·권리 모두 보수적 접근이 필요한 D등급 물건입니다.
