의정부지방법원 2025타경1921. 가평군 조종면 현리 ‘조종리버빌3차’ 302동 3층 302호로, 감정 이용상태는 연립주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 105,840,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 192,500,000원의 55.0%에 불과하지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 다수 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.
현황조사상 이름이 확인된 실제 임차인은 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상이 아닌 실제 점유·임차 관계자 13명으로 봐야 합니다. 이 가운데 12명은 전입일과 현재 산정된 말소기준일의 선후관계상 대항력이 있는 것으로 분류됐고, 송호진은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1921 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 302동 3층 302호 · 도로명주소 경기도 가평군 조종면 조종내길 107 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 연립주택(도시형생활주택) · 전용 72.62㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 단지 | 조종리버빌3차 · 32세대 · 2020.02.11 준공 |
| 소유자 | 이청환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진죽변수산업협동조합 / 1,391,798,261원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
2020.02.28 소유권이 이청환에게 귀속됐고, 같은 날 죽변수산업협동조합 명의의 채권최고액 3,486,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 2023년 임의경매는 사흘 뒤 취하돼 말소됐으며, 2025.05.29 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 권리 산정상 말소기준은 이 2025.05.29 경매개시결정입니다.
근저당권자는 상호변경을 거쳐 울진죽변수산업협동조합으로 표시됐고, 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전됐습니다. 신청채권자의 청구액은 1,391,798,261원입니다. 등기권리의 소멸 여부만 확인해서 끝낼 사건이 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 분류된 임차인들의 보증금과 배당 여부를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 보증금은 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송호진 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김근섭 | 2020.09.15 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정옥 | 2020.03.18 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤주 | 2023.03.06 | 미상 | 2025.08.04 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태인 | 2020.06.09 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양성아 | 2024.07.29 | 미상 | 2025.08.12 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성호 | 2020.03.31 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김일호 | 2020.07.01 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송석주 | 2020.03.27 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장성일 | 2020.06.23 | 미상 | 2025.08.11 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정범 | 2020.05.14 | 미상 | 2025.08.11 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최순규 | 2020.03.09 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종섭 | 2020.03.05 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 55% 할인율은 ‘인수 제외 가격’
조종리버빌3차의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 185,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 192,500,000원, 최신 거래는 195,000,000원입니다. 최근 거래는 과거 거래보다 13.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 75.04㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 75.04㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 72.62㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 192,500,000원 |
최저가 105,840,000원은 최근 12개월 평균의 55.0%, 전체 평균의 57.2%입니다. 그러나 이 비율은 임차인 인수액을 전혀 더하지 않은 금액입니다. 따라서 “최근 시세보다 45% 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 보증금 확인 후 실질취득액 = 낙찰가 + 미배당 보증금을 계산하고, 그 금액을 192,500,000원 및 195,000,000원과 비교해야 합니다.
④ 현재 회차 단순 배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 현재 산정액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,281,760원 |
| 신청채권자 청구액 | 1,391,798,261원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,558,240원 |
현재 산정표는 집행비용 2,281,760원과 소유자 잔여 103,558,240원만 반영합니다. 그러나 신청채권자의 청구액 1,391,798,261원, 근저당권 이전등기, 임차인 보증금 및 최우선변제 가능액이 반영되지 않아 실제 배당표나 인수액 판단에 그대로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아져도 해결되지 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 105,840,000원 | 보증금 확인 전 산정 불가 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 74,088,000원 | 보증금 확인 전 산정 불가 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 51,861,600원 | 보증금 확인 전 산정 불가 |
유찰이 추가되면 입찰금액은 74,088,000원, 51,861,600원으로 낮아집니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 회차별 할인율보다 임차인별 보증금 총액과 예상배당액을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물로, 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 조종면 행정복지센터 북측 인근이며, 연립·다세대주택과 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m 진입도로와 남서측 약 3~4m 진입도로에 접합니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공부상 답·잡종지·제방·임야 등이 포함되지만 현황은 대지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역 및 헬기 비행안전구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 32세대 규모이고 확인된 거래가 3건이므로, 개별 호수의 상태와 임차관계에 따라 매수층과 매각기간의 편차가 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명의 보증금 확인. 임대차계약서, 현황조사서, 매각물건명세서에서 임차인별 보증금과 점유 부분을 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 전원의 확정일자가 미상이라 우선변제권과 실제 배당액을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구일이 확인된 4명 외 나머지 임차인의 배당요구 여부와 종기 준수 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 송호진은 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
- 근저당 원등기와 이전등기 대조. 2020.02.28 설정된 근저당권과 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사 이전등기의 채권 범위 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 최저가가 아니라 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 192,500,000원 및 최신 거래 195,000,000원과 비교해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 토지 지목과 현황 이용이 다르므로 대지권, 토지별 권리관계 및 이용 제한을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “인수액 미정”
감정가 216,000,000원에서 최저가 105,840,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 192,500,000원과 비교하면 표면 할인율은 큽니다. 그러나 실제 임차인 13명 중 12명이 대항력 있음으로 조사됐고, 나머지 1명도 대항력 가능·미상입니다. 전원의 보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득액도, 매수인 인수액도 계산할 수 없습니다.
이 사건은 “최저가가 시세의 55%이니 싸다”는 접근이 가장 위험합니다. 보증금과 배당액을 확인해 미배당 인수액을 0원까지 검증한 뒤에야 가격 메리트를 논할 수 있습니다. 확인되지 않은 보증금이 남아 있는 현재 결론은 명확합니다. 가격 판단 보류, 입찰 보류, 임차관계 원본 확인이 우선입니다.
