의정부지방법원 2025타경1921. 가평군 조종면 현리 ‘조종리버빌3차’ 303동 2층 203호, 전용 59.88㎡의 다세대·연립형 도시형생활주택입니다. 표면 가격만 보면 감정가 186,000,000원에서 두 차례 유찰돼 91,140,000원까지 낮아졌고, 동일면적 최근 실거래 185,000,000원의 49.3%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 승계 가능성입니다.

현황조사에 나타난 실제 임차인은 모두 13명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 12명은 말소기준으로 제시된 2025.05.29 이전에 전입해 대항력 있음으로 분류됐습니다. 나머지 송호진은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금과 확정일자는 13명 모두 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인 규모가 승부처

현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있지만, 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 대항력 있는 임차인은 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금의 반환 관계가 매수인에게 이어질 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 모두 미상이라 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 대항력 있음 12명

③ 시세 비교 — 49.3%는 ‘인수 전 가격’일 뿐

조종리버빌3차 동일면적 59.88㎡의 최근 실거래는 2건입니다. 2026.05 5층과 2026.06 2층이 모두 185,000,000원에 거래돼 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 185,000,000원입니다.

최저가는 최근 12개월 평균의 49.3%입니다. 다만 실질취득액에 더해질 보증금이 미상이라 “시세의 절반에 살 수 있다”는 결론은 성립하지 않습니다. 감정가 186,000,000원은 동일면적 최근 실거래 185,000,000원과 비슷한 수준이며, 이 물건의 투자 판단은 할인율보다 선순위 임차보증금 확인이 먼저입니다.

④ 현재 산출 배당표 (매각가 91,140,000원 기준)

위 금액은 집행비용과 기계적 잔여만 반영된 산출입니다. 신청채권과 임차보증금, 당해세, 최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 13명의 보증금이 확인되지 않았으므로 소유자 잔여 89,099,480원과 매수인 인수 0원을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물입니다.
• 입지. 조종면 행정복지센터 북측 인근으로, 연립·다세대주택과 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 폭 약 6미터 진입도로와 남서측 폭 약 3~4미터 진입도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차장 시설을 갖췄습니다.
• 토지. 5필지 일단의 연립주택 부지이며 용도지역은 제1종일반주거지역, 공시지가는 227,300원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역 및 제3구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
• 공부 차이. 토지 지목은 답·잡종지·제방·임야 등으로 기재돼 있으나 현황은 대지로 이용 중입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전수 확인. 임차인 13명의 보증금, 점유 부분, 임대차계약서, 확정일자를 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 대조해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 조윤주·양성아·장성일·박정범의 배당요구가 확인되며, 나머지 임차인의 배당요구 여부와 종기 준수 여부를 확인해야 합니다.
• 전입일 미상 임차인. 송호진은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
• 말소기준 재검증. 2025.05.29 경매개시결정과 2020.02.28 근저당권, 2026.02.11 근저당권 이전 관계를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰가에 대항력 임차인의 예상 미배당 보증금을 더한 뒤 최근 거래 185,000,000원과 비교해야 합니다.
• 명도 범위. 다수 점유자가 조사된 만큼 각 세대·점유 부분과 실제 목적물 203호의 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능액을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다

이 물건은 최저가만 놓고 보면 최근 동일면적 실거래 185,000,000원의 49.3%입니다. 하지만 실제 임차인 13명 중 12명이 대항력 있음으로 조사됐고, 1명은 대항력 가능·미상입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 미배당 보증금의 승계 규모를 계산할 수 없습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “반값 매물”이 아니라 “실질취득액 미확정 물건”입니다. 두 차례 유찰과 32세대 규모의 도시형생활주택이라는 환금성 조건까지 감안하면, 보증금 원문과 말소기준권리를 확정하기 전에는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리비용이 얼마인지 모르는 상태이므로 입찰 보류가 합리적입니다.