198,450,000원
인천지방법원 2025타경34928. 부천시 오정구 삼정동 스위트빌 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 신상섭이고, 2023년 3월 소유권보존 뒤 같은 해 5월 부천중앙새마을금고가 채권최고액 1,952,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025년 11월 임의경매가 시작됐고, 같은 해 12월 주식회사 케어솔루션의 48,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
권리구조만 보면 비교적 단순하지만, 점유관계는 아파트형 ‘임차인 없음’ 물건과 다릅니다. 이미혜·안인영·장희영·구현민 등 실제 임차인 4명이 확인되고, 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.05.19보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·명도 실무에서는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 4층401호 · 삼작로96번길 10-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 신상섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 198,450,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 1,450,424,815원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19. 부천중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,952,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.19. 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 2025.11.11. 임의경매개시결정과 2025.12.15. 주식회사 케어솔루션 가압류는 모두 그 이후여서 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원이고, 3회·4회 유찰 시나리오에서도 인수액은 동일하게 0원입니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 4명입니다. 네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.05.19보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이미혜 | 2024.05.17 | 미상 | 2025.12.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안인영 | 2024.06.21 | 미상 | 2025.11.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장희영 | 2024.06.21 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구현민 | 2024.07.10 | 미상 | 2025.12.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 검증 불가
감정가는 405,000,000원, 현재 최저매각가는 198,450,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 138,915,000원, 4회 유찰 시 97,240,500원입니다.
하지만 스위트빌의 직접 비교 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 부족합니다. 스위트빌은 8세대 규모이고 2023.02.27. 준공됐으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 회차는 이미 그 평균 유찰 횟수에 도달한 상태입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 198,450,000원 | 194,871,700원 | 1,805,628,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 138,915,000원 | 136,170,190원 | 1,864,329,810원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 97,240,500원 | 95,090,171원 | 1,905,409,829원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 198,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,578,300원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 1,952,500,000원 | 194,871,700원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케어솔루션 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,578,300원을 제외한 194,871,700원이 부천중앙새마을금고에 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정초등학교 북동측 인근의 대로변 주상복합지대이며 주거환경은 보통입니다. 부천삼정초등학교는 도보 2분, 상산어린이공원은 도보 4분 거리로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 길주로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 부천시청역은 남서측 도보 22분으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 급배수·위생·도시가스·승강기·개별난방 설비가 있습니다. 주차는 8대입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지로 북측 광로와 접합니다. 공시지가는 2,739,000원/㎡, 토지면적은 306.4㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 대로2류와 접합니다. 감정 자료에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 스위트빌은 8세대의 소규모 다세대이고 2023.02.27. 준공됐습니다. 직접 비교 실거래 금액이 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자가 여럿인 만큼 낙찰 후 인도 협의와 명도 절차의 시간·비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 최저가 198,450,000원이 감정가의 49%여도 직접 실거래 비교가 없으므로 주변 다세대·신축급 거래와 매물을 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 공동담보. 부천중앙새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2023-158호가 기재돼 있습니다. 원본 등기와 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 4명의 점유자
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 후순위 권리와 임차인 전입으로, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 405,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 198,450,000원까지 내려왔습니다.
그렇다고 곧바로 ‘싼 물건’으로 결론 내리기는 어렵습니다. 직접 비교할 실거래 금액이 없고, 8세대 소규모 다세대인 데다 실제 임차인이 4명 존재합니다. 이들의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전한 편, 가격과 점유는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 시세와 명도 비용을 먼저 확정해야 합니다.
