광주지방법원 2024타경89192. 명지맨션 에이동 4층 406호 아파트입니다. 감정가는 168,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 60,212,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 116,600,000원의 51.6%여서 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자를 그대로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 2025.01.10 강제경매개시결정보다 앞서 전입한 임차인이 다수 존재하고, 2021.05.21 설정된 신나라의 전세권도 매각물건명세서에서 매수인 인수로 명시되어 있기 때문입니다.

특히 송영심 60,000,000원, 김여주 87,000,000원, 범공례 80,000,000원, 김준연 80,000,000원의 보증금 합계가 307,000,000원입니다. 이들은 모두 전입일이 2025.01.10보다 앞서고 보증금도 현재 최저가보다 크므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 인수 부담이 사라지는 구조가 아닙니다. 여기에 신나라의 전세금 80,000,000원과 보증금이 확인되지 않은 2명의 점유자 문제가 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차·전세권이 핵심

이 사건의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.01.10입니다. 그보다 앞서 송영심(2017.02.14), 범공례(2017.05.25), 강인욱(2018.05.15), 김여주(2018.10.16), 이현희(2019.04.12), 김준연(2024.02.26)이 전입했습니다. 보증금이 확인된 4명은 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수 가능성이 명확하게 표시되어 있습니다. 강인욱·이현희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다

명지맨션 동일 면적 59.92㎡의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 120,083,333원, 최근 12개월 평균은 116,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 121,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -15.2%로 하락했습니다. 따라서 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.

최저가 60,212,000원만 보면 최근 12개월 평균의 51.6%입니다. 하지만 확인되는 인수권리를 반영한 실질취득은 447,212,000원 이상이므로 가격 판단의 기준은 60,212,000원이 아닙니다. 최근 12개월 평균 116,600,000원과 최신 거래 121,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 하락 추세까지 감안하면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,212,000원 가정)

배당 계산상 신나라 전세권에 58,728,184원이 배당되는 것으로 표시되어 있지만, 매각물건명세서에는 을구 13번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 권리분석에서는 이 인수 기재를 우선 확인해야 합니다.

④ 회차별 인수 구조

회차가 내려가도 임차인 인수액 307,000,000원은 그대로입니다. 즉 현재 60,212,000원에서 48,169,600원, 다시 38,535,680원으로 최저가가 내려가더라도 매수인이 떠안는 임차보증금 자체는 줄지 않습니다. 전세권 인수와 보증금 미상 점유자까지 고려하면 단순 유찰 대기 전략으로 해결되는 물건이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 봉선동 동아여자중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 1,334,000원/㎡, 평지·아파트 건부지입니다.
• 거래. 동일 면적 최근 거래는 80,000,000원부터 140,000,000원까지 분포하고, 최근12개월 평균은 116,600,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 4명의 인수액. 송영심 60,000,000원, 김여주 87,000,000원, 범공례 80,000,000원, 김준연 80,000,000원을 최저가와 별도로 계산해야 합니다.
• 보증금 미상 2명. 강인욱·이현희는 전입일은 기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
• 신나라 전세권. 을구 13번 전세금 80,000,000원의 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수 기재를 반드시 원문 대조해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 최저가 60,212,000원은 최근12개월 평균의 51.6%지만, 실질취득 기준으로는 시세보다 훨씬 높습니다.
• 하락 추세. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -15.2%이므로 과거 전체 평균 120,083,333원보다 최근12개월 평균 116,600,000원과 최신 거래 121,000,000원을 우선해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 많아도 싸지 않은 물건”

이 물건은 감정가 168,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 60,212,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 상당히 싸 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰대금만이 아니라 낙찰 뒤 실제로 떠안는 금액입니다. 확인된 대항력 임차보증금 307,000,000원, 매각물건명세서상 인수되는 전세권 80,000,000원을 반영하면 실질취득은 447,212,000원 이상입니다. 여기에 보증금 미상 점유자 2명이 남아 있습니다.

최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 116,600,000원, 최신 거래는 121,000,000원이고 추세는 -15.2%입니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 35.84%까지 떨어졌다”가 핵심이 아니라, “인수권리를 반영하면 최근 시세를 크게 초과한다”가 핵심입니다. 다회유찰에도 가격 메리트를 줄 수 없고, 권리 해소가 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.