105,840,000원
의정부지방법원 2025타경1921. 가평군 조종면 현리 ‘조종리버빌3차’ 303동 202호로, 감정평가상 연립주택인 도시형생활주택입니다. 전용면적 비교 기준은 72.62㎡이며 지상 5층 건물의 2층 물건입니다. 감정가는 216,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 105,840,000원까지 낮아졌습니다.
가격만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 192,500,000원의 55.0%입니다. 최신 거래도 195,000,000원이고 최근 거래가 과거 거래보다 13.2% 높아, 하락장 때문에 최저가가 낮아진 구조는 아닙니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 점유자와 말소기준일을 정확히 대조하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1921 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 303동 2층 202호 도로명주소: 경기도 가평군 조종면 조종내길 107 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 연립주택(도시형생활주택) · 전용면적 비교 기준 72.62㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 이청환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진죽변수산업협동조합 / 1,391,798,261원 |
| 근저당 | 2020.02.28 설정 · 채권최고액 3,486,600,000원 · 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
2023.05.16 시작된 종전 임의경매는 2023.05.19 취하돼 말소됐습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.05.29 등기됐으며 매각으로 소멸합니다. 근저당권도 매각으로 소멸하지만, 그 설정일보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 인원 13명, 미상 1명이 핵심
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 중복 합산할 명단은 없습니다. 조사상 이름이 확인된 실제 사람은 13명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 12명은 모두 2020.02.28 근저당보다 늦게 전입해 등기 순위상 대항력이 없습니다. 반면 송호진은 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력과 인수 가능성을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송호진 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김근섭 | 2020.09.15 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정옥 | 2020.03.18 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤주 | 2023.03.06 | 2025.08.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태인 | 2020.06.09 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성아 | 2024.07.29 | 2025.08.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성호 | 2020.03.31 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김일호 | 2020.07.01 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송석주 | 2020.03.27 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장성일 | 2020.06.23 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 2020.05.14 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최순규 | 2020.03.09 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종섭 | 2020.03.05 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 인수액은 별도
조종리버빌3차는 총 32세대이며 2020.02.11 준공됐습니다. 비교 가능한 실거래는 3건으로, 최근 12개월에는 190,000,000원과 195,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 75.04㎡ | 3층 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 75.04㎡ | 4층 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 72.62㎡ | 4층 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 192,500,000원 |
전체 3건 평균은 185,000,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 192,500,000원과 최신 거래 195,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래는 과거 거래보다 13.2% 상승했습니다. 현재 최저가 105,840,000원은 최근 12개월 평균의 55.0%로 표면가격만 보면 큰 할인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 산정값)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,281,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,558,240원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료를 포함한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 담보채권 배당은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물입니다.
- 입지. 조종면 행정복지센터 북측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택· 근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 동측 약 6m 진입도로와 남서측 약 3~4m 진입도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 일부 공부상 지목은 답·잡종지·제방·임야이나 현황은 대지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립제한지역· 가축사육제한구역·비행안전구역 등의 제한이 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 32세대의 소규모 공동주택이며 확인된 실거래 표본은 3건입니다. 가격 판단 시 대단지 아파트보다 보수적인 매도기간을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송호진 전입일 확인. 2020.02.28 이전인지 이후인지에 따라 대항력과 인수 가능성이 갈립니다.
- 송호진 보증금 확인. 보증금이 최저가보다 크고 대항력이 인정되면 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 점유 호실 대조. 조사된 13명의 점유 부분이 특정되지 않았으므로 303동 202호 실제 점유자를 전입세대확인서와 현황조사 원문으로 구분해야 합니다.
- 확정일자·보증금·배당요구 확인. 전입일이 확인된 사람도 확정일자와 보증금이 모두 미상입니다. 배당요구 확인자는 조윤주·양성아·장성일·박정범 4명입니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권자와 채권액, 경매신청채권자와의 관계를 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 근저당과 청구액을 반영하지 않은 소유자 잔여 산정값은 사용하지 말고, 실제 채권계산서·세금·최우선변제를 포함해 다시 계산해야 합니다.
- 명도비용 반영. 다수 점유자가 본건과 관련된 것으로 확인되면 인도명령·명도협의에 시간과 비용이 추가될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구종기 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리확정은 보류
현재 최저가 105,840,000원은 최근 12개월 실거래 평균 192,500,000원의 55.0%입니다. 최근 거래 추세도 13.2% 상승해 표면가격의 할인 폭은 분명합니다. 또한 전입일이 확인된 12명은 모두 2020.02.28 근저당보다 늦어, 등기 순위만 놓고 보면 매수인이 보증금을 인수할 가능성이 낮습니다.
그러나 송호진의 전입일과 보증금은 모두 미상이고, 조사된 13명의 점유 호실도 특정되지 않았습니다. 여기에 예상배당 산정값이 3,486,600,000원 근저당과 1,391,798,261원 청구액을 반영하지 않는 불일치까지 있습니다. 따라서 이 사건은 “시세의 절반이니 저렴하다”가 아니라, “미상 점유자와 실제 배당구조를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 물건”입니다. 가격은 검토할 만하지만, 권리확정 전 입찰은 보류가 맞습니다.
