광주지방법원 2024타경89192. 봉선동 명지맨션 전용 59.918㎡의 아파트입니다. 이 사건의 말소기준은 오래된 근저당이 아니라 2025.01.10. 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행·중소기업은행·하나은행 근저당은 이미 말소됐지만, 말소기준보다 앞선 2021.05.21. 신나라 전세권 80,000,000원은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.

임차관계는 더 중요합니다. 조사상 송영심·김여주·범공례·강인욱·김준연·이현희가 확인되며, 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 보증금이 확인된 4명의 합계는 307,000,000원이고 배당표에서는 이 금액 전부를 매수인 인수로 잡고 있습니다. 강인욱·이현희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 인수권리가 핵심

현재 소유권은 2021.05.21. 봉선오방로지역주택조합추진위원회로 이전됐고, 같은 날 신나라 명의의 전세금 80,000,000원 전세권설정등기가 접수됐습니다. 이후 2025.01.10. 정나영의 강제경매개시결정이 들어왔으므로, 이 전세권은 말소기준보다 선순위입니다. 매각물건명세서에도 해당 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 조사 6명, 확정 보증금만 307,000,000원

송영심·김여주·범공례·김준연의 보증금은 각각 60,000,000원·87,000,000원·80,000,000원·80,000,000원으로, 배당표에서는 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산합니다. 합계가 307,000,000원입니다. 따라서 최저가 75,264,000원만으로 경제성을 평가할 수 없고, 적어도 75,264,000원 + 307,000,000원 = 382,264,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 64.5%가 아니라 실질취득 327.8%를 봐야 한다

명지맨션 전용 59.92㎡ 실거래는 최근 표본 12건이 확인됩니다. 전체 표본 평균은 120,083,333원이지만 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 116,600,000원, 최신 거래는 2026.03. 121,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전보다 -15.2%입니다.

최저가 75,264,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 64.5%여서 싸 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 확정된 임차보증금 인수액까지 포함한 실질취득 382,264,000원은 최근 12개월 평균의 327.8%, 최신 거래 121,000,000원의 315.9% 수준입니다. 여기에 선순위 전세권과 보증금 미상 점유자의 추가 위험도 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,264,000원 가정)

채권 총액 600,188,820원 중 예상배당은 73,509,248원이고 미배당은 526,679,572원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 307,000,000원입니다. 신나라 전세권은 80,000,000원 중 73,509,248원이 예상배당되지만 미배당이 발생하며, 동시에 해당 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 인수액 307,000,000원은 남는다

배당 시나리오에서 4회·5회 유찰로 최저가가 60,211,200원, 48,168,960원까지 내려가도 매수인 인수액은 계속 307,000,000원입니다. 따라서 유찰 자체가 이 물건의 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다. 오히려 낙찰가보다 훨씬 큰 인수부담을 먼저 해소할 수 있는지가 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 봉선동 동아여자중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 평지이며 공시지가 1,334,000원/㎡, 토지면적 63.0㎡입니다. 상대보호구역에 포함됩니다.
• 단지. 명지맨션 419세대, 1988.12.20. 준공. 동일 면적 실거래가 확인되지만 최근 거래 추세는 -15.2%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액 우선 확인. 최저가 75,264,000원이 아니라 확정 임차보증금 인수 307,000,000원을 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
• 신나라 전세권 원본 대조. 2021.05.21. 접수된 전세금 80,000,000원 전세권설정등기는 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 배당 후 권리 존속 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 강인욱·이현희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 계약관계와 보증금을 확인하지 않고 입찰가를 정하기 어렵습니다.
• 다수 임차관계 확인. 조사상 6명이 확인되고 보증기관 승계 신고는 없습니다. 각 점유자의 실제 점유·퇴거 여부와 계약관계 확인이 필요합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 116,600,000원, 최신 거래 121,000,000원, 추세 -15.2%를 우선해 판단해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 배당 시나리오상 매수인 인수 307,000,000원은 그대로입니다.

맺으며 — “최저가 44.8%”가 이 물건의 가격은 아니다

감정가 168,000,000원이 3회 유찰돼 75,264,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아닙니다. 배당표가 확정적으로 계산한 임차보증금 인수만 307,000,000원이고, 현재 최저가와 합치면 382,264,000원입니다. 최근 12개월 시세 평균 116,600,000원의 327.8%입니다.

여기에 말소되지 않는 신나라의 전세금 80,000,000원 전세권설정등기가 존재하고, 강인욱·이현희의 보증금도 확인되지 않았습니다. 시세는 최근 흐름이 -15.2%인데 인수위험은 크고, 이미 3회 유찰된 사건입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 선순위 임차·전세권 인수범위를 먼저 확정하지 않으면 경제성을 판단할 수 없는 고위험형으로 보는 것이 맞습니다.