92,610,000원
의정부지방법원 2025타경1921. 가평군 조종면 현리 ‘조종리버빌3차’ 302동 5층 501호, 전용 75.04㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택(도시형생활주택)이며, 2020.02.11. 사용승인된 32세대 규모입니다. 현재 최저매각가는 92,610,000원으로 감정가 189,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
등기부만 보면 구조는 단순해 보입니다. 2020.02.28. 설정된 죽변수산업협동조합 근저당 3,486,600,000원은 2020.04.14. 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2025.02.10. 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 현황조사에서 확인된 다수 점유자의 전입일이 경매개시결정보다 빠르기 때문에, 등기상 인수 0원과 실제 총인수 0원은 전혀 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 302동 5층 501호 · 도로명주소 경기도 가평군 조종면 조종내길 107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(도시형생활주택) |
| 전용 / 층 | 전용 75.04㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 단지 | 조종리버빌3차 · 32세대 · 사용승인 2020.02.11 |
| 소유자 | 이청환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,391,798,261원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
② 임차인·점유자 분석 — 실제 인원 13명
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 따라서 현황조사에 표시된 실제 인원은 13명입니다. 다만 전원 보증금과 확정일자가 미상이고, 송호진은 전입일도 확인되지 않아 법적 지위를 확정할 수 없습니다. 아래의 ‘대항력 가능’은 확정 판정이 아니라 말소기준 전 전입에 따른 위험 표시입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송호진 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤종섭 | 2020.03.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 최순규 | 2020.03.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 최정옥 | 2020.03.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 송석주 | 2020.03.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 김성호 | 2020.03.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 2020.05.14 | 미상 | 미상 | 2025.08.11 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 김태인 | 2020.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 장성일 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 2025.08.11 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 김일호 | 2020.07.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 김근섭 | 2020.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 조윤주 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 2025.08.04 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
| 양성아 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 2025.08.12 | 대항력 가능 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득가는 미정
조종리버빌3차 전용 75.04㎡의 최근 거래는 2025.06. 190,000,000원, 2025.12. 195,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 192,500,000원이고, 최신 거래는 195,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 13.2% 높은 추세로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 75.04㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 75.04㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 72.62㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.04㎡ | 2건 | 192,500,000원 |
최저가 92,610,000원은 전체 실거래 평균의 50.1%, 최근 12개월 평균의 48.1%입니다. 경매가격만 보면 최근 거래가의 절반 수준입니다. 하지만 임차보증금이 매각대금보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 보증금 총액을 모르는 현재는 ‘시세의 48.1%에 취득한다’고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 1. 신청채권자 · 김태인 | 1,391,798,261원 | 0원 |
| 2. 임차인 보증금 | 미상 | 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,543,020원 |
현재 추정은 집행비용 외 신청채권과 임차보증금 배당을 0원으로 산정해 소유자 잔여가 크게 표시됩니다. 신청채권 1,391,798,261원, 임차인의 최우선변제·우선변제, 당해세가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 표의 소유자 잔여를 확정 배당으로 받아들이면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 위험을 없애지 않는다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 표시 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 92,610,000원 | 49% | 90,543,020원 | 임차보증금 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 64,826,999원 | 34% | 63,260,113원 | 임차보증금 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 45,378,899원 | 24% | 44,162,079원 | 임차보증금 미확정 |
최저가가 64,826,999원이나 45,378,899원으로 내려가도 임차보증금 위험은 자동으로 사라지지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커져 총취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 물건은 유찰 횟수가 아니라 임대차 원본 확인이 가격 메리트를 결정합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평군 조종면 현리 조종면 행정복지센터 북측 인근입니다. 연립주택·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기· 화재탐지·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 6미터 진입도로와 남서측 폭 약 3~4미터 진입도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역·제3구역 규제가 표시됩니다.
- 공부 차이. 토지 지목은 답·잡종지·제방·임야 등으로 표시되지만 현황은 대지로 이용 중입니다.
- 환금성. 32세대 규모의 연립주택으로 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 평균은 192,500,000원이나 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 전 필수 확인
- 매각물건명세서. 13명의 점유 부분, 임대차기간, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 매수인 인수 문구를 사람별로 대조해야 합니다.
- 전입세대·외국인체류 확인. 송호진의 전입일과 12명의 전입 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임대차계약서. 보증금 총액과 실제 지급 내역이 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 점유 호수 확인. 동일 주소의 다른 호실 점유자가 501호 임차인으로 함께 조사됐는지, 501호에 실제 점유하는 사람이 누구인지 현장 확인이 필요합니다.
- 김태인 관계. 점유자 김태인과 경매개시결정 채권자 김태인의 동일인 여부 및 관계인· 가장임차인 가능성을 확인해야 합니다.
- 사건 연결관계. 분석 대상 사건번호는 2025타경1921이지만 등기상 경매개시결정 원인에는 2025타경71217이 기재돼 있으므로 두 사건의 연결관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권 1,391,798,261원과 임차인 배당, 당해세, 최우선변제를 포함해 실제 배당순위를 다시 산정해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 다수 점유자 명도비용·기간을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “총액 미정”
최저가 92,610,000원만 보면 최근 12개월 실거래 평균 192,500,000원의 48.1%라서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 조사상 인원 13명 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 전입일이 확인된 12명은 모두 2025.02.10. 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 인수액 0원만으로 안전하다고 판단할 수 없는 이유입니다.
임차보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는다면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다. 여기에 관계인 의심 점유자와 사건번호 연결관계 확인까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 보증금 원본을 확인하기 전에는 입찰가를 계산할 수 없는 D등급 고위험 물건입니다.
