198,450,000원
인천지방법원 2025타경34928. 부천시 오정구 삼정동 ‘스위트빌’ 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가는 405,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 198,450,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
권리의 기준점은 2023.05.19. 설정된 부천중앙새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,952,500,000원이고 공동담보목록 제2023-158호가 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정, 부천시 압류, 주식회사 케어솔루션의 48,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.01.31. 부천시 압류는 2025.05.02. 해제로 이미 말소되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34928 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 삼작로96번길 10-6(삼정동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신상섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 198,450,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,450,424,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 설비 | 급배수·위생·도시가스·승강기설비 · 개별난방 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.05.19. 을구 1번 부천중앙새마을금고 근저당입니다. 채권최고액 1,952,500,000원, 채무자는 신상섭이며 공동담보목록 제2023-158호가 기재되어 있습니다. 이후 남아 있는 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 권리금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미혜 | 2024.05.17 | 2025.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안인영 | 2024.06.21 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장희영 | 2024.06.21 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구현민 | 2024.07.10 | 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 이미혜는 2024.05.17., 안인영·장희영은 2024.06.21., 구현민은 2024.07.10. 전입해 모두 2023.05.19. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고도 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세와의 우열은 단정 금지
감정가 405,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 198,450,000원입니다. 수치상 감정가의 49%지만, 스위트빌의 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”와 “시세보다 싸다”는 같은 뜻이 아닙니다. 현재 확인 가능한 가격 판단 기준은 회차별 최저매각가와 배당 부족액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 198,450,000원 | 49% | 1,805,628,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 138,915,000원 | 34% | 1,864,329,810원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 97,240,500원 | 24% | 1,905,409,829원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 198,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,578,300원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 1,952,500,000원 | 194,871,700원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케어솔루션 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 198,450,000원을 가정하면 집행비용 3,578,300원을 제외한 194,871,700원이 부천중앙새마을금고에 배당되고, 케어솔루션 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 1,805,628,300원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 주위환경. 삼정초등학교 북동측 인근의 대로변 주상복합지대로, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교육·공원. 부천삼정초등학교 도보 2분, 상산어린이공원 도보 4분으로 기재되어 있습니다.
- 생활편의. 신세계이마트중동점은 도보 22분으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 길주로 등에 버스정류장이 있으며 부천시청역은 남서측 도보 22분으로 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 306.4㎡, 제2종일반주거지역, 세장형 평지이며 북측 광로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,739,000원/㎡입니다.
- 주차. 주차 8대로 기재되어 있습니다.
- 건축·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재되어 있으며, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 원본 대조. 이미혜·안인영·장희영·구현민의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 해당 여부를 현재 판단할 수 없습니다. 배당표 변동 가능성을 체크해야 합니다.
- 장희영 배당요구 확인. 전입 사실은 확인되지만 배당요구 접수는 확인되지 않습니다.
- 공동담보 확인. 부천중앙새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2023-158호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 다세대의 실제 거래와 매물가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 규모의 다세대이고 현재 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.0회이므로 재매각 시 수요를 보수적으로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 승부처는 임차관계와 가격”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 이후 등기권리가 매각으로 정리되며, 실제 임차인 4명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 네 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요하고, 8세대 규모의 다세대가 이미 2회 유찰된 상태입니다. 감정가 405,000,000원에서 최저가 198,450,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 “49%까지 내려왔다 = 시세보다 싸다”로 읽으면 안 됩니다. 권리는 비교적 정리된 구조지만, 가격과 임차관계를 원본으로 검증한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
