광주지방법원 2024타경89192. 광주 남구 봉선동 명지맨션 에이동 3층 311호, 전용 59.918㎡ 아파트입니다. 감정가 161,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 90,160,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근 12개월 실거래 평균 116,600,000원보다 26,440,000원 낮아 보이지만, 이 물건은 낙찰가격만으로 가격을 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.

말소기준은 2025.01.10. 접수된 강제경매개시결정입니다. 확인된 점유자 6명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 이 가운데 보증금이 확인된 송영심·김여주·범공례·김준연 4명의 보증금 합계가 307,000,000원이며, 배당표상 이들은 매각대금에서 배당받지 않고 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 강인욱·이현희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 먼저다

현재 등기부에는 매각으로 정리할 선순위 근저당권이 없고, 2025.01.10. 강제경매개시결정 자체가 말소기준으로 계산돼 있습니다. 과거의 근저당권, 전세권, 주택임차권, 가압류와 압류는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부의 오래된 권리가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 다수 점유자입니다.

② 임차인·점유자 분석 (실제 임차인·점유자 6명)

보증기관의 대위변제나 승계 신고자는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상도 없습니다. 따라서 현재 확인되는 실제 임차인·점유자는 6명입니다. 보증금이 확인된 4명의 합계는 307,000,000원이며, 강인욱·이현희의 보증금은 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 77.3%, 실질취득은 340.6%

명지맨션 전용 59.92㎡의 최근 12개월 평균은 116,600,000원, 최신 거래는 2026.03.의 121,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -15.2% 하락했습니다. 전체 12건 평균 120,083,333원보다 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 하는 이유입니다.

최저가 90,160,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 77.3%입니다. 그러나 실제 판단 기준은 최저가가 아니라 알려진 실질취득액 397,160,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 340.6%, 최신 거래 121,000,000원의 328.2%입니다. 최근 실거래 최고가 140,000,000원과 비교해도 257,160,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)

집행비용 2,022,880원을 공제한 뒤 신청채권자에게 88,137,120원이 배당되고, 432,051,700원이 미배당으로 남습니다. 알려진 임차보증금 307,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자 2명의 부담은 307,000,000원에 포함되지 않았습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가도 여전히 시세의 3배

추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 알려진 인수액 307,000,000원은 그대로 남습니다. 4회 유찰 시나리오의 실질취득액도 351,178,399원으로 최근 12개월 평균의 301.2%입니다. 보증금 미상 점유자 2명까지 고려하면 단순히 한두 차례 더 유찰된다고 가격 문제가 해소되는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 동아여자중학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 상대보호구역에 포함되며 평지·가로장방 형태로 중로 한 면에 접합니다.
• 공시지가. 1,334,000원/㎡이며 토지면적은 63.0㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 시장 흐름. 전용 59.92㎡ 실거래는 80,000,000원부터 140,000,000원까지 분포하며, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 15.2% 하락했습니다.
• 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 6명 현황 대조. 전입세대열람, 주민등록, 현장 점유, 임대차계약서를 통해 현재 점유자와 과거 전입자를 구분해야 합니다.
• 보증금 반환 여부 확인. 송영심·김여주·범공례·김준연의 보증금 합계 307,000,000원이 실제로 남아 있는지 영수증·반환내역·합의서를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 강인욱·이현희의 보증금, 계약일, 확정일자, 점유 여부가 확인되지 않으면 추가 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 배당요구 확인. 각 임차인의 배당요구 여부와 배당 종기 내 신고 여부를 원본 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 확약 원본 확인. 대항력 포기, 보증금 반환, 임차권 말소와 관련된 유효한 확약이 확인되지 않는 한 인수액을 0원으로 낮춰 계산하면 안 됩니다.
• 가격 기준 변경. 응찰가가 아니라 응찰가와 인수액을 합한 실질취득액을 최근 12개월 평균 116,600,000원 및 최신 거래 121,000,000원과 비교해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,016만원짜리 아파트”가 아니다

이 물건의 표면 가격은 90,160,000원이지만, 현재 확인된 구조대로라면 낙찰자가 부담할 알려진 금액은 397,160,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 116,600,000원의 340.6%이고, 최신 거래 121,000,000원의 328.2%입니다. 시장가격도 이전 구간보다 15.2% 하락한 상태입니다.

더 큰 문제는 397,160,000원이 확정된 총액도 아니라는 점입니다. 강인욱·이현희의 보증금은 확인되지 않았고, 전부 사용을 주장하는 여러 임차인의 실제 점유·보증금 반환 관계도 원본 확인이 필요합니다. 최저가 할인은 크지만 인수 위험과 실질취득액은 그보다 훨씬 큽니다. 권리 해소를 입증하는 자료가 나오지 않는 한, 이 물건은 가격 메리트가 아니라 대규모 인수 위험을 먼저 보는 D등급 물건입니다.