광주지방법원 2024타경89192. 봉선동 명지맨션의 전용 59.918㎡, 비동 5층 512호 아파트입니다. 감정가 167,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저매각가는 74,816,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 최근 12개월 평균 116,600,000원의 64.2%라 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 대항력 임차인 보증금입니다. 현황조사상 실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 확인 보증금 4명의 합계만 307,000,000원이고, 강인욱·이현희의 보증금은 확인되지 않습니다.
말소기준은 2025.01.10. 접수된 갑구 10번 강제경매개시결정입니다. 송영심·범공례·강인욱·김여주· 이현희·김준연 모두 이 날짜보다 먼저 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 강인욱·이현희는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 나머지 4명은 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류되고 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경89192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 용대로 128, 비동 5층 512호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.918㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 단지 | 명지맨션 · 419세대 · 1988.12.20 준공 |
| 소유자 | 봉선오방로지역주택조합추진위원회 · 2021.03.26 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 74,816,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권 청구 | 520,188,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.30 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 선순위가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 확인 보증금 307,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송영심 · 전부 | 2017.02.14 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 범공례 · 전부 | 2017.05.25 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 강인욱 · 알수없음 | 2018.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김여주 · 전부 | 2018.10.16 | 87,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 이현희 · 알수없음 | 2019.04.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김준연 · 전부 | 2024.02.26 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계에 해당하는 신고는 없어 중복 보증금으로 제외할 대상이 없습니다. 따라서 실제 임차인은 6명입니다. 확인 가능한 4명의 보증금은 60,000,000원·80,000,000원·87,000,000원·80,000,000원으로 합계 307,000,000원입니다. 여기에 강인욱과 이현희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 위험액의 상단이 닫혀 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 64.2%, 실질취득은 263.3%
동일 전용면적 59.92㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 120,083,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 116,600,000원, 최신 거래 121,000,000원, 최근과 과거의 추세 -15.2%를 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 가격 흐름 자체가 하락 방향이기 때문에 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 메리트를 부풀려선 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.92㎡ | 10 | 121,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 59.92㎡ | 14 | 118,000,000원 |
| 2025.10 | 59.92㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 59.92㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 59.92㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 59.92㎡ | 11 | 132,000,000원 |
| 2025.01 | 59.92㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2024.12 | 59.92㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 120,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 116,600,000원 |
최신 거래는 2026.03의 121,000,000원이며 최근 12개월 평균은 116,600,000원입니다. 명목 최저가 74,816,000원만 비교하면 최근 평균의 64.2%지만, 대항력 인수형 규칙을 적용한 확인 보증금 기준 실질취득 하한 307,000,000원은 최근 평균의 263.3%, 최신 거래의 253.7% 수준입니다. 따라서 이 사건에 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,746,688원 |
| 인수 · 송영심 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김여주 보증금 | 87,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 범공례 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김준연 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10 · 정나영 | 520,188,820원 | 73,069,312원 |
| 갑구 11 · 김아람 | 520,188,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 74,816,000원은 집행비용 1,746,688원과 정나영 배당 73,069,312원으로 소진되는 시뮬레이션이며, 채권자 총 미배당액은 967,308,328원입니다. 확인된 임차보증금 307,000,000원은 배당 0원으로 표시되어 매수인 인수 위험의 핵심을 이룹니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 동아여자중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 제3종일반주거지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,334,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 명지맨션은 419세대이며 1988.12.20 준공입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 시세 흐름은 -15.2%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률 지표는 5.56%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최저가에서 분리. 74,816,000원이나 최근 평균 대비 64.2%를 기준으로 싸다고 판단하지 말고, 확인 보증금 307,000,000원 수준 이상의 실질취득 위험으로 비교해야 합니다.
- 임차인 6명 개별 확인. 보증기관 승계 중복이 없는 실제 임차인 6명입니다. 각 임차인의 현재 점유·계약관계와 보증금 반환관계를 개별 확인해야 합니다.
- 강인욱·이현희 보완. 두 사람은 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태로 남겨야 합니다.
- 확정일자·배당관계 재확인. 확인 보증금 4명도 확정일자가 나타나지 않고 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 인수 대상으로 분류돼 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -15.2%이고 최신 거래는 121,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 응찰 상한을 높여서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 명목 최저가는 더 내려가지만, 대항력 인수 문제가 그대로면 실질취득 가격 메리트가 자동으로 커지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인별 계약·배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,481만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 74,816,000원입니다. 최근 12개월 평균 116,600,000원의 64.2%까지 내려왔기 때문에 겉으로는 큰 할인처럼 보이지만, 실제로는 말소기준보다 앞선 임차인이 6명이고 확인 보증금만 307,000,000원입니다. 대항력 인수형 규칙을 적용하면 가격판단의 기준은 실질취득 307,000,000원+이고, 이는 최근 평균의 263.3%에 해당합니다.
게다가 강인욱·이현희는 보증금이 미상이고, 최근 시세는 과거 대비 -15.2% 하락했습니다. 3회 유찰이라는 사실 역시 이 위험을 상쇄하지 못합니다. 따라서 이 물건은 “유찰이 많이 된 저가 아파트”가 아니라 “대항력 임차인 인수액을 먼저 해결해야 가격이 보이는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 확인된 인수 위험만 놓고도 최근 실거래 수준을 크게 웃도는 만큼, 권리관계가 해소되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
