광주지방법원 2024타경89192. 광주 남구 봉선동, 비동 2층 216호 아파트입니다. 감정가 109,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 48,832,000원, 감정가의 44.8% 수준입니다. 겉으로는 최근 12개월 실거래 71,000,000원의 68.8%라 저가처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심 가격이 아닙니다. 말소기준권리인 2024.06.13. 박진율 가압류보다 앞서 전입한 임차인들이 다수 존재하고, 확인되는 보증금만 307,000,000원입니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가가 보증금보다 낮다는 사실 자체가 가격 메리트가 되지 않습니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 48,832,000원이 아니라 실질취득 최소 307,000,000원 수준입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 강인욱·이현희의 권리관계도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 “감정가 대비 44.8%”나 “최근 시세 대비 68.8%”라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 권리비용을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경89192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 용대로 128, 비동 2층216호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.93㎡ · 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 봉선오방로지역주택조합추진위원회 · 2024.02.08. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 48,832,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 정나영 · 사건 청구액 520,188,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 실거래 매칭 | 명지맨션 · 419세대 · 1988.12.20. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현행 권리의 말소기준은 2024.06.13. 갑구 17번 박진율 가압류 77,800,000원입니다. 그보다 앞서 송영심은 2017.02.14., 범공례는 2017.05.25., 강인욱은 2018.05.15., 김여주는 2018.10.16., 이현희는 2019.04.12., 김준연은 2024.02.26. 전입한 것으로 조사됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 보증기관 신고는 중복
| 이름 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송영심 | 2017.02.14 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
| 범공례 | 2017.05.25 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
| 강인욱 | 2018.05.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 김여주 | 2018.10.16 | 87,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
| 이현희 | 2019.04.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 김준연 | 2024.02.26 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
| 한국토지주택공사 | 임차권등기 2025.07.10 | 70,000,000원 | 판정 불가 | 미상 | 보증기관 승계별도 합산 제외 |
실제 임차인은 6명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 신고가 아니라, 송영심 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 70,000,000원을 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 확인되는 실제 임차인 보증금은 송영심 60,000,000원, 김여주 87,000,000원, 범공례 80,000,000원, 김준연 80,000,000원으로 307,000,000원입니다. 강인욱·이현희의 보증금은 여기에 포함되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
실거래 매칭 단지는 명지맨션, 전용 41.93㎡입니다. 확인된 거래는 3건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 2025.03. 71,000,000원입니다. 반면 2022.03.에는 147,000,000원과 137,000,000원 거래가 있어 전체 평균은 118,333,333원으로 올라갑니다. 이 때문에 전체 평균만 보면 현재 가격이 과도하게 싸 보일 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 41.93㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2022.03 | 41.93㎡ | 13 | 147,000,000원 |
| 2022.03 | 41.93㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 전체 평균 | 41.93㎡ | 3건 | 118,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.93㎡ | 1건 | 71,000,000원 |
최저매각가 48,832,000원은 최근 12개월 평균 71,000,000원의 68.8%이고, 전체 거래 평균 대비로는 41.3%입니다. 하지만 최근 가격 추세가 -50.0%로 내려온 상황에서 과거 2022년의 137,000,000원·147,000,000원 거래를 섞은 전체 평균은 가격 메리트 판단의 우선 기준이 될 수 없습니다.
더 중요한 것은 대항력 인수입니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가 48,832,000원이 아니라 실질취득 최소 307,000,000원 수준을 기준으로 해야 합니다. 확인된 인수 구조만 놓고도 최근 12개월 평균·최신 거래 71,000,000원을 크게 상회하므로, “시세보다 싸다”는 평가를 할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확인 인수액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,832,000원 | 307,000,000원 | 최저가만으로 판단 금지 |
| 4회 유찰 시 | 39,065,600원 | 307,000,000원 | 인수 구조 지속 |
| 5회 유찰 시 | 31,252,480원 | 307,000,000원 | 인수 구조 지속 |
④ 예상배당표 (매각가 48,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,278,976원 |
| 인수 · 송영심 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김여주 | 87,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 범공례 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김준연 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 박진율 | 77,800,000원 | 47,553,024원 |
| 3. 갑구 18번 경매개시결정 · 정나영 | 520,188,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 48,832,000원 중 집행비용 1,278,976원을 제외한 47,553,024원이 박진율 가압류에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구액은 597,988,820원, 총 배당액은 47,553,024원, 미배당은 550,435,796원입니다. 대항력 임차보증금 307,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수 위험으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 216호입니다.
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 동아여자중학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역이며 공시지가는 1,334,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 명지맨션은 419세대, 1988.12.20. 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 5.56%이고 이 사건도 이미 3회 유찰됐습니다.
- 가격 추세. 2022.03. 137,000,000원·147,000,000원 거래 후 2025.03. 최신 거래가 71,000,000원으로 내려와 최근 대비 과거 가격 추세는 -50.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 착각하지 말 것. 현재 48,832,000원은 표면 입찰가격일 뿐입니다. 권리분석상 시세 비교는 확인 인수액을 반영한 실질취득 최소 307,000,000원 수준으로 해야 합니다.
- 실제 임차인 6명 확인. 송영심·범공례·강인욱·김여주·이현희·김준연의 현재 점유·퇴거·보증금 반환 상태를 원본 문서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 2명 확인. 강인욱·이현희는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 주민등록·점유관계 확인이 핵심입니다.
- 한국토지주택공사 70,000,000원 중복 합산 금지. 보증기관 대위·승계로 송영심 보증금의 중복신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에 별도로 더하지 않습니다.
- 유찰만 기다리는 전략은 위험. 4회 유찰 39,065,600원, 5회 유찰 31,252,480원으로 내려가도 확인 인수액은 307,000,000원 구조로 남습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 118,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 71,000,000원과 -50.0% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,883만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 48,832,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 109,000,000원에서 3회 유찰됐고 최근 실거래 71,000,000원의 68.8%이므로 숫자만 보면 저렴해 보입니다. 하지만 말소기준 2024.06.13.보다 앞선 실제 임차인이 6명이고, 확인 보증금만 307,000,000원입니다. 한국토지주택공사의 70,000,000원은 송영심 보증금의 대위·승계 중복신고라 합산하지 않더라도, 강인욱·이현희의 보증금 미상 위험이 별도로 남습니다.
더구나 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 71,000,000원, 시장 추세는 -50.0%입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인폭이 아니라 임차인 인수 구조가 결론을 결정하는 사건입니다. 3회 유찰이라는 사실도 매력을 높이지 못합니다. 표면가격은 낮지만, 실질취득은 시세 이상이고 미상 권리까지 남은 고위험형으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
