의정부지방법원 2025타경1921. 가평군 조종면 현리 ‘조종리버빌3차’ 302동 5층 503호로, 감정평가상 연립주택 (도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 186,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,140,000원, 감정가의 49% 회차입니다. 같은 면적 59.88㎡의 최근 거래가가 185,000,000원이므로 표면 가격만 보면 큰 할인처럼 보입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차관계입니다. 현황조사에 나타난 실제 임차인은 13명이며 보증기관이나 대위변제 기관의 중복신고는 없습니다. 이 가운데 12명은 전입일이 현재 말소기준으로 제시된 2025.05.29.보다 앞서 대항력 있음으로 분류됐고, 나머지 송호진은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 볼 근거가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인과 후속 등기가 더 중요하다

현재 자료에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.29. 접수된 울진죽변수산업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 2020.02.28. 설정된 죽변수산업협동조합의 채권최고액 3,486,600,000원 근저당은 말소된 등기로 표시되어 있고, 2023년의 선행 임의경매도 취하 후 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 보증금은 전부 미상

보증기관 또는 대위변제 기관으로 표시된 신고자는 없으므로, 아래 13명은 중복 승계 신고가 아닌 실제 임차인 13명입니다. 전유부분이나 사용 부위가 특정되지 않았고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 임차인은 4명이지만, 배당요구 여부만으로 인수 위험이 자동 해소되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 가격표는 싸지만 실질취득액은 미정

조종리버빌3차의 비교면적은 59.88㎡이며, 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 2026년 5월 5층과 2026년 6월 2층이 각각 185,000,000원에 거래됐습니다. 최근 평균과 최신 거래가 모두 185,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 49.3%입니다.

감정가 186,000,000원은 최근 실거래 185,000,000원과 유사하고, 최저가 91,140,000원은 표면상 최근 시세보다 크게 낮습니다. 그러나 가격 메리트 판단의 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득액입니다. 보증금이 전부 미상인 현재 단계에서는 실질취득액을 최근 실거래와 비교할 수 없습니다.

④ 제시된 배당가정 (매각가 91,140,000원 가정)

이 배당가정에는 신청채권자의 청구액 1,391,798,261원과 임차인 보증금·최우선변제액이 배당 항목으로 반영돼 있지 않습니다. 따라서 소유자 교부 89,099,480원과 매수인 인수 0원이라는 계산을 실제 배당 및 인수 결과로 받아들이면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 연립주택·다세대주택에 해당하는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지와 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 입지. 가평군 조종면 현리 조종면 행정복지센터 북측 인근입니다. 주위에는 연립·다세대, 단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 6미터 진입도로와 남서측 약 3~4미터 진입도로에 접합니다.
• 토지. 5필지 일단의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 일부 토지의 공부상 지목은 답·잡종지·제방·임야이나 현황은 대입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역과 비행안전구역 등의 제한이 있습니다.
• 시세 표본. 단지는 32세대이며 최근 동일면적 실거래 표본은 2건입니다. 두 거래 모두 185,000,000원으로 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 13명의 점유 부위 특정. 각 임차인이 503호를 실제로 점유하는지, 어느 부분을 사용하는지 현황조사서와 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
• 보증금 전액 확인. 대항력 있는 임차인 12명과 대항력 가능·미상 1명의 계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰가에 각 임차인의 미배당 인수액을 합산한 뒤 최근 실거래 185,000,000원과 비교해야 합니다.
• 근저당권 정합성. 2020년 근저당이 말소로 표시되는 한편 2026년 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전이 남아 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 소멸 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 신청채권자의 청구액과 임차인 보증금이 반영되지 않은 배당가정은 실제 인수액 판단에 사용할 수 없습니다.
• 명도 난도. 다수 점유자가 조사된 만큼 낙찰 후 인도명령 적용 범위와 명도 협의 상대방을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 확인하기 전에는 응찰가를 정하기 어렵습니다.

맺으며 — “49.3% 할인”보다 먼저 풀어야 할 13명의 임차관계

최저가 91,140,000원은 최근 실거래 185,000,000원의 49.3%입니다. 그러나 이 숫자만으로 반값 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 임차인 13명 가운데 12명이 대항력 있음으로 분류되고, 나머지 1명도 전입일을 알 수 없어 대항력 가능성이 남습니다. 보증금과 확정일자가 전부 미상인 만큼 매수인의 인수액과 실질취득액은 아직 계산되지 않았습니다.

여기에 2026년 근저당권 이전 항목의 존속 여부까지 확인해야 합니다. 최근 실거래보다 낮은 최저가가 보이는 것은 사실이지만, 권리관계가 확정되지 않은 할인은 가격 메리트가 아니라 미확정 채무의 표면가일 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 보증금과 배당·인수 구조가 원문으로 확정되기 전에는 입찰을 보류해야 하는 D등급 고위험 물건입니다.