92,610,000원
의정부지방법원 2025타경1921. 가평군 조종면 현리 ‘조종리버빌3차’ 302동 301호, 전용 75.04㎡의 다세대·연립주택 (도시형생활주택)입니다. 감정가는 189,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 92,610,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 192,500,000원과 비교하면 표면상 가격은 평균의 48.1%입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 조사된 임차인 13명 중 송호진을 제외한 12명의 전입일이 제시된 말소기준일 2025.02.10보다 빠릅니다. 각 임차인의 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수 없고 인수액도 계산할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금을 인수하면 실질취득가는 크게 상승할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1921 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 302동 3층 301호 도로명주소: 경기도 가평군 조종면 조종내길 107 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택(도시형생활주택) · 전용 75.04㎡ · 지상 5층 건물의 3층 |
| 단지 | 조종리버빌3차 · 32세대 · 2020.02.11 준공 |
| 소유자 | 이청환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구액 | 1,391,798,261원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 확인이 먼저다
제시된 기준일 2025.02.10을 적용하면 전입일이 확인되는 12명은 모두 기준일 이전 전입자입니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없으며, 전원 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 배당요구가 확인되는 사람은 조윤주·양성아·장성일·박정범 4명입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 13명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송호진 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김근섭 | 2020.09.15 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최정옥 | 2020.03.18 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조윤주 | 2023.03.06 | 2025.08.04 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김태인 | 2020.06.09 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양성아 | 2024.07.29 | 2025.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김성호 | 2020.03.31 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김일호 | 2020.07.01 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송석주 | 2020.03.27 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장성일 | 2020.06.23 | 2025.08.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 2020.05.14 | 2025.08.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최순규 | 2020.03.09 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤종섭 | 2020.03.05 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 중복 신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인은 13명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 매수인 인수액은 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격 48.1%, 실질취득가는 미상
조종리버빌3차 동일 면적대 실거래는 총 3건입니다. 가격 판단에는 과거 거래가 포함된 전체 평균 185,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 192,500,000원, 최신 거래는 2025.12의 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 75.04㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 75.04㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 72.62㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.04㎡ | 2건 | 192,500,000원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래 대비 13.2% 상승했습니다. 현재 최저가 92,610,000원은 최근 12개월 평균의 48.1%이고 최신 거래의 약 절반 수준입니다. 다만 이 비교는 낙찰대금만 놓고 본 표면 비교입니다. 임차보증금 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 가정 배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,066,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,543,020원 |
이 가정표에서는 채권자 배당액과 매수인 인수액이 각각 0원으로 계산되어 있으나, 신청채권 청구액은 1,391,798,261원이고 임차인 13명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 위 표는 실제 배당과 실질취득가 판단에 사용할 수 없으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 입지. 조종면 행정복지센터 북측 인근으로 연립·다세대·단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 폭 약 6미터 진입도로와 남서측 폭 약 3~4미터 진입도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·비행안전구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 일부 토지 지목은 답·잡종지·제방·임야 등이나 현황은 대지입니다.
- 환금성. 32세대 소규모 단지이고 확인된 실거래가 3건이므로 거래량과 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 13명의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 확정일자, 실제 점유 호실·부분을 확인하세요.
- 실질취득가 계산. 응찰 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합한 총액으로 정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020년 근저당 설정과 2026년 근저당권 이전, 2025년 경매개시결정의 정확한 순위를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 김태인 관계 확인. 강제경매 채권자와 임차인 김태인의 동일인 여부, 임대차의 진정성과 실제 점유를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 4명 외 임차인의 배당요구 여부와 배당 종결 후 미배당 보증금을 계산하세요.
- 명도 범위 확인. 다수 임차인의 점유 부분이 특정되지 않아 인도명령·명도 대상과 비용을 사전에 산정해야 합니다.
- 배당표 재작성. 신청채권 1,391,798,261원, 근저당권, 임차보증금과 조세채권을 반영한 실제 순위배당표를 별도로 작성하세요.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “총비용 미상”
현재 최저가는 92,610,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 192,500,000원의 48.1%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건에는 실제 임차인 13명이 조사됐고, 12명은 제시된 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가는 낮아지지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가 49%라는 숫자로 평가할 사건이 아니라, 13명의 임대차관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 가격은 매력적일 수 있으나 권리와 총비용이 확정되지 않았으므로 결론은 원본 확인 전 입찰 보류입니다.
